Qué son las cláusulas berlinesas del alquiler: con ellas, el contrato contempla dos precios a aplicar dependiendo de la ley vigente

Los precios de los alquileres continúan por las nubes. En el segundo trimestre de 2024, España ha registrado un incremento significativo en el precio de la vivienda en alquiler. Según el Índice Inmobiliario Fotocasa, el precio ha aumentado un 2,3% trimestralmente y un 9% en términos interanuales, situándose en 12,65 euros por metro cuadrado al mes.

Uno de los métodos con los que Cataluña pretendía ayudar a parar la escalada de los precios fue la Ley 11/2020, aprobada en septiembre de 2020, y con la que se establecía un tope máximo en el precio de los arrendamientos a través de un índice de referencia. Un tope que no se podía superar, ya que si el precio del alquiler de una vivienda excedía el máximo establecido por la norma, el inquilino tenía derecho a recibir un reembolso y el propietario podía tener sanciones.

Sin embargo, el Tribunal Supremo la consideró inconstitucional y la anuló el 10 de marzo de 2022, al concluir que interfería en un área que es competencia exclusiva del Estado. Como resultado, a partir de ese momento, la limitación de rentas de alquiler dejó de aplicarse y los contratos firmados después de la sentencia ya no estaban sujetos a esa restricción, lo que permitía a las partes acordar libremente el importe del alquiler.

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En este contexto, y sabiendo que la norma podía declararse inválida -antes de la sentencia del Tribunal-, muchos propietarios optaron por incluir en los contratos de arrendamiento la denominada “cláusula berlinesa”, que consistía en acordar un doble precio de renta en el contrato de arrendamiento. Es decir, un precio para la vivienda si la ley seguía adelante y otro precio por si la ley decaía.

Algo similar sucedió en la capital de Alemania (de ahí el nombre de esta cláusula), cuando pusieron en marcha la ley de congelación de alquileres. La cláusula establecía un precio de alquiler basado en el valor de mercado, por si la ley de congelación de precios fuese anulada, lo cual finalmente ocurrió.

Como explica el bufete de abogados barcelonés, CIM Tax & Legal, “En aquellos contratos en los que se había introducido la “cláusula berlinesa”, una vez publicada la sentencia y declarada inconstitucional la contención de los precios de renta impuesto por la Generalitat de Catalunya, entraba en vigor la renta pactada por las partes para ese supuesto, según se había previsto expresamente. Por lo tanto, con efectos del mes siguiente a la publicación de la sentencia del Tribunal Constitucional, dejaba de tener efecto la renta cuyo importe estaba limitado por la ley, y el inquilino pasaba a abonar el importe de renta que había sido pactado libremente entre ambas partes, todo ello de conformidad con lo expresamente pactado en el contrato de alquiler”.

Como explican desde Fotocasa, se trata de una práctica que las Cámaras de Propiedad urbana han reconocido como legal. De hecho, su recomendación fue incluir esta cláusula de doble precio en los contratos con la previsión de que la Constitucionalidad les daría la razón, como ha sucedido. Estos organismo defienden que la cláusula no impide la aplicación de la normativa catalana, ya que únicamente entra en juego si se da el caso posible de nulidad de la ley.