Las tasas hipotecarias están bajando y los compradores de viviendas están listos para aprovecharlas

Para los estadounidenses que están considerando comprar una casa, el recorte de la tasa de interés de esta semana significó solo una cosa: es hora de volver al juego. La Reserva Federal redujo el miércoles 18 de septiembre las tasas de interés en medio punto porcentual, la primera reducción en cuatro años. Las tasas hipotecarias promedio, que alcanzaron un máximo del 7,8% el otoño pasado, han caído desde entonces al 6,09%.

Y cerca de Boston, el teléfono de la agente inmobiliaria Dana Bull no deja de sonar. Los compradores de viviendas marginados están desempolvando las hipotecas aprobadas y haciendo cola para visitarlas. Otros, que compraron durante el año pasado, preguntan cuándo deberían refinanciar.

“Es el momento que todos estábamos esperando: la gente se revitaliza”, dijo Bull. “Tenían esta cifra en la cabeza: ‘Si las tasas están en el rango de 5%, aunque sean más altas de lo que estamos acostumbrados, es algo con lo que podemos trabajar’. En parte se debe a la asequibilidad y en parte a la psicología”.

Las tasas hipotecarias, aunque no están controladas directamente por la Reserva Federal, están muy influidas por cada una de las medidas del banco central. El mercado inmobiliario es uno de los sectores de la economía más sensibles a las tasas de interés y uno de los primeros en reaccionar a las fluctuaciones de la tasa de fondos federales, establecida por la Reserva Federal.

Esta vez, las tasas hipotecarias para préstamos fijos a 30 años han caído un punto porcentual desde mayo, en previsión de los recortes de la Reserva Federal. Eso significa que alguien con un presupuesto hipotecario mensual de USD 2.000 ahora puede permitirse una casa que cuesta unos USD 50.000 más, según Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

En San Diego, Jonathan Alvarado y su esposa comenzaron a buscar una casa hace un par de semanas y, después de conseguir una tasa hipotecaria del 4,99%, rápidamente hicieron una oferta. Están planeando cerrar la compra de su primera casa, una nueva construcción de dos habitaciones por USD 592.000, a principios de noviembre.

“Al principio no nos pareció que fuera el momento adecuado: las tasas y los precios eran disparatados, estábamos fuera de nuestra zona de confort”, dijo Alvarado, de 24 años, que estudia finanzas después de casi cuatro años en el ejército. “Pero cuando vimos la tasa de interés de 4,99, pensamos: ‘Bueno, ya está’”.

El impulso ha ido aumentando de forma sostenida en previsión del recorte de tipos de interés de esta semana. Los nuevos datos del miércoles mostraron que tanto la construcción de viviendas como la actividad de hipotecas y refinanciación han repuntado en previsión de los recortes de tipos de interés de la Reserva Federal. Las nuevas solicitudes de hipotecas aumentaron un 14,2% la semana pasada, mientras que las solicitudes de refinanciación aumentaron un 24%, según los nuevos datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

“Parece como si de repente alguien hubiera abierto el grifo”, dijo Samantha Tunador, una agente de préstamos hipotecarios en Ashburn, Virginia, que está viendo una creciente demanda tanto de hipotecas como de refinanciaciones. “Todo este discurso sobre tasas de interés más bajas definitivamente está despertando el interés de la gente. Estamos ocupados, muy ocupados”.

Aunque la situación puede estar cambiando, los economistas dicen que aún no está claro exactamente cómo se desarrollarán las cosas el próximo año. El miércoles, los líderes de la Fed estimaron que seguirían recortando las tasas en otros 1,5 puntos porcentuales aproximadamente hasta fines de 2025, aunque esas previsiones se revisan de manera rutinaria.

“A medida que bajen las tasas, la gente comenzará a moverse más, y eso probablemente ya esté empezando a suceder”, dijo el presidente de la Reserva Federal, Jerome H. Powell, en una conferencia de prensa después del recorte de tasas del miércoles. Pero, enfatizó, es difícil “ganar” en el mercado inmobiliario porque hay una escasez de viviendas disponibles desde hace mucho tiempo.

Los economistas dicen que una avalancha de nueva demanda, especialmente de propietarios que se han mostrado reacios a renunciar a sus hipotecas baratas, podría impulsar los precios al alza en muchas partes del país. “Es posible que estemos en un punto de inflexión: las tasas hipotecarias más bajas atraerán a más personas al mercado, lo que resultará en guerras de ofertas y aumentos de precios”, dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin. “Los precios aumentarán más rápido, y lo harán más rápido de lo que lo hubieran hecho si las tasas hipotecarias no hubieran bajado”.

Esto hace que a muchos compradores potenciales les resulte confuso determinar exactamente cuándo volver a ingresar al mercado inmobiliario. ¿Comprar antes, cuando las tasas son más altas, pero los precios son más bajos? ¿O esperar hasta que ocurra lo contrario?

Mac Rice, que vive con sus padres cerca de Boston, comenzó a buscar una casa esta primavera con la esperanza de “adelantarse a la tendencia, antes de que haya una avalancha de compradores”. Pero la realidad de un mercado inmobiliario en gran medida estancado significa que hay pocas opciones, especialmente en su rango de precio de aproximadamente USD 400,000. Sigue buscando y se siente cada vez más ansioso por todo el asunto.

“Sentía mucha presión para conseguir algo rápidamente antes de que todos los demás tuvieran la misma idea”, dijo Rice, de 25 años, que tiene un trabajo de oficina en una empresa de construcción. “Pero ha sido difícil obtener una visión de las cosas. Tengo tantas dudas, preguntas e inseguridades, y no tengo suficiente dinero ahorrado para competir en guerras de ofertas o con ofertas en efectivo”.

El mercado inmobiliario ha sido uno de los aspectos más conflictivos de la economía estadounidense pospandemia. En 2020, la Reserva Federal redujo su tasa de interés de referencia a casi cero en un intento desesperado por rescatar la economía, una medida que chocó con la repentina urgencia de los hogares de trabajar de forma remota y buscar más espacio. La avalancha de demanda hizo que los precios de las viviendas se dispararan un 40 por ciento en dos años. Abundaron las guerras de ofertas y las ofertas en efectivo, ya que la gente clamaba por cualquier casa disponible. Ese panorama cambió en 2022, cuando la Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas de interés para frenar la inflación, lo que desaceleró el mercado inmobiliario y elevó la tasa fija a 30 años a un máximo de 23 años.

Ahora viene el recorte de tasas de la Reserva Federal. Los agentes inmobiliarios de todo el país dicen que los compradores de vivienda por primera vez que habían desistido de sus búsquedas están comenzando a volver a intentarlo, como una forma de escapar de los alquileres en aumento. Pronto, esperan que más propietarios actuales, que se habían aferrado a sus bajas tasas hipotecarias en lugar de poner sus casas a la venta, sigan su ejemplo, especialmente una vez que las tasas promedio bajen al 5,9 por ciento o menos. En este momento, 1 de cada 5 titulares de hipotecas tienen una tasa de interés inferior al 3 por ciento, mientras que 3 de cada 5 tienen una tasa inferior al 4 por ciento, según Redfin.

Hace años, Shawn E. y su familia de cuatro miembros se quedaron sin espacio en su casa de tres habitaciones en el centro de Nueva Jersey. Pero después de que sus ofertas superaran sus expectativas varias veces, pospusieron su búsqueda hasta este verano, cuando las tasas hipotecarias comenzaron a bajar. En agosto, firmaron un contrato para una casa nueva, con una tasa del 6,125 por ciento que pueden ajustar una vez antes de cerrar el contrato este otoño. Planean poner a la venta su casa actual a fines de año.

“Hemos estado esperando y esperando y esperando”, dijo Shawn E., de 36 años, un trabajador de tecnología, que habló con la condición de que se le identificara por su nombre y la inicial de su apellido por temor a que la venta no se concretara. “Finalmente, está funcionando, pero definitivamente he perdido algo de cabello por esto”.

Aunque la situación está mejorando, aún queda por ver cuán repentino o drástico será el cambio. Los datos de una encuesta de la Reserva Federal de Nueva York publicados en mayo sugirieron que las tasas más bajas impulsarían a algunas personas a mudarse. Pero la gente ya se estaba mudando menos antes de la pandemia, y muchos encuestados dijeron que no tenían planes de mudarse en los próximos años.

“Lo que a la gente le cuesta ahora es saber cómo calcular el tiempo”, dijo Bull, el agente inmobiliario cerca de Boston. “Parece una ruleta rusa: ¿bajarán las tasas? ¿Subirán los precios?” Bull dijo que está empezando a ver que las casas vuelven a acumular múltiples ofertas. La semana pasada, uno de sus clientes competía con otros siete postores, algo que habría sido poco probable incluso hace unas semanas. “Todo va en sintonía”, dijo. “Los precios bajan, la gente quiere mudarse”.