Cuáles son las oficinas más buscadas y cómo se están reconfigurando los espacios laborales

El sector de las oficinas fue uno de los más castigados por la pandemia y obligó a la mayoría de las empresas a reconfigurar sus inmuebles. Con el uso de la modalidad híbrida que combina parte del personal que concurre a sus lugares laborales y los que tele-trabajan poco a poco vuelven a ocuparse superficies que hasta fin de 2021 estaban vacíos.

Se reconvirtieron tanto los espacios nuevos como los estrenados hace una década en busca de captar la atención de Pymes y grandes empresas.

“Muchas de las empresas están reconsiderando sus rígidas estrategias inmobiliarias y evaluando sus contratos tradicionales, firmados generalmente a largo plazo. Además, los espacios de coworking son los grandes protagonistas, especialmente entre compañías con modelos de trabajo que ya no requieren de los aspectos de una oficina tradicional”, comentó a Infobae Carlos Boero, team leader comercial de Miranda Bosch.

Al momento de buscar oficinas, las empresas consultan sobre oportunidades por menores costos. Focalizan en la oportunidad de reducir gastos fijos dejando metros cuadrados, pisos e inclusive edificios enteros para pasar a un modelo de espacio compartido, con puestos rotativos y lugares flexibles.

También se buscan otras variables vinculadas con la higiene y la sanitización, las dimensiones de los espacios para mantener el distanciamiento, la posibilidad de una ventilación cruzada con la adaptación de equipos de aire acondicionado; y la reconversión del mobiliario con pequeños livings, escritorios más grandes, incorporación de espacios verdes (plantas de interiores) que separan los espacios colaborativos de trabajo y zonas semicubiertas.

Estos aspectos son primordiales en la búsqueda de sumar todos los detalles posibles para hacer que las oficinas se transformen en espacios más colaborativos, que faciliten tareas y resulten atractivos para el regreso a la presencialidad.

Boero, explicó que “las plantas más buscadas son las que ofrecen buena ubicación en torres de perímetro libre, sin columnas y buenos accesos, principalmente en edificios que dispongan certificación LEED y normas contra incendios de la National Fire Protection Association (NFPA), entidad internacional voluntaria creada para promover la protección y prevención contra el fuego”.

Las oficinas más chicas son muy demandadas en el Centro porteño y periferia, “porque las empresas debieron reestructurar sus presupuestos luego de la pandemia y muchos empleados realizan sus tareas de forma remota”, explicó a Infobae Ana Yraola, team leader y personal bróker de Bresson Realty .

La demanda es incipiente pero sostenida esgrimen desde el sector. El porcentaje de vacancia mostró un leve ascenso hasta 16,4% (según Newmark Argentina). Si bien el mercado muestra signos de estabilización, se espera que pueda encaminarse hacia una lenta recuperación.

Yraola, se refirió sobre los valores del mercado corporativo: “Se aprecia una heterogeneidad según la zona, el Microcentro sufrió una caída más abrupta e importante en los alquileres que en barrios como Puerto Madero. Y la caída en términos generales, al igual que en los precios de venta, muestra un porcentaje muy importante”.

Para Newmark el valor promedio de alquiler para oficinas premium se estabilizó en USD 23,8 por m2, y continúa sin registrar cambios significativos en comparación con el inicio de 2022.

En cuanto a los precios de alquiler por zonas se estiman entre USD 14 y USD 25 por m2 en Puerto Madero, USD 20 y USD 30 por m2 en Catalinas, y entre USD 17 y USD 28 por m2 en Núñez. En el Microcentro, se apreció la mayor baja, y las oficinas más antiguas se rentan por USD 6 y USD 10 por m2.

“En Núñez y corredor norte de Buenos Aires se instalaron varias compañías, entre ellas las tecnológicas, de servicios y Pymes que priorizan superficies más modernas. Hacen eje en el corredor de la Avenida del Libertador y el Polo DOT, cercano con el shopping del barrio de Saavedra”, detalló Boero.

Todos los contratos se hacen en dólares por el tipo de cambio vendedor del Banco Nación.

Yraola, comentó que “para poder ingresar a un alquiler las empresas tienen un gasto de comisión del 3% al 4% por el valor total del contrato. El plazo del acuerdo puede ser a partir de los 3 años en adelante y los aumentos suelen ser, en su mayoría, semestrales y con valores que acompañan los índices de inflación”.

Dese el sector afirman que está claro que los precios han bajado y los propietarios que aceptaron esa reducción recién ahora están firmando contratos. El rango de disminución varía mucho según el inmueble. Para los premium fue del 12% al 18% y en algunos casos hasta del 20% del valor solicitado pre pandemia.

Para las oficinas Clase B, el rango de baja de precio fue aún mayor, del 35% al 49%, muchas están ubicadas en Microcentro y zonas aledañas. Allí se encuentran locaciones equipadas a USD 5 por m2 más expensas, un valor de piso histórico.

“También está sucediendo que en determinados edificios hay inquilinos del mismo propietario que están pagando valores pre pandemia y si no los bajan, se genera un conflicto con los que ya están instalados. Salvo que unifiquen precios a la baja y los nuevos estén en similares cifras que los que están alquilados”, concluyó Boero.

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