Créditos hipotecarios: cuál es el cambio que permitirá a más familias acceder a un préstamo para vivienda

El Gobierno anunció la tercera licitación de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) por $200.000 millones para que los bancos los destinen a préstamos para vivienda y amplió el universo de posibles prestatarios al incluir nuevas opciones para pedir los créditos hipotecarios.

La convocatoria se realizará el 17 de noviembre, según la Comunicación “B” 13258 del Banco Central de la República Argentina (BCRA). El llamado mantiene el volumen de las dos rondas previas, realizadas en septiembre y octubre, que también contemplaron $200.000 millones cada una. En esta ocasión, las entidades bancarias podrán presentar ofertas desde $1.000 millones y deberán informar tanto el monto solicitado como la tasa que están dispuestos a pagar al FGS.

Los recursos se colocarán a cinco años, ajustados por Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) más una tasa adicional y se dejó de lado la posibilidad de licitar a un año. El piso para esa tasa será de UVA más 4,50 por ciento.

Los fondos deberán utilizarse en forma exclusiva, para “el otorgamiento de créditos hipotecarios u otorgados con boleto de compraventa y compromiso de constitución de hipoteca o con garantía de hipoteca divisible pendiente de división, destinados a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de viviendas para personas humanas que no sean titulares de otra vivienda o que siendo titular de una vivienda no disponen de su uso”.

“Nuevo llamado a licitación del FGS. Ahora con la posibilidad de créditos para compra de inmueble en construcción, con boleto o con garantía de hipoteca divisible”, explicó Federico González Rouco, economista de Empiria.

Los bancos tendrán 90 días para transformar los depósitos en créditos

Las entidades que reciban fondos deberán aplicarlos en un plazo de 90 días corridos desde la acreditación. El destino será el otorgamiento de créditos hipotecarios para comprar, construir, ampliar o refaccionar viviendas.

También podrán financiar operaciones con boleto de compraventa y compromiso de constituir una hipoteca, además de préstamos respaldados por una hipoteca divisible que aún no haya sido dividida.

El nuevo llamado conserva una condición que se incorporó en la segunda licitación: los préstamos podrán alcanzar a personas que no tengan otra vivienda y también a quienes figuren como titulares de un inmueble, pero no puedan utilizarlo. La convocatoria anterior había reemplazado el criterio de “primera vivienda” por el de vivienda única o de ocupación permanente.

Cada crédito tendrá un límite de 150.000 UVA y un plazo mínimo de 15 años. Además, los bancos no podrán cobrar por esos préstamos una tasa superior a UVA más 7,50% nominal anual.

El máximo por entidad sube del 20% al 40% del monto licitado

El cambio más concreto respecto de la segunda licitación está en el límite de fondos que podrá recibir cada banco. En la ronda adjudicada en octubre, cada entidad podía acceder como máximo al 20% del total ofrecido. El nuevo pliego eleva ese techo a 40% de los $200.000 millones.

De todos modos, el acceso de cada banco quedará sujeto a otros límites. La suma de sus ofertas no podrá superar el 4% de su Responsabilidad Patrimonial Computable, ni el 40% de su cartera hipotecaria vigente a la fecha de la licitación. Tampoco podrá exceder el máximo de la línea de crédito que le haya asignado el comité ejecutivo del FGS.

La segunda convocatoria, adjudicada el 6 de octubre, recibió propuestas por $246.000 millones y distribuyó los $200.000 millones disponibles entre 12 bancos. En esa oportunidad, $196.747,9 millones se adjudicaron a cinco años, con una tasa promedio de UVA más 4,79%, mientras que el resto se colocó a un año.

El nuevo llamado elimina ese esquema de dos plazos y concentra toda la licitación en el tramo de cinco años. El BCRA actuará como colaborador técnico y operativo de la Administración Nacional de la Seguridad Social (Anses), que administra el FGS.

Cómo funciona

El programa fue anunciado a fines de agosto como un mecanismo para canalizar hasta $2 billones del FGS al mercado de crédito hipotecario. Bajo este esquema, denominado “Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario”, el fondo constituyó depósitos a plazo fijo en pesos, ajustados por Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) más una tasa adicional.

Los bancos participaron de las licitaciones para captar esos recursos, con la obligación de destinar el dinero adjudicado exclusivamente a préstamos hipotecarios para la compra, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.

Al presentar la medida, el Ministerio de Economía difundió una simulación sobre las condiciones de acceso. El ejemplo consideró un préstamo equivalente a USD 80.000 para una propiedad valuada en USD 106.667, por lo que el crédito cubría el 75% del valor del inmueble.

Para un plazo de 25 años y una tasa de UVA más 7% —medio punto porcentual por debajo del máximo previsto—, la cuota inicial se ubicaba en 865.098 pesos. Dado que se trata de créditos indexados por UVA, las cuotas no permanecen fijas en pesos, sino que se actualizan según la inflación. La estimación oficial no contempló los costos asociados a la escritura ni otros cargos bancarios.

De acuerdo con ese cálculo, el grupo familiar debía contar con ingresos netos mensuales de $3.460.391 si la relación entre la cuota y los ingresos se fijaba en 25 por ciento. Para una pareja, eso suponía que cada integrante acreditara un ingreso de bolsillo cercano a 1,7 millones de pesos.