Así está afectando a Europa la crisis en el sector inmobiliario comercial estadounidense

Los problemas del mercado inmobiliario comercial estadounidense, que ya han afectado a bancos de Nueva York y Japón, se han trasladado esta semana a Europa, aumentando el temor a un contagio más amplio.

La última víctima es el banco alemán Deutsche Pfandbriefbank AG, que ha visto desplomarse sus bonos ante la preocupación por su exposición al sector. Respondió emitiendo el miércoles y de febrero un comunicado no programado en el que informaba que había aumentado las provisiones debido a la “persistente debilidad de los mercados inmobiliarios”. Describió las actuales turbulencias como la “mayor crisis inmobiliaria desde la crisis financiera”.

Los prestamistas están incrementando las provisiones sobre la deuda concedida a propietarios y promotores inmobiliarios a medida que los préstamos empiezan a agriarse después de que la subida de los tipos de interés erosionara el valor de los edificios en todo el mundo. El martes 6 de febrero, la Secretaria del Tesoro de EEUU, Janet Yellen, dijo que las pérdidas en el sector inmobiliario comercial son una preocupación que estresará a los propietarios, pero añadió que cree que el problema es manejable.

Para las oficinas de Estados Unidos, donde la vuelta al trabajo tras la pandemia ha sido más lenta y menos sustancial, la destrucción de valor ha sido especialmente grave y algunos predicen que el impacto total aún no se ha valorado en su totalidad. Los analistas de Green Street afirman que este año podría ser necesaria una nueva depreciación de hasta el 15%.

“Los valores de tasación siguen siendo demasiado elevados”, escriben en una nota. “Los prestamistas que basan sus decisiones en estas tasaciones tienen más probabilidades de sufrir pérdidas de valor” y algunos podrían sufrir “tensiones” como consecuencia de ello.

El desplome de los bonos de los prestamistas alemanes fue la última de una serie de señales de advertencia. Moody’s Investors Service rebajó a “basura” la calificación de New York Community Bancorp tras señalar problemas inmobiliarios, mientras que el banco japonés Aozora Bank registró su primera pérdida en 15 años debido a las provisiones sobre préstamos concedidos a propiedades comerciales estadounidenses.

Paul van der Westhuizen, estratega crediticio de Rabobank, afirmó que “hay serias preocupaciones en el mercado inmobiliario estadounidense”. “No es un problema para los grandes bancos estadounidenses y europeos, pero los bancos alemanes más pequeños centrados en el sector inmobiliario están sufriendo un poco. Sin embargo, ahora mismo es más un problema de rentabilidad que de solvencia para ellos. Tienen suficiente capital y están menos expuestos a la amenaza de una retirada masiva de depósitos que los bancos puramente minoristas”.

En sus resultados de la semana pasada, Deutsche Bank AG registró unas provisiones para pérdidas en el sector inmobiliario comercial estadounidense cuatro veces superiores a las del año anterior. Advirtió que la refinanciación plantea el mayor riesgo para el sector en dificultades, ya que el valor de los activos se resiente.

En otros lugares de Europa, la suiza Julius Baer Group Ltd. dijo que amortizaría los enormes préstamos concedidos a la empresa inmobiliaria en quiebra Signa. Aunque se trata de un problema específico, se suma a la preocupación general por el alcance de la situación.

El martes, Morgan Stanley realizó una llamada con clientes recomendándoles que vendieran los bonos senior de Deutsche PBB. Los bonos con vencimiento en 2027 cayeron más de 5 céntimos, hasta 97, según datos de la CBBT recopilados por Bloomberg. Por su parte, los bonos AT1 del banco cayeron hasta 15 céntimos, hasta 36, entre el martes y el miércoles.

Deutsche PBB dijo este miércoles que, aunque ha aumentado las provisiones para insolvencias a 210-215 millones de euros para todo el año, “sigue siendo rentable gracias a su fortaleza financiera”. Sonja Forster, vicepresidenta de European Financial Institution Ratings en Morningstar DBRS, dijo que “el enfoque de PBB en ubicaciones privilegiadas y los LTV relativamente conservadores proporcionan cierta protección a la baja”.

“Sin embargo, dado que el riesgo de refinanciación sigue siendo elevado y que el capital fresco disponible para los prestatarios es limitado, estamos vigilando la situación muy de cerca”, dijo.

La preocupación por PBB se ha extendido a otros bancos con exposición a CRE. Los bonos de Aareal Bank AG han perdido unos 10 puntos en los dos últimos días y ahora cotizan a 76 céntimos de euro. En noviembre, informó de que el valor de los préstamos morosos en Estados Unidos se había multiplicado por más de cuatro con respecto al año anterior. Un portavoz de Aareal declinó hacer comentarios.

Las acciones de Deutsche Bank bajaban alrededor de un 3,7% a las 14:40, hora de Fráncfort, y las de Commerzbank AG descendían un 3,2%, ambas por debajo del índice Euro Bank Stoxx. Bafin, el regulador bancario del país, dijo que está supervisando la situación, declinando hacer comentarios sobre prestamistas concretos.

El banco central alemán advirtió el año pasado de los riesgos que rodean al sector inmobiliario comercial, afirmando que podría haber “ajustes significativos” que condujeran a un aumento de los impagos y las pérdidas crediticias. “El volumen pendiente de préstamos concedidos por el sistema bancario alemán al mercado inmobiliario comercial estadounidense es comparativamente pequeño, pero está relativamente concentrado en bancos individuales”, dijo el Bundesbank.

Los Landesbanken alemanes también han sentido el dolor de su exposición al sector inmobiliario comercial; en el primer semestre de 2023, los principales bancos estatales - Helaba, BayernLB, LBBW y NordLB - registraron provisiones de unos 436 millones de dólares en total.

Si las pérdidas de CRE se extendieran a Europa a través de bancos alemanes más pequeños, se produciría un eco de la crisis financiera mundial de 2008. En aquel entonces, fueron los bancos regionales los que tuvieron problemas, cuando su exposición a las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos provocó pérdidas de miles de millones de euros.

“Hay que tener cuidado, porque no se sabe exactamente dónde se ha tocado fondo”, afirma Raphael Thuin, responsable de estrategias de mercados de capitales de Tikehau Capital. “Somos conscientes de que podría haber más dolor por venir en el sector inmobiliario comercial”.

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