#19S: qué debes saber al momento de comprar un inmueble para confirmar que es seguro

A 35 años del sismo del 19 de septiembre de 1985 y a tres del de 2017, el hecho de elegir una nueva casa o departamento en la Ciudad de México se ha convertido en un proceso complejo, pues estos fenómenos enseñaron a la población que el aspecto más relevante no es que sea un lugar atractivo, sino que brinde seguridad y se trate de una estructura resistente a los movimientos de la tierra.

De acuerdo con el ingeniero civil del IPN y especialista en estructuras por la UNAM, Luciano Fernández Sola, es importante tener en cuenta que en este tema hay una coresponsabilidad tripartita, pues contempla al gobierno, el cual se encarga de generar reglamentos de construcción y de vigilar que estos se cumplan, así como a los técnicos, quienes se encargan de diseñar y ejecutar las obras.

La tercera parte, puntualizó durante su participación en el foro 19S Reflexiones, organizado por la Sociedad Mexicana de Ingeniería Estructural (SMIE), implica a la sociedad civil, la cual también debe tener en cuenta ciertos aspectos al momento de adquirir una propiedad, con el fin de que viva de manera más segura.

Según la Guía del comprador y arrendador responsable, publicada por este mismo organismo, la cual da consejos respecto a qué elementos se deben ponderar al adquirir un inmueble, la información es fundamental. De esta manera, un primer punto a considerar es la fecha de construcción, pues puede dar pistas acerca de la seguridad, aunque no se debe tomar como un elemento determinante.

Una acción significativa que pueden llevar a cabo los compradores es investigar el nombre del despacho que se encargó del diseño del inmueble, con el fin de saber si tiene experiencia en seguridad estructural. En este sentido, también será relevante saber si el edificio ha sufrido cambios o reparaciones en su tiempo de vida, de qué tipo fueron y quién las diseñó.

La observación también será un componente primordial para identificar malas configuraciones estructurales. Por ejemplo, en caso de que el estacionamiento esté en la planta baja, las fachadas de los pisos superiores no deberán tener muchos muros, pues estos podrían debilitar la base con su rigidez y peso.

Asimismo, la revisión de los muros debe ser uno de los primeros puntos en la lista al comprar un inmueble, pues aquellos que sean estructurales deben estar construidos de concreto. Esto contribuye a que el edificio se mueva menos en un sismo e incluso ayuda a que se reduzca el daño en las paredes de soporte, en las ventanas y en la cancelería.

En este sentido, verificar la constitución de los muros es algo que se necesita considerar como primordial, pues los que son de carga, también conocidos como columnas, deben ser continuos, es decir, que van desde el piso del edificio hasta la azotea.

Otro elemento que se requiere revisar al adquirir un inmueble es que las construcciones contiguas no deben estar en contacto o recargadas entre sí. De lo contrario, podría haber daños graves por impacto en caso de un movimiento telúrico. Además, si existe un espacio, este no debe estar lleno de escombros, basura o algún otro material.

Por otra parte, es recomendable que los entrepisos de los edificios colindantes, si están muy cerca, coincidan, con el fin de que se minimicen los daños. Sin embargo, en caso de que haya alguna deformación en las estructuras, como que estén inclinados, lo más prudente es evitar comprar esa propiedad.

En este sentido, el ingeniero y académico de la UNAM, Armando Gallegos Suárez, recomienda siempre preguntar por los planos estructurales para determinar si es segura, pues esto también permitirá conocer las condiciones del suelo y los materiales con los cuales se construyó el inmueble.

Si bien estos elementos se pueden investigar por cuenta propia, el experto resaltó para Infobae México la importancia de que el comprador consulte a un ingeniero especialista en estructuras para que asesore con la base en toda la información que se haya conseguido e incluso realice una visita al edificio para llevar a cabo un dictamen.

Por otra parte, cabe recordar que la Ciudad de México es una zona de alta sismicidad, debido a ello es importante saber cuáles son las alcaldías con más áreas potencialmente sísmicas. Según un mapa de zonas de riesgo hecho por el gobierno de la capital en 2019, las demarcaciones con más sitios de esta naturaleza son Iztapalapa, con 916; Gustavo A. Madero, con 612; y Tlalpan, con 422.

En contraparte, las alcaldías con menor cantidad de zonas de este tipo son Cuajimalpa de Morelos con sólo 66 de estas; Milpa Alta con 92; y Magdalena Contreras, con 106. Además, en la capital se registraron 2,004 zonas de alto riesgo, un total de 1,930 de peligro medio y 974 de alto nivel de sismicidad.

La importancia de conocer el historial de los inmuebles y sus daños

Saber la edad de una propiedad es de suma relevancia al adquirirla, pero también es importante solicitar a los vendedores la cantidad de modificaciones que ha tenido el edificio y revisar si han habido cambios en el uso de suelo, porque esto igualmente da pistas acerca de qué tan fuerte puede ser la estructura.

En el caso de que un inmueble tenga daños por algún sismo anterior, estos son algunos consejos básicos para evaluarlos, aunque estos deben ser cotejados por un especialista en la materia, quien podría determinar si se trata de un lugar seguro para vivir:

Las fisuras, por ejemplo, no son afectaciones considerables, pues estas se presentan en los acabados y entre la unión de los muros, por lo cual no comprometen la estructura del inmueble, según las autoridades de Protección Civil.

Sin embargo, las grietas o fracturas sí pueden representar un signo de alerta. El primer elemento a considerar es su direccionalidad. Si son en sentido perpendicular o paralelo al piso, indicarían desprendimiento de materiales, pero no daños estructurales. En caso de que el daño sea diagonal y continuo, la falla sí podría comprometer el edificio.

Si llegasen a cumplirse estas condiciones, el siguiente paso será determinar el espesor y la profundidad de las grietas, para conocer el daño que el sismo pudo ocasionar en la propiedad. Si son mayores de tres milímetros y además llegó hasta el tabique o concreto, la lesión en el inmueble es de riesgo.

La experiencia de los damnificados del sismo

Después de tres años, la perspectiva de Israel Ballesteros, quien perdió su vivienda en el Multifamiliar Tlalpan y después se unió a otros vecinos para crear la organización Damnificados Unidos de la Ciudad de México, es que se debe ser consciente de que en cualquier momento volverá a suscitarse un sismo de tales proporciones que provocará nuevos damnificados.

Es por ello, declara, aunque la gente cuide sus inmuebles, en caso de que estos se caigan, buena parte de la responsabilidad es del gobierno. “Por más que uno mantenga la vivienda en buen estado y que le dé mantenimiento, poder revisar si el suelo tiene afectaciones o estar al pendiente del estado los cimientos o estructura de la construcción es algo que rebasa las capacidades de la gente”, comenta en entrevista telefónica con Infobae México.

Y es que tras tres años de exigir que las autoridades asuman su responsabilidad en la reconstrucción, “hemos visto que las instituciones del gobierno tienen facultades y obligación de estar preparados ante los posibles daños”, para que estos no presenten una afectación significativa en la población.

Incluso citó al Instituto para la Seguridad de las Construcciones, el cual, dijo “tiene como obligación verificar que todas las construcciones de la CDMX se encuentren en estado de seguridad y estabilidad estructural, pero no lo hacen”.

Después del sismo de 2017, las personas que resultaron damnificadas aprendieron que si bien existen fenómenos naturales que no pueden controlar ni anticipar, los desastres se construyen socialmente, gracias a diversos elementos, como corrupción y omisiones en el proceso de construcción por parte de las empresas y del gobierno.

Aunque han luchado para exigir una reconstrucción efectiva y que vele por sus derechos humanos, “una parte de nuestra tragedia es saber que no podemos confiar en ellos, nuestra seguridad no está garantizada (...) Las condiciones sociales que generaron el desastre se siguen perpetuando y entonces bastará a que aparezca un nuevo sismo para que la tragedia se repita”.

De acuerdo con cifras oficiales del Portal para la Reconstrucción actualizadas hasta el 31 de julio de 2020, de 370 viviendas multifamiliares, únicamente se han entregado 90. Respecto a las viviendas unifamiliares, de 7,223, sólo se han terminado 2,263 y en el caso de las unidades habitacionales, de un total de 173 edificios registrados, ninguno ha sido finalizado.

Estos datos son preocupantes para Ballesteros y los damnificados, pues son una muestra de que en esta ciudad “sigue sin haber una política de prevención ni una política de reconstrucción orientada desde una visión de derechos humanos”.

Un ejemplo de esto es que durante los últimos tres años, han tenido un alto índice de muertes, incluso mayor al que se dio durante los colapsos. “De mayo para acá han fallecido 11 vecinos del Multifamiliar Tlalpan por COVID-19 sin poder regresar a sus casas”, relata con pesar.

A pesar de que luchan por los damnificados de hoy y mañana, Israel Ballesteros es realista respecto a que los futuros afectados “tendrán que transitar por la misma ruta tortuosa, larga, desgastante y violatoria de los derechos humanos por la que pasamos nosotros”.

Ante este contexto, la recomendación que puede hacer es que “no esperemos al siguiente sismo. Desde hoy deberíamos exigir que el gobierno de la Ciudad que cuente con una política de prevención y reconstrucción orientada a una condición de derechos humanos”.

MÁS SOBRE ESTE TEMA