¿Qué se necesita para comprar una casa? Cada vez más, mamá y papá

Los compradores de viviendas recurren cada vez más a miembros de la familia, en su mayoría padres, en busca de ayuda para comprar una casa en mercados caros y con escasez de oferta, lo que refleja un cambio en la forma en que muchas familias financian la propiedad de vivienda.

La proporción de compradores de viviendas jóvenes que dependen de cofirmantes hipotecarios de mayor edad es tan alta como lo ha sido en al menos 30 años, según un análisis de Freddie Mac de sus préstamos hipotecarios. En 1994, el 1,6% de los compradores de vivienda por primera vez menores de 35 años tenían un coprestatario de 55 años o más. Para 2022, después de un pico durante la era de la pandemia, esa cifra se había más que duplicado hasta el 3,7%, igualando un máximo alcanzado en 2015.

Un análisis separado de los datos hipotecarios federales establecidos por Redfin sugiere que la tendencia en el número de cofirmantes mayores de 55 años en las compras de viviendas más jóvenes aumentó aún más en 2023.

Mientras tanto, la proporción de compradores de vivienda de entre 20, 30 y 40 años que reciben ayuda financiera para el pago inicial también está aumentando, después de haber disminuido durante gran parte de los últimos cinco años. En general, el 12% de los compradores de viviendas dependieron de la ayuda de amigos y familiares para el pago inicial en abril, frente al 9% del año pasado, según datos de una encuesta de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Los compradores más jóvenes (de 25 a 33 años) eran los que tenían más probabilidades de recibir ayuda familiar, y casi 1 de cada 4 recibía obsequios en efectivo o préstamos para sus compras.

“El mercado inmobiliario es un lugar increíblemente inasequible en este momento”, dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, una correduría nacional de bienes raíces. “Las personas que están teniendo éxito llegan con mucho dinero en efectivo y grandes pagos iniciales y, a menudo, con apoyo familiar”.

La tendencia de que cada vez más compradores de viviendas jóvenes, que suelen ser primerizos, busquen ayuda de sus padres para alcanzar un hito en la clase media es solo el último signo de las crecientes disparidades entre las generaciones más jóvenes y las de mayor edad, que han tenido más oportunidades en los últimos 20 años. Para asegurar hipotecas más baratas. Y está sucediendo en un momento en que más jóvenes viven en sus hogares y las tasas hipotecarias han alcanzado máximos de 20 años.

A medida que la compra de una vivienda se vuelve cada vez más fuera del alcance de los principiantes, los agentes inmobiliarios confirman que cada vez más padres están interviniendo para ayudar, a veces pidiendo préstamos sobre sus viviendas actuales para financiar las de sus hijos. Cada vez más padres también se están involucrando en el proceso de compra de una vivienda desde el principio, considerando las compras conjuntas menos como una dádiva para sus hijos y más como una inversión familiar a largo plazo, dijeron los corredores.

Eve Brown, que vive en Cincinnati y tiene dos trabajos, recibió un pago inicial de USD 16.000 de su madre, una contadora jubilada. Y cuando sus ingresos no fueron lo suficientemente altos como para calificar para la hipoteca de USD 92,000, la madre de Brown también firmó su préstamo, dándole a la mujer de 42 años su primera incursión en el mercado inmobiliario.

“Siempre quise comprar una casa y realmente no quería contar con la ayuda de mis padres”, dijo Brown. “Pero llegó el punto en que obviamente era mejor comprar, y no había manera de que pudiera hacerlo por mi cuenta”.

El mercado inmobiliario se ha desacelerado vertiginosamente desde que la Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas de interés hace dos años. Los costos hipotecarios han pasado de mínimos históricos de alrededor del 2,6% a más del 7%, lo que hace que financiar la compra de una vivienda sea varias veces más costoso. La última vez que los costos de endeudamiento fueron tan altos fue a principios de la década de 2000, hace una generación.

Al mismo tiempo, los precios de las viviendas, que se dispararon durante la pandemia, siguen siendo altos, con una media de USD 420.800, según datos del censo. El resultado es un mercado cada vez más inasequible que no es probable que mejore en el corto plazo: Goldman Sachs dijo este mes que espera que el valor de las viviendas aumente otro 4,3% en 2024, poniendo presión sobre un mercado inmobiliario que ya ronda un nivel de asequibilidad récord.

José Matos, guía de un museo de arte de Miami, busca un hogar con su madre. El joven de 24 años, que todavía vive con sus padres, dice que han llegado a un acuerdo: sus padres cubrirán un pago inicial de USD 50.000 y firmarán conjuntamente la hipoteca, siempre que Matos haga pagos mensuales.

Su madre, Lizet Rodríguez, quien emigró de República Dominicana en 2014, compró su primera casa a los 43 años, lo que le dio una “intensa sensación de alegría y seguridad”, dijo. Ahora quiere transmitir este hito a sus hijos. “Como madre, quiero hacer todo lo que pueda para darles a mis hijos un futuro mejor”, dijo Rodríguez, de 61 años, quien dirige un negocio de alquiler a corto plazo en Miami. “Somos inmigrantes de primera generación en este país y tenemos que permanecer unidos y ayudarnos unos a otros si queremos salir adelante”.

Matos forma parte de un grupo cada vez mayor de personas de entre 20 y 30 años que se están mudando directamente de las habitaciones de su infancia a sus primeros hogares. Aproximadamente 1 de cada 3 adultos jóvenes vive con sus padres, a menudo para ahorrar dinero, una situación que se aceleró durante la pandemia y ha continuado, según un análisis de los datos del censo del Pew Research Center.

Ese cambio refleja una nueva realidad económica en la que los padres están desempeñando un papel más importante en el apoyo financiero a sus hijos, hasta bien entrada la edad adulta. Alrededor del 44% de los adultos entre 20 y 30 años dijeron que recibieron ayuda financiera de sus padres durante el año pasado, con mayor frecuencia para gastos domésticos como comestibles o servicios públicos, según un informe de Pew de enero.

Cada vez más, esos vínculos financieros con mamá y papá se extienden al proceso de compra de una vivienda y más allá. Casi 1 de cada 5 adultos jóvenes dijo que sus padres los ayudaron con los pagos del alquiler o la hipoteca durante el último año.

“Hoy en día casi me siento como, ‘Obviamente, tengo que usar el dinero de mis padres, no hay otra opción’”, dijo Kristina Modares, una agente de bienes raíces en Austin que trabaja principalmente con compradores de vivienda por primera vez. “Definitivamente es más difícil para los jóvenes comprar en este momento, y la generación del boom tiene mucho más dinero que los Millennials o la Generación Z”. Un récord del 16% de los clientes de su empresa “se asociaron” con un amigo o pariente para comprar una casa el año pasado, frente al 7% del año anterior, dijo Modares.

Hayden Smith, que trabaja para una nueva empresa tecnológica en Camarillo, California, dudó en aceptar la ayuda de sus padres cuando se la ofrecieron por primera vez. Había ahorrado para el pago inicial viviendo con ellos durante la pandemia y finalmente ganó lo suficiente para cubrir cómodamente los gastos mensuales. Pero con los precios de las viviendas y las tasas de interés aumentando constantemente en los últimos años, el joven de 29 años sintió que su poder adquisitivo se desvanecía.

“Una parte de mí quería decir: ‘No, no quiero aceptarlo’”, dijo Smith, quien compró un condominio de USD 420,000 el verano pasado. “Pero no veo que las cosas vayan a ser más fáciles, mejores o más alcanzables en el futuro. Suena mal decirlo en voz alta, pero finalmente pensé: ‘También puedo tomar lo que pueda ahora, antes de que el mercado empeore aún más’”.

La creciente dependencia de la ayuda de los padres está ampliando la división entre quienes pueden permitirse una casa y quienes no. Los padres propietarios de viviendas tienen más probabilidades de tener los recursos para ayudar a sus hijos adultos, lo que refuerza el papel crucial que desempeña la propiedad de vivienda en la generación de riqueza a largo plazo. Como resultado, los economistas dicen que se ha vuelto aún más difícil para los compradores de vivienda por primera vez sin ayuda familiar ingresar al mercado.

“El mayor problema es que los jóvenes estadounidenses que no tienen dinero familiar a menudo se ven excluidos de la posibilidad de ser propietarios de una vivienda”, escribió Fairweather de Redfin en un informe reciente. “No tienen un fondo de dinero familiar al que recurrir. Esto contribuye a la desigualdad de riqueza y a menudo impide que los jóvenes ganen terreno económico frente a sus pares que provienen de entornos más privilegiados”.

En la última década, los propietarios de viviendas han visto aumentar su valor líquido en más de USD 100,000 en promedio, lo que les da 40 veces la riqueza de los inquilinos, según un análisis de NAR. Algunos padres han podido aprovechar esa riqueza adicional, pidiendo préstamos contra sus viviendas a bajas tasas de interés, para ayudar a financiar las compras de sus hijos a tasas más bajas que los bancos.

En el condado de Orange, California, Khang Nguyen y su esposa compraron su primera casa el año pasado por USD 1,2 millones. Pudieron pagar casi el 50% como pago inicial, gracias a un préstamo de USD 325.000 de sus padres, quienes habían obtenido una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda hace unos años cuando las tasas de interés eran bajas. Ahora Nguyen hace dos pagos mensuales cada mes: USD 4.700 al banco y USD 5.000 a sus padres.

“Estaba preparado para obtener una hipoteca del 75%, pero mis padres me dijeron: ‘En realidad, ¿por qué no usas este dinero y evitas los intereses’”, dijo Khang, médico de 36 años. “Obviamente es un mercado desafiante aquí en el sur de California, pero tener acceso al capital familiar prácticamente sin costo es realmente útil”.

El papel cada vez mayor de los padres en el mercado inmobiliario es un precursor de lo que los economistas dicen será una transferencia generacional masiva de riqueza en los próximos años, a medida que los estadounidenses mayores dejen billones a sus herederos. Parte de eso ya está llegando al mercado inmobiliario.

Emily King, de 30 años, y su esposo se están preparando para comprar su primera casa en Akron, Ohio, gracias a una donación de USD 17.000 de la madre de King, quien heredó los fondos de su padre. Sin él, King dice que no habrían podido comprar y arreglar una casa de USD 260.000.

King, gerente de una panadería, y su esposo, que trabaja para un distribuidor de productos electrónicos, ganan alrededor de USD 115.000 al año. Aún así, dice, los pagos hipotecarios mensuales de USD 2.200 serán una exageración para su presupuesto después de los USD 1.500 al mes que gastan en el cuidado de sus dos hijos pequeños.

“Mi esposo y yo nunca pensamos que podríamos comprar una casa, especialmente con una guardería. Es tremendamente caro e imposible ahorrar dinero”, afirmó. “La única razón por la que pudimos permitirnos esto es por el estado en que se encuentra: sin aire acondicionado, sin lavavajillas, con un tanque séptico y un pozo. Y gracias a mi mamá”.