Estos préstamos baratos están siendo un éxito entre los compradores de viviendas, pero tienen sus inconvenientes

Presionados por las tasas hipotecarias en aumento y los precios de las viviendas en máximos históricos, los compradores de viviendas están buscando un respiro.

Cada vez más compradores están descubriendo financiamiento barato a través de una solución previamente desconocida: hipotecas asumibles. Estos préstamos permiten que los prestatarios tomen, o asuman, la hipoteca de sus vendedores. Pero hay un inconveniente: esta opción solo está disponible para préstamos respaldados por agencias gubernamentales como la Administración Federal de Vivienda (FHA) y el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA).

El número de ventas cerradas con este financiamiento, aunque todavía pequeño en general, se ha disparado. En 2023, se asumieron 3,825 préstamos FHA, en comparación con 2,221 en 2022. En solo los primeros cinco meses de 2024, se registraron 3,477 préstamos FHA asumibles adicionales, poniendo a los prestatarios en camino de más que duplicar el total del año pasado.

Las suposiciones de préstamos VA registraron un aumento aún mayor, de 308 en 2022 a 2,244 en 2023. Esta categoría parece estar en camino de más que duplicar ese total este año, con 1,457 suposiciones registradas en los primeros tres meses de 2024.

Las hipotecas asumibles son préstamos respaldados por el gobierno que el vendedor puede transferir al nuevo propietario cuando se vende una propiedad.

Eso significa que el nuevo propietario es responsable de los pagos hipotecarios restantes, el saldo del préstamo, el cronograma de pagos, la tasa de interés y la cuenta de depósito en garantía bajo las mismas condiciones, dijo Kelly Zitlow, vicepresidenta ejecutiva de ventas y marketing y asesora principal de hipotecas en Cornerstone Home Lending.

Chris Birk, vicepresidente de información hipotecaria en Veterans United Home Loans en Columbia, Mo., dijo que escucha que más “vendedores y compradores de viviendas están hablando de préstamos asumibles” y que aproximadamente 4 de cada 5 hipotecas VA activas tienen una tasa de interés por debajo del 5%.

Eso sigue siendo una pequeña fracción de las ventas de viviendas en general. En 2023, se vendieron más de 4 millones de viviendas existentes a nivel nacional, según la Asociación Nacional de Realtors. Pero el aumento en las hipotecas asumibles muestra un interés creciente entre los compradores de viviendas que buscan ofertas.

Asumir una hipoteca requiere pasos similares a los de una hipoteca tradicional. El comprador debe cumplir con los requisitos de crédito, deuda e ingresos establecidos por el VA o la FHA y por el prestamista o administrador que tiene el préstamo.

Pero hay una diferencia clave: El préstamo solo puede financiarse a través del prestamista existente del vendedor, con la aprobación del prestamista, dijo Zitlow.

En otras palabras, no se puede comparar cuando se asume la hipoteca de otra persona.

Además, el comprador debe cubrir la diferencia entre el precio de venta y el saldo del préstamo. Dado que los compradores no pueden aumentar el saldo en un préstamo asumible, por lo general tendrán que pagar el resto del precio de compra en efectivo. Sin embargo, algunos compradores pueden asegurar un segundo préstamo, señaló Birk.

Por ejemplo, si compra una casa por USD 500,000 y el saldo restante del préstamo asumible del vendedor es de USD 400,000, deberá pagar USD 100,000 en efectivo a menos que pueda calificar para un segundo préstamo.

La primera pregunta a hacer es si el vendedor tiene un préstamo FHA o VA. Estos en realidad representan una parte significativa del mercado: Alrededor del 13% de todas las hipotecas son préstamos FHA, mientras que aproximadamente el 11% son préstamos VA. Estos préstamos están asegurados por el gobierno federal, lo que significa que si el prestatario incumple, el prestamista será reembolsado. Los prestamistas que emiten estos préstamos pueden ser un poco más indulgentes en sus requisitos como resultado de este respaldo.

La segunda pregunta es si el comprador puede cumplir con los requisitos específicos para asumir el préstamo.

En el caso de los préstamos FHA, la propiedad debe ser la residencia principal del vendedor y el comprador debe cumplir con las calificaciones establecidas por la FHA y el prestamista, señaló Zitlow.

Para los préstamos VA, una oficina regional de préstamos VA tiene que aprobar la transacción, pero el prestatario no tiene que ser un veterano, agregó.

Además, el vendedor debe aprobar que el comprador asuma el préstamo y proporcionar autorización al prestamista. Una vez que el préstamo se aprueba y la venta se cierra, el administrador del préstamo reemplaza al prestatario original con el nuevo propietario en los documentos del préstamo, dijo Zitlow.

La principal ventaja de una hipoteca asumible es que puede asegurar una tasa de interés más barata, lo que significa pagos mensuales más bajos y menos interés durante la vida del préstamo. Además, la liquidación puede ser más rápida que el cierre de un préstamo tradicional (a veces sin necesidad de valoración), y los costos de cierre a menudo son más bajos, dijo Zitlow. El gran obstáculo en muchos casos, como se mencionó anteriormente, es que la persona que asume el préstamo generalmente necesita tener una gran cantidad de efectivo disponible para pagar la propiedad, a menudo más que un pago inicial típico.

“Sin embargo, algunos prestamistas… pueden ayudar a un potencial comprador a cubrir esta brecha ofreciéndole un segundo préstamo”, dijo.

Dependiendo de las calificaciones crediticias del comprador, un prestamista podría permitir que el saldo combinado del préstamo asumible y el segundo préstamo llegue hasta el 80% o el 85% del valor de la vivienda, lo que requeriría un pago inicial del 15% o el 20%, agregó.

Para los vendedores que son veteranos militares, un posible inconveniente de los préstamos asumibles es que podrían perder el beneficio del préstamo VA, dijo Birk.

Por lo general, cuando se vende una casa, el préstamo del VA se paga en su totalidad y el veterano puede seguir obteniendo el descuento del VA en las tasas de interés. Pero cuando se asume un préstamo, sigue siendo atendido por otra persona que realiza los pagos, por lo que cualquier parte del beneficio del veterano que se utilizó para comprar esa casa permanece vinculada a la propiedad hasta que se pague el préstamo, señaló.

“En algunos casos, los veteranos tendrían menos derecho a recibir un préstamo del VA para su próxima compra, lo que probablemente significaría que tendrían que hacer un pago inicial”, agregó. “En otros casos, a los veteranos no les quedaría suficiente beneficio para obtener otro préstamo del VA”.

“Para evitar esto, un veterano podría optar por vender solo a otros veteranos, lo que esencialmente sustituiría el beneficio del préstamo VA del comprador” por el del vendedor, dijo Birk. De esta manera, el vendedor podría recuperar el acceso completo al beneficio del préstamo VA.

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