El plan de Kicillof para adecuar los impuestos de 600 barrios cerrados de la provincia de Buenos Aires

“La mayoría de los barrios privados y countries no están habilitados, entonces no pagan impuestos. Son prácticamente ocupaciones de tierra. Hay que regularizarlo", dijo el gobernador bonaerense, Axel Kicillof, a días del inminente desalojo del predio de Guernica. Tras la polémica frase, finalmente la gobernación terminó de pulir el plan para cumplir con ese objetivo. Este miércoles, Axel Kicillof dictará una resolución para que unos 600 barrios cerrados, countries y clubes de campo, se pongan en regla.

La medida apunta a una convocatoria “voluntaria”, donde los desarrolladores inmobiliarios serán notificados para que adecuen a la normativa vigente hasta julio de 2021. En concreto, la resolución permitirá que los barrios cerrados empiecen a tributar a la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA). Pero también permitirá resolver el registro de cada vivienda e inmueble, un aspecto que desde La Plata -aseguran- traerá beneficios para los propietarios.

“Son cerca de $1500 millones más de recaudación, no es algo significativo. El tema no tiene un solo un perfil recaudatorio. Que estos barrios y desarrollos no estén en norma afecta mucho a los vecinos, porque no tienen un instrumento jurídico válido como son las escrituras y los títulos de propiedad", confirmó a Infobae la medida la ministra de Gobierno bonaerense, Teresa García.

En las últimas semanas, el gobernador Axel Kicillof entabló conversaciones en una charla virtual con representantes de la Cámara de Desarrolladoras Urbanos (CEDU) y de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), dos de los actores principales interesados en el plan de regularización.

En ese marco, el gobierno bonaerense les anticipó las intenciones provinciales y reconoció que la raíz del problema de los barrios cerrados irregulares surge de la burocracia estatal, cuyos trámites de habilitación pueden demorar años. Ese es uno de los objetivos por el que se creó, a comienzos de octubre, la Unidad Provincial de Tierra y Vivienda (UTV), la autoridad de aplicación que quedó bajo la órbita de Teresa García y unifica 7 áreas diferentes de control y habilitación de los suelos que estaban dispersas.

“Promovemos una política que genere beneficios para todos: la Provincia, los municipios, los empresarios y los propietarios de las viviendas”, apuntó Kicillof durante el encuentro, y subrayó que lo que se pretende es “brindar soluciones tanto a los inversores para que puedan perfeccionar los trámites de dominio como a los sectores medios y populares que están en una situación de mayor precariedad y con problemas de escrituración”.

El plan apunta de adecuar a los barrios cerrados y urbanizaciones a tono con las leyes 8.912 y 14.449, que regulan el ordenamiento territorial y uso del suelo y el “Acceso Justo al Habitat", respectivamente. La convocatoria consiste en la agilización de todo el proceso normativo, en coordinación con los municipios, que se implementará con la creación de una mesa de ayuda permanente online y criterios y plazos para la regularización de los barrios privados.

Según los números oficiales, hay 343 desarrollos inmobiliarios ajustados a la normativa, otros 97 que ya están en proceso de resolución, mientras que 600 persisten tienen que normalizarse, ya que “no tienen ni su carpeta en los municipios”. Según el director ejecutivo de la Agencia de Recaudación bonaerense (ARBA), Cristian Girard, el 25% de los barrios privados no están en regla.

A este último grupo alcanzará la resolución que se firmará hoy a la tarde y se publicará este miércoles en el Boletín Oficial bonaerense.

“Es como una moratoria. Si no se adhiere, continúan las consecuencias jurídicas como las penalizaciones en ARBA y en cada organismo involucrado. También alcanza a temas con retraso como situaciones de movimiento de suelo que han causado daño ambiental”, precisó Teresa García.

La discusión sobre el uso del suelo

El conjunto normativo que alcanza a las urbanizaciones afecta a los emprendimientos denominados por el fisco como “macizos”. El problema empieza cuando el trámite para los desarrollos de barrios privados avanzan a nivel municipal, pero luego se traban en la administración provincial, o viceversa.

Este tipo de autorizaciones implican una rezonificación de las áreas rurales o semirurales. Generalmente, estos trámites terminan careciendo de validez, porque les faltan la aprobación de estudios en materia de impacto ambiental, factibilidad, planos y servicios donde intervienen distintos organismos.

Ante este tipo de situaciones, ARBA suele cobrar los impuestos a los desarrolladores, para que estos a su vez prorrateen el monto del tributo entre los propietarios condóminos, a manera de expensas. Sin embargo, al no haber una escritura y solo boletos de compra-venta, el Estado bonaerense pierde la percepción de un mayor ingreso, mientras que los propietarios perderían una parte del valor patrimonial.

“Esta convocatoria es un gesto voluntario para los emprendedores, que nos han venido pidiendo este tipo de normas para resolver los trámites”, agregó la ministra de Gobierno. “Es la primera vez que en 20 años que se busca regularizar el suelo con una norma así”, concluyó.

Uno de los puntos relevantes del plan es la aplicación de la Ley de Hábitat. La mesa técnica de trabajo que se creó junto a los representantes de la CEDU y AEV tendrán que resolver varios inconvenientes prácticos, entre ellos, la implementación de la normativa que obliga a la cesión de tierra para espacio libre, verde y público para equipamiento comunitario, o que establece un resarcimiento por daño ambiental.

Además, la normativa impone a cada desarrollador que ceda al municipio correspondiente el equivalente de 10% de “tierra ganada” que antes era rural. Se presupone que el desarrollador comparta el incremento patrimonial que se genera con la rezonificación y la urbanización. El cobro de ese porcentaje, sean en tierra o dinero, quedan bajo la potestad de los intendentes.

El plan para ordenar el suelo urbano venía tomando cuerpo en las últimas semanas. La Provincia busca actualizar el mapa de disponibilidad de las tierras públicas y privadas, que vienen siendo objeto de discusión con los conflictos territoriales por tomas de tierras. De fondo, no solo se intenta normalizar una situación dominial, sino identificar suelo fiscal urbanizable y que es susceptible para el desarrollo de soluciones habitacionales que reclaman los movimientos sociales.

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