El Presidente Biden propondrá una serie de nuevas iniciativas en materia de vivienda en el discurso de este jueves sobre el Estado de la Unión, entre ellas créditos fiscales para compensar los elevados tipos hipotecarios de los compradores de primera vivienda y animar a la gente a abandonar las viviendas de iniciación y ponerlas en el mercado.
Las propuestas proporcionarían a los compradores primerizos de clase media 5.000 dólares anuales durante dos años. Según la Casa Blanca, esto tendría el mismo efecto que reducir en más de 1,5 puntos porcentuales durante dos años el tipo hipotecario de una vivienda media.
Biden también pedirá al Congreso que conceda un crédito de hasta 10.000 dólares durante un año a las familias que vendan su primera vivienda, siempre que ésta se sitúe por debajo del precio medio de su condado. La idea es liberar una parte del mercado que ha quedado efectivamente congelado, ya que miles de propietarios se aferran a hipotecas bajas del 2 o el 3% y evitan comprar una casa nueva con un tipo mucho más alto.
Las propuestas se basan en medidas anteriores de la administración para construir más viviendas, hacer frente a los elevados alquileres y ayudar a los compradores de primera generación a conseguir un pago inicial. Estas medidas llegan en un momento en que la vivienda sigue siendo una de las partes más inaccesibles de la economía, y sigue siendo un tema clave para los votantes en las elecciones de este año.
“Este plan es el conjunto de recomendaciones en materia de vivienda más importante en un Estado de la Unión en más de 50 años, y lo digo porque las he buscado todas”, dijo David Dworkin, presidente y director ejecutivo de la Conferencia Nacional de la Vivienda y antiguo funcionario del Departamento del Tesoro.
Dworkin subrayó que el plan de vivienda más importante de la administración era su compromiso de construir y conservar 2 millones de viviendas. “Tenemos un enorme agujero en el que esto haría una gran mella”, dijo. “El lado de la oferta está impulsando los precios de la vivienda, y éste es el programa de oferta de vivienda más ambicioso de la historia reciente”.
El mercado de la vivienda se ha visto sometido a tensiones desde muchas direcciones. El país se enfrenta a un déficit de millones de viviendas, con una inversión insuficiente que se remonta a décadas atrás. Los alquileres también se dispararon durante la pandemia, convirtiéndose rápidamente en uno de los principales motores de la inflación. Además, la lucha de la Reserva Federal por controlar la inflación provocó una subida de los tipos hipotecarios que sigue expulsando del mercado a muchos compradores.
Aumentando aún más el zoom, los esfuerzos de Biden también se verán puestos a prueba por la extraña naturaleza del mercado post-pandémico. El año pasado se terminaron de construir cientos de miles de nuevas viviendas. Pero la mayor parte se orienta hacia el segmento más alto del mercado, y los expertos en vivienda temen que al mismo tiempo se reduzcan las opciones más asequibles. Altos funcionarios de la Casa Blanca sostienen que muchos de sus esfuerzos se centran en la vivienda asequible y están diseñados para abrir opciones a los compradores de clase media.
“El presidente Biden expondrá el plan más audaz en décadas para reducir el coste de la vivienda y ampliar el acceso a la misma”, declaró en un comunicado Lael Brainard, directora del Consejo Económico Nacional. “Pedirá al Congreso que apruebe su plan para desbloquear el mercado de la vivienda proporcionando alivio hipotecario a los compradores de vivienda por primera vez y a los propietarios que vendan sus viviendas de iniciación y para apoyar la construcción de 2 millones de viviendas por parte del sector privado, al tiempo que adopta nuevas medidas administrativas para reducir los costes de cierre y hacer que nuestros mercados de alquiler sean más justos.”
Entretanto, algunos expertos en vivienda temen que los nuevos créditos inyecten aún más demanda en el mercado cuando la oferta aún está recuperándose, lo que podría elevar aún más los precios.
“Esto probablemente tendría un impacto muy limitado en los precios de la vivienda: aumentar el número de compradores, en términos generales, aumentará los precios de la vivienda para todos”, dijo Kyle Pomerleau, investigador principal del American Enterprise Institute, un think tank de tendencia derechista. “Es bastante sencillo”.
Biden también pedirá que se amplíe la desgravación fiscal a la vivienda de bajos ingresos para construir o conservar 1,2 millones más de unidades de alquiler asequible. También propondrá una nueva desgravación fiscal para viviendas de vecindad, la primera disposición fiscal para construir o renovar viviendas asequibles. Biden desvelará un nuevo fondo de subvenciones competitivas de 20.000 millones de dólares como parte de su presupuesto, previsto para la próxima semana, que apoyaría la construcción de unidades de alquiler multifamiliares asequibles y eliminaría las barreras al desarrollo de la vivienda.
Como ya ha hecho en otras ocasiones, Biden también pide al Congreso que proporcione hasta 25.000 dólares de ayuda para el pago inicial a los compradores de vivienda de primera generación.
Aunque es improbable que el programa para compradores de vivienda obtenga apoyo en el Congreso, el Gobierno también ha señalado varias medidas unilaterales que está adoptando para aliviar económicamente a los compradores e inquilinos de viviendas.
Entre ellas se incluyen las medidas adoptadas para reducir los costes de cierre para los compradores de vivienda, que la Casa Blanca subraya que pueden añadir miles de dólares a una compra y ponerla fuera de su alcance. La Agencia Federal de Financiación de la Vivienda ha aprobado nuevos programas piloto y políticas para reducir estos costes, incluido un programa para renunciar al seguro del título al refinanciar una vivienda, así como una ofensiva de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor contra los costes de cierre “anticompetitivos”. La Casa Blanca dijo que el Departamento del Tesoro también adoptará medidas adicionales para reducir los costes de los seguros de vivienda.
La Casa Blanca también ha impulsado medidas unilaterales para ayudar a los inquilinos. La Comisión Federal de Comercio propuso el pasado otoño prohibir las comisiones engañosas y ocultas en numerosos ámbitos, incluidos los contratos de alquiler de viviendas, mientras que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano también identificó las “comisiones no relacionadas con el alquiler” prohibidas dentro de sus programas de ayuda al alquiler. Aun así, en el pasado, la Casa Blanca ha sido criticada por no ser más agresiva en su impulso para ayudar a los inquilinos en apuros.
“El presidente Biden tiene toda la razón al exponer sus planes para hacer la vivienda más asequible”, dijo Lindsay Owens, directora ejecutiva de Groundwork Collaborative, un grupo de reflexión de izquierdas. “El coste de la vivienda es una cuestión prioritaria para los estadounidenses, y ésta es una importante tarea pendiente para el presidente”.
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