Alquileres y ventas de casas van al alza en zonas con mayor población en México por estas 3 razones

Los precios de los alquileres en México han llegado aumentado en los últimos años. Desde el 2018 el mercado de vivienda rentada ascendió a 13% del total de los hogares, según el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). Las 32 entidades federativas del país han experimentado una tendencia al incremento en las rentas desde 2019 que complicó el acceso a un hogar para los mexicanos.

Hubo una recuperación durante 2021, en todos los estados menos en la Ciudad de México (CDMX), y para el segundo trimestre de 2022, las regiones de con mayor incremento de precios fueron: Baja California Sur (40.1%), Quintana Roo (39.8%) y Nayarit (37.4%), de acuerdo con el Reporte Anual de Vivienda 2022 del El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT).

Una de las principales demandas de los inquilinos es la cercanía a los medios de transporte colectivo debido al tráfico al que se enfrentan los trabajadores al acudir a las oficinas. Además, los departamentos pequeños han ganado popularidad entre los jóvenes debido a su menor costo y a la posibilidad de trabajar a distancia, según explicó Aldo Facho Dede, cofundador y editor principal de la Red Latinoamericana de Urbanistas, en una entrevista con Infobae México.

Existen diversos factores que explican el aumento en los precios de los alquileres, como mencionó Aldo Facho. El principal de ellos es la demanda, que ha superado a la oferta desde antes del período de la pandemia. La creciente urbanización y el flujo migratorio hacia las ciudades han generado una demanda de viviendas que supera la oferta disponible. Esto ha llevado a un aumento en los valores de las rentas, ya que los propietarios pueden aprovechar esta situación para establecer tarifas más altas.

Otra de las razones detrás de los aumentos es la especulación inmobiliaria. Esto puede estar impulsado por la expectativa de aumento en los precios de las propiedades a futuro, como es el caso de México, cuyo incremento en los costos de alquileres y ventas de casas ha tenido una tendencia de aumento desde los últimos 14 años, según el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). A finales de 2023, el precio promedio de la vivienda llegó a los 926 mil pesos, según el informe del INFONAVIT de ese mismo año.

Un hallazgo clave es el déficit de viviendas en México. Se calculó que hay una escasez de 1.2 millones de viviendas en las 74 regiones metropolitanas del país. Lo anterior indica que, a nivel nacional, 5.6% de las familias requieren una casa. El Valle de México tiene el 2.5% del total de las personas con necesidad de un inmueble; Puebla, Tlaxcala y Toluca poseen al 0.2%, más de 51 mil individuos.

El resultado de las circunstancias anteriores provoca escasez de viviendas asequibles. Además, la falta de políticas efectivas para fomentar la construcción de viviendas asequibles deja como última opción el alquiler de inmuebles costosos. Las personas que se ven obligadas a destinar una gran parte de sus ingresos para cubrir el alquiler carecen de la capacidad adquisitiva para construir una vivienda propia. De continuar la tendencia, se espera que para el 2030 habrá un incremento anual de 1.95% de mexicanos en busca de una casa.

Respecto al papel que cada país podría desempeñar, Facho comentó que: “El enfoque del Estado no debería centrarse solo en la vivienda como objeto, sino en la vida de manera integral”. Esto implica entender los inmuebles como una herramienta de bienestar. Cuando las políticas públicas solo tienen como objetivo las viviendas, ocurre lo que en México, donde las personas abandonan las casas que compraron fuera de la capital porque están alejadas de sus centros de trabajo, hospitales, escuelas y otras necesidades básicas para subsistir, comentó el experto.

Un factor clave para comprender la situación inmobiliaria actual de la región es la tierra. Este recurso, al ser un espacio finito, ha visto una reducción del suelo disponible, y al habitar algunos territorios poco habitables, aumenta los costos de construcción que pocas personas pueden pagar. Una solución viable a este fenómeno es buscar una densificación de las ciudades de forma equilibrada para integrar a más personas en entornos equipados con servicios para el desarrollo óptimo de la vida. De esta manera, consideró Facho, el gasto público sería aún más eficiente.

El primer paso para lograr un mejor aprovechamiento del espacio y el suelo es la planificación: construir viviendas equipadas para sostener una vida digna, en lugar de simplemente generar casas en suelos habilitados, según Facho. El siguiente reto es el uso adecuado del espacio urbano para evitar una densificación caótica y transformar los entornos con un mayor acceso a servicios.

Hay tres países que lideran la lista de los costos más altos de alquiler, que se establecen en dólares por metro cuadrado. En Buenos Aires, Argentina, el costo es de 5.921 USD; en Río de Janeiro, Brasil, es de 4.028; y en Santiago de Chile, Chile, es de 3.570, según el ranking de Trovit, un sitio especializado en investigaciones del mercado inmobiliario.

Otros países, aunque no están entre los tres principales en la lista de los más caros, han experimentado un aumento significativo en poco tiempo. En México, la creciente urbanización ha generado una mayor demanda de viviendas, lo que ha llevado a un aumento en los precios de los alquileres en ciudades como Ciudad de México y Monterrey.

La inflación ha desempeñado un papel importante en el aumento de los precios a nivel regional. La depreciación de las monedas locales y el aumento de los precios de los materiales de construcción han contribuido a un encarecimiento generalizado de la vivienda. Además, este fenómeno puede afectar los salarios y los ingresos de las personas en América Latina, lo que dificulta aún más su capacidad para hacer frente a los costos de una vivienda.

También se deben considerar los subsidios gubernamentales, que dependen de los costos de construcción y del precio de la tierra destinada a la vivienda. Según Facho, se necesita una política pública orientada a controlar el costo de los inmuebles que apuestan por la densificación, para evitar aumentos dramáticos y permitir que más personas puedan vivir en ellos.

En cuanto a los créditos hipotecarios con subsidios e incentivos, son una solución que también requiere supervisión por parte del Estado. Cuando estos elementos entran en juego, el mercado inmobiliario absorbe las consecuencias y los precios aumentan. Facho explicó que esto sucede porque más personas pueden acceder a una casa, lo que aumenta su valor. Lo mismo ocurre con el alquiler, ya que los precios podrían dispararse debido a la intervención de estas ayudas económicas que permiten a más gente alquilar una casa.

Por otro lado, la solución podría encontrarse en realizar una investigación previa sólida antes de implementar un sistema subsidiario. De esta manera, se podrían controlar mejor los precios de la propiedad y evitar aumentos drásticos tanto en el alquiler como en la vivienda. También se lograría una mejor gestión del suelo basada en la posibilidad de compra de las personas con proyectos viables hacia una mejor calidad de vida. Según Facho, esto permitiría que los ciudadanos participen de forma más activa en los mercados inmobiliarios.

En cuanto a los efectos de la falta de créditos hipotecarios, Facho mencionó a Argentina como un ejemplo donde se pueden observar estas repercusiones. En la actualidad, este país lidera el precio más alto de alquiler, mientras que el precio de la vivienda se mantiene bajo. Esto ha sido posible debido a la inexistencia de un sistema financiero pensado para comprar viviendas. El resultado es un alto costo de rentas, ya que las personas son incapaces de acceder a una vivienda propia.

Según el experto, una ley que no refleje la realidad económica del país genera consecuencias negativas para la población en general. Además, podría tener efectos devastadores en el mercado inmobiliario y llevar los precios de alquiler y compra de inmuebles a niveles históricos, como ha ocurrido en Argentina en los últimos años.

Una estrategia para evitar lo anterior es realizar una investigación previa de la población y sus posibilidades antes de implementar un sistema subsidiario. Con la información recopilada, será más fácil definir los subsidios que se lancen desde proyectos gubernamentales. Además, se necesita una mayor participación ciudadana y una mayor implicación de los gobiernos en el control del desarrollo urbano. Esto incluye una robustez jurídica que permita influir de manera más saludable en la gestión del suelo y trabajar junto con el mercado para generar recursos en una ciudad e incluir a más personas, son los objetivos que el experto menciona para mejorar el panorama inmobiliario.