Paola U. compró a mediados de 2011 un departamento en el barrio de Belgrano. Cuando se lo entregaron, la propiedad tenía menos metros cuadrados de lo que la empresa constructora le había prometido. La mujer demandó a la compañía y la justicia le dio la razón. "El problema es que se prometió una unidad funcional de determinada superficie, y se concluyó entregando una diferente, de menor tamaño. Se trata de un incumplimiento contractual", resolvió la Cámara Civil.
Ahora la constructora deberá devolverle a la propietaria el dinero que pagó por los metros cuadrados que el departamento no tiene. Son 105 mil pesos, más otros 10 mil por daño moral sumados los intereses desde que se inició el reclamo, hace ya cuatro años. La indemnización total es cerca de 200 mil pesos.
"En la falta de controles es en donde las constructoras pueden hacer estas cosas. El propietario tiene que evitar firmar cláusulas abusivas, estar muy al tanto del reglamento de copropiedad. Y es muy importarte saber quién es la constructora", le dijo a Infobae Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional.
Paola U. le compró en julio de 2011 a la empresa "New 1817 S.A." un departamento de dos ambientes en la calle Jorge Newbery al 1800. Se trató de una construcción de las llamadas "a pozo" -se compra antes o durante la edificación- y la mujer la adquirió ya en la etapa final.
Pagó 105.665 dólares por una propiedad de 53 metros cuadrados, sobre los que se calculó el precio. El boleto de compraventa decía que los metros eran provisorios y que podían modificarme por ajustes técnicos de la obra o por observaciones de las autoridades municipales. El mismo contrato estableció que las partes no podían hacerse reclamos por una eventual diferencia de las dimensiones, excepto que sean mayores al 7 por ciento de los metros acordados. Y eso fue lo que ocurrió.
La mujer tomó posesión del edificio en diciembre de 2011 y un año después, en noviembre de 2012, recibió el Reglamento de Copropiedad. Ahí advirtió que la propiedad tenía 45,05 metros cuadrados, 7,95 metros menos, lo que hacía un 12,84 por ciento menos de superficie. La misma cantidad de metros decía el título de la escritura pública.
La propietaria le mandó en julio de 2013 una carta documento a la empresa constructora con el reclamo. Hubo una instancia de mediación que fue fallida y la mujer inició una causa por daños y perjuicios: reclamó que le devuelvan el dinero que pagó por los metros cuadrados que el departamento no tiene.
La defensa de la sociedad anónima que construyó el edificio –creada en 2008 solo para esta edificación, algo común en el rubro– fue que la propietaria demoró en presentar la demanda y que el reclamo estaba prescripto.
En primera instancia la demanda fue rechazada porque se trató de una venta en la que el precio se fijó por la propiedad en sí y no por sus medidas. Además, la propietaria no hizo ninguna reserva u observación sobre los metros del departamento cuando tomó su posesión.
Pero el caso llegó a la Sala H de la Cámara Civil que le dio la razón a la compradora en un fallo de fines de noviembre pasado al que accedió Infobae. Los jueces Claudio Kiper y Liliana Abreut de Begher señalaron que la constructora incumplió el contrato.
"El problema es que se prometió una unidad funcional de determinada superficie, y se concluyó entregando una diferente, de menor tamaño. Se trata de un incumplimiento contractual, esto es, un incumplimiento de la calidad de la cosa vendida", señaló Kiper en su voto al que adhirió su colega.
Los jueces explicaron que en el contrato las partes acordaron que la diferencia de los metros no podía ser superior al 7 por ciento de lo prometido. "Es público y notorio que cuando la actora evaluó el precio de compra debió haber considerado el metraje, y también lo es que el día que pretenda enajenar la unidad, el eventual comprador también valorará la superficie", detallaron.
También descartaron el argumento sobre que la mujer no haya hecho objeciones sobre los metros cuando tomó la propiedad. "Por un lado, no es fácil calcular la diferencia de superficie al tomar la posesión. Por otro lado, es sabido que en estos casos el vendedor entrega la posesión con modelos de acta ya prerredactados, y no permite introducir modificaciones ni reservas. Lo cierto es que recibir la posesión sin formular reserva no impide reclamar por vicios ocultos", señalaron.
La diferencia en los metros cuadrados fue confirmada por el dictamen de un perito agrimensor que actuó en la causa.
Los camaristas también rechazaron el argumento de la prescripción. Dijeron que en el caso se debe aplicar el artículo 4.023 del Código Civil que establece que "toda acción personal por deuda exigible se prescribe por diez años".
Así, la Cámara dispuso que la constructora debe pagarle a la propietaria por los metros cuadrados que le faltan al departamento. La mujer pidió que se fije en tres mil dólares el metro cuadrado por el valor de la zona. Pero el tribunal tomó lo pagado por la mujer. Se trata de 1993,6 dólares por metro cuadrado, lo que hace un total de 13.238 dólares que llevados a pesos son 105.904 teniendo en cuenta que el dólar estaba a ocho pesos cuando se realizó la compra.
Además, los jueces dispusieron que la mujer sea indemnizada con 10 mil pesos por daño moral. "No dudo de la desagradable impresión que le debe haber causado a la compradora haberse enterado de que el departamento adquirido tenía una superficie sensiblemente inferior a la prometida", razonaron los camaristas.
A los 115.904 pesos de la indemnización total se le deben aplicar los intereses desde que la propietaria inició el reclamo en julio de 2013. El monto total del resarcimiento es cercano a los 200 mil pesos.
El tercer juez de la Sala H de la Cámara Civil, José Fajre, votó en disidencia. El camarista sostuvo que el reclamo está prescripto. Señaló que la mujer tomó posesión del departamento en diciembre de 2011 y que advirtió las diferencias en los metros en noviembre de 2012 cuando le entregaron el reglamento de propiedad. "Todo ello me hace presumir que las medidas no eran relevantes, pues, claramente, no le ha impedido dar al inmueble el destino por el cual lo adquirió, ya que de haber sido ello así, debió haber intentado una acción de anulabilidad por error", señaló en su voto.
Para el magistrado no se trata de un caso de daños y perjuicios sino de vicios redhibitorios –los defectos ocultos de algo que sea impropio para su destino– que tiene un plazo de tres meses para dejar sin efecto un contrato de compra y venta o para iniciar una acción para la baja del precio, según el Código Civil. "En el caso ha transcurrido holgadamente el plazo", concluyó.
"Es una situación generalizada"
Gervasio Muñoz es el presidente de la Federación de Inquilinos Nacional y dice que este tipo de situaciones es muy habitual.
"Hay una situación generalizada que tiene que ver con muy poco control sobre las nuevas construcciones. Todo edificio nuevo no tiene final de obra. Nos encontramos mucho con propietarios o inquilinos que compran o alquilan con algunas condiciones que después no se dan. El reglamento de copropiedad durante meses o años no existe porque no está hecha la subdivisión", explica Muñoz en diálogo con este medio.
"En la falta de controles es en donde las constructoras pueden hacer estas cosas", agrega y señala que suele ocurrir mucho con los edificios a pozo. "La situación es distinta con uno ya hecho porque lo visitás, lo ves, le comprás a un propietario con título", diferencia el especialista.
Muñoz califica de "totalmente abusiva" la cláusula en los contratos sobre los metros cuadrados tentativos que va a tener la propiedad o la imposibilidad de hacer reclamos.
"El propietario tiene que evitar firmar cláusulas abusivas, estar muy al tanto del reglamento de copropiedad porque ahí está escrito todo. Saber con qué administración e inmobiliaria trabaja la constructora. Y es muy importarte saber quién es la constructora, qué otros edificios construyó y la calidad de lo que construyó", agrega.
"Mi recomendación siempre es denunciar. La realidad es que cuando querés hacerlo es tarde, o muy engorroso o las empresas ya se disolvieron porque suelen crearse para la construcción de un solo edificio. Así, es muy difícil encontrar a los dueños pero siempre hay que denunciar. Pero antes de iniciar la compra de un departamento de edificio nuevo hay que informarse", aconseja Muñoz.