¿Por qué las tasas de créditos hipotecarios no bajan a la par de la tasa de referencia del BCR?

En octubre el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) decidió mantener la tasa de interés de referencia a 5,25%, valor en que había quedado tras el recorte de inicios de septiembre. Así, a la fecha, la entidad presidida por el economista Julio Velarde, lleva diez disminuciones desde que esta alcanzó su valor más alto en 7,75% (que se mantuvo de enero a agosto de 2023).

Sin embargo, los consumidores podrán notar que las tasa de interés del mercado financiero no bajan a la velocidad de estos recortes, sobre todo para créditos hipotecarios. Así, Infobae Perú analizó los datos de cómo han bajado las tasas de interés para estos préstamos, a los que muchos peruanos acceden para financiar las compras de sus viviendas.

Asimismo, expertos de la Universidad San Ignacio de Loyola y Mapfre Perú respondieron sobre cómo estaba bajando las tasas para estos créditos, por qué no bajan más velozmente, y qué se espera para estas este año.

Como se ve en el gráfico elaborado por Infobae Perú, la tasa de referencia del BCR ha sido recortada ya en 2,5 puntos, desde su valor alto que se mantuvo de enero a septiembre del 2023, en 7,75%. Tras este valor alto, para poder controlar la inflación, el Banco Central de Reserva empezó una política de recortes en 0,25% por vez —como se ve, algunos meses se mantuvieron las tasas, pero a los siguientes volvían a bajarlas—. Actualmente, esta se encuentra en 5,25%, tras el recorte del jueves 10 de octubre.

Según los datos que se reportan en la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), desde el valor de 9,34% en que se encontraba el promedio de la tasa de interés para créditos hipotecarios en las entidades bancarias, este ha llegado a 8,36%, al 11 de octubre de este año. Esto supone una disminución de 0,98 puntos. En el caso de las Cajas Municipales —las otras entidades no reportan estos datos, o no ofrecen estos créditos—, estas, en promedio de todas, solo han recortado la tasa en 0,55 puntos, de 15,29% a 14,74% (tasa a agosto), durante el periodo analizado.

Es más, la distancia entre las tasas se ha hecho más grandes. A septiembre de 2023, la tasa de referencia solo distaba de 1,59 punto de la del promedio bancario. Actualmente, esta es de 3,1, puntos.

Para entender esta disparidad, Infobae Perú entrevistó al Dr. Benoit Mougenot, Director de las Carreras de Economía de la Universidad San Ignacio de Loyola, y a Andrés Uribe, director de Finanzas, Inversiones y Tesorería de MAPFRE Perú.

Así, primero debe entenderse que las tasas activas (la tasa que cobra el banco) y la tasa pasiva (la tasa que paga el banco) normalmente suelen moverse en la misma dirección, según señala Uribe. “Sin embargo, existen distintos factores que pueden alterar esa dinámica. Los principales son, uno, la expectativa de cambios futuros en la tasa de referencia del BCRP; dos, la tasa de mora vigente y esperada de los préstamos de las instituciones financieras; tres, el nivel de capitalización del banco (la cantidad de dinero que está dispuesto a prestar); cuatro, la tasa de encaje del BCRP; y, cinco, la expectativa de valorización o desvalorización del mercado inmobiliario para los créditos hipotecarios”.

Así, no solo la tasa de referencia del BCR, y sus recortes, son un factor que se considera para esto, sino que inclusive la tasa de mora vigente y la esperada de los créditos se sopesaría para definir si se baja una tasa en el sistema financiero. “A lo largo del año 2024 se ha visto cómo la mora ha incrementado, por lo que los bancos están obligados a generar provisiones por incobrabilidad”, agrega Uribe.

Esto conlleva dos cosas, según el experto de Mapfre Perú.

• El incremento de la tasa a la cual el banco presta debido al incremento del riesgo de impago
• La disposición de los bancos de prestar en un mercado más riesgoso.

Asimismo, el Dr. Benoit Mougenot, Director de las Carreras de Economía de la Universidad San Ignacio de Loyola, señala que la decisión de bajar la tasa de interés de referencia “contribuye a proporcionar un ambiente favorable para el mercado inmobiliario, facilitando su estabilidad, factor clave para financiar la compra de una residencia a través de un crédito hipotecario”. “Es importante considerar que la determinación de esta tasa se basa en información y proyecciones relacionadas con las perspectivas de la actividad económica, tanto nacional como internacional”, aclara.

“Para este año, se ha proyectado un crecimiento moderado de la economía, con menores presiones inflacionarias dentro del rango meta, a pesar de una mayor volatilidad en los mercados financieros y condiciones financieras relativamente restrictivas a nivel internacional. Además, se mantienen los riesgos derivados de los conflictos internacionales”, señala Mougenot.

El apunte del experto está línea con la situación peruana. No solo Perú cerraría el 2024, con un segundo año consecutivo sin cumplir la regla del déficit fiscal, sino que, además, en las últimas semanas la crisis de la inseguridad ciudadana ha llevado a paros y protestas, lo que pone al Gobierno en una situación crítica.

Así, no solo los recortes de tasas del BCR, sino que los factores, mencionados anteriormente, podrían impactar en la tasa de interés para créditos hipotecarios en Perú. Asimismo, los factores que se consideran con base en la volatilidad de los mercados y el panorama internacional “contribuyen a mantener un cierto nivel de prudencia para identificar una fecha precisa de reducción de la tasa de interés promedio por préstamos hipotecarios para vivienda”, según Benoit.

Por eso, mientras, se sugiere esperar a las decisiones futuras del Banco Central de Reserva sobre su tasa de interés de referencia, así como la evolución de los cambios económicos a nivel global —lo que incluye la expectativa de los resultados de la elección presidencial en Estados Unidos de América y sus consecuencias a nivel geopolítico—. Todos estos pueden afectar las tasas de interés, y, así, a las del sector inmobiliario.