Radiografía de la crisis habitacional: lanzaron un programa para incluir al alquiler como “política de Estado”

El Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas de 2010 precisa que el déficit habitacional en la Argentina es de 2,5 millones de hogares. La tendencia, nueve años después, es ascendente. El déficit se puede clasificar en dos facetas: el 78% representa viviendas recuperables u hogares con hacinamiento por cuarto –déficit cualitativo–, mientras que el 22% restante constituye el déficit cuantitativo. Más del 90% de la población total reside en zonas urbanas de más de dos mil habitantes y casi el 50% de los argentinos viven en ciudades con más de 500 mil residentes. Son datos que permiten concebir la situación habitacional como un problema sistémico.

Así lo entendió la Secretaría de Vivienda de la Nación. Con la asistencia técnica de Hábitat para la Humanidad Argentina y el financiamiento del Banco Mundial, elaboraron un informe de diagnóstico sobre los alquileres en todo el territorio nacional. Interpretaron que el acceso a la vivienda a través de alquileres crece de manera sostenida, especialmente en centros urbanos, e identificaron que no existen políticas suficientes que faciliten el acceso al alquiler a familias en situación de vulnerabilidad.

“Alquiler Social como política de Estado” es el nombre del diagnóstico: la primera vez que la dependencia gubernamental aborda el alquiler social como una medida de alcance nacional. Agustín Pascual Sanz, director de proyectos especiales de la Secretaría de Vivienda, extrajo tres conceptos fundamentales de la propuesta: incluir el alquiler en el Plan Nacional de Viviendas como un esquema a regular y a financiar; articular la iniciativa con la ley de alquileres a través de acuerdos con todos los sectores, e instalar el alquiler en la agenda pública.

“Es necesario un análisis sobre cuál es la situación nacional de los alquileres. Necesitamos, primero, conocer cuál es la realidad o acercarnos al menos a la realidad de los inquilinos en el país. Es un tema desconocido por la agenda pública y merece ser tratado en profundidad y diagnosticado. Eso servirá para fortalecer el programa de Alquiler Social que emprende la Secretaría”, exclamó Sanz.

El informe diagnóstico sobre los alquileres sociales tiene como propósito dar respuesta al objetivo específico de generar y sistematizar datos para profundizar el conocimiento relativo a la situación de alquiler en el país y fortalecer, así, el Programa de Alquiler Social de la Secretaría de Vivienda. Hábitat para la Humanidad recolectó información y testimonios de los principales actores involucrados en cuatro grandes urbes argentinas mediante entrevistas semiestructuradas, grupos focales y recorridos urbanos.

Las ciudades elegidas fueron Salta, Mendoza, Rosario y Buenos Aires. Las conclusiones obedecen a percepciones y visiones de las exploraciones que los coordinadores y consultores realizaron. “En líneas generales el mercado inmobiliario funciona parecido en las cuatro ciudades. Vimos las mismas condiciones en relación al tipo de oferta, al desfasaje entre oferta y déficit, al tipo de producción del sector privado, al rol que cumplen. Hay una situación macro bastante similar”, consideró Guadalupe Granero, especialista en alquileres, investigadora de la UBA y urbanista.

En los relevamientos que supervisó, halló que las consultas de los inquilinos en la Ciudad de Buenos Aires, fundamentalmente, y en Rosario se circunscriben a cuestiones administrativas en relación a los requerimientos y exigencias del mercado formal. En Mendoza y en Salta, las demandas son meramente económicas: los ingresos no alcanzan a cubrir los montos. Y tampoco tienen a disposición organizaciones o colectivos de inquilinos donde ampararse o asesorarse.

“La problemática de villa y asentamientos también es muy distinta –reparó la consultora–. En la Ciudad de Buenos Aires, por una cuestión de estructura de espacio urbano y procesos de densificación, la inquilinización es alta porque no hay más tierra nueva, sino que la gente que llega alquila piezas que los propietarios construyen en altura. En Rosario hay un proceso similar aunque no tan masivo. Pero eso no pasa en Salta y en Mendoza, donde descubrimos que la población no es inquilina, por lo que no sería el sujeto de una política de alquiler social. Por otro lado, encontramos otro tipo de sujetos que están completamente invisibilizados: madres solteras, trabajadores migrantes, trabajadores informales, mujeres en situación de violencia, ex convictos. Hay toda una cantidad de sujetos que tienen situaciones particulares de vulnerabilidad en acceso a la vivienda que en principio no son los que se ven en la Ciudad de Buenos Aires. Aquí tendemos más a pensar en villas, asentamientos, hoteles, inquilinatos, cuestiones que tienen que ver con la vulnerabilidad de ingresos”.

Ariel Sosa fue el coordinador técnico del programa. En su reflexión final, dijo que es prioritario entender la vivienda como un derecho de transformación social, como una cuestión cultural que es menester que adquiera espacio en la agenda pública. En el informe de diagnóstico, se destacan seis recomendaciones que sirven para sostener y reforzar el programa de alquiler social.

1) Abordar el problema de los datos habitacionales. Sosa lo considera un problema transversal: “Todo el mercado de alquileres ya funciona de manera informal porque no genera ningún tipo de datos. Para hacer algo con escala hace falta un registro de datos”.

2) Articular con políticas económicas y de empleo, reconociendo el impacto de la macroeconomía en la relación ingresos/precio del alquiler como el principal obstáculo para el acceso a la vivienda. “La Secretaría de Vivienda no tiene que solamente hacer propietarios, tiene que ayudar a que la gente viva en las mejores condiciones, ya sea en su propiedad o no, y no puede eludir que haya gente que viva en malas condiciones aun alquilando. Tiene que salir en auxilio”, expresó Sanz. “Para poder solucionar el problema de vivienda, en este caso con el foco en el alquiler, es necesario sentar a todos los sectores y diseñar una política de Estado que ataque la rotura de producción de vivienda que hay en Argentina”, dijo Sosa.

3) Revisar el enfoque sobre las poblaciones vulnerables en términos de acceso a la vivienda, más allá del estrato socio-económico. El informe remite a indígenas, discapacitados, migrantes, ex-convictos, personas en situación de violencia de género, colectivos LGTBIQ.

4) Profundizar el estudio de las poblaciones que habitan hoteles, conventillos, cuartos de alquiler y otras formas de alquiler precario o informal.

5) Establecer acuerdos y consensos claros con todos los actores involucrados. “Esto buscará reducir la incertidumbre y falta de previsibilidad imperante, producida por la ausencia de normas o por el predominio de acuerdos informales. También fomentará la confianza para promover el involucramiento de desarrolladores y propietarios”, precisa el informe.

6) Considerar como un tema complementario el crecimiento del alquiler temporario. El estudio hace referencia a viviendas para alquiler turístico, alquiler de piezas en conventillos o casas compartidas para estudiantes o jóvenes profesionales.

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