TC retrotrae ley que dejaría a miles de familias sin los departamentos que compraron entre 2023 y 2024

Una noticia ha pasado casi desapercibida en los últimos días en diversos medios de comunicación, pero que podría suponer una verdadera crisis para el sector inmobiliario peruano, involucra al Tribunal Constitucional (TC), el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) y millonarias pérdidas para algunas de las constructoras más grandes del país, con un universo aun no identificado de familias que también podrían verse afectadas.

Vamos por partes. En 2018, el MVCS emite el DS 010-2018-VIVIENDA para arrogarse, mediante sus modificaciones de 2019 y 2020, la competencia que antes tenían los municipios provinciales para definir la altura y zonificación de la Vivienda de interés social (VIS), un mecanismo orientado a reducir la brecha del déficit habitacional cualitativo y cuantitativo de la población peruana.

La reinterpretación de la ley que fija los parámetros urbanos en el Perú, a partir de este decreto, no fue bien recibida por los distritos de Miraflores, San Isidro, Surco y San Borja, entre otros, cuyos vecinos atestiguaron cómo, de un día para el otro, se levantaban edificios de 15 ó 20 pisos donde antes solo estaba permitido unos 8 ó 10.

Todo parecía retornar a su curso normal, pero no fue así. Mientras algunos municipios, como Miraflores, optaron por paralizar la construcción de condominios erigidos o licenciados durante la vigencia del ahora extinto decreto -los inmobiliarios se defendieron diciendo que la sentencia no podía ser retroactiva-, el MVCS volvió a sacar un reglamento para la VIS, pero reinterpretando nuevamente la sentencia del TC en favor de las inversiones en el sector.

Aunque el nuevo Decreto Supremo N.° 006-2023-VIVIENDA ya no insistió en modificar los parámetros de altura y zonificación, sí modificó los coeficientes, como la densidad, además de plantear un justiprecio equivalente al 2,5% del monto total de inversión de la obra para ganar altura. En la práctica, ahora se podía “comprar la altura” de los nuevos edificios a un municipio, según fuentes del sector.

Ahí comienza el segundo capítulo de la crisis. Barranco y la Municipalidad de Lima piden una aclaración de la sentencia al TC mientras se seguían erigiendo y proyectando condominios bajo el nuevo reglamento reinterpretativo del MVCS, hasta que el pasado 24 de agosto de 2024 el máximo tribunal constitucional del Perú precisa que su sentencia del 2023 aplicaba sobre todos los componentes de la materia, y no solo zonificación y altura.

“Ahora, el fallo ha dicho que los artículos 26.1 y 26.2 del nuevo reglamento de VIS quedan anulados, y eso son los que, justamente, modifican los parámetros urbanísticos. Algo que el Ministerio de Vivienda ha querido empujar como sea”, continúa la fuente. ¿Entonces, qué va a pasar con los proyectos que se licenciaron, o que ya licenciados pero aun sin construirse empezaron a vender departamentos, entre junio de 2023 y agosto de 2024?

En el camino, también apareció el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (Indecopi), al cual recurrieron algunos asociados de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) para imponer una denuncia por barreras burocráticas contra los municipios que publicaron ordenanzas de paralización.

El su momento, el gremio de desarrolladores urbanos precisó que casi 400 proyectos inmobiliarios valorizados en US$1.500 millones se encuentran detenidos ante la oposición de algunos distritos. ¿Cuántas familias serían ahora afectadas? ASEI no tien un cálculo, pero fuentes del sector aseguran que podría tratarse de cientos o miles, dependiendo de hasta cuándo la ley sea retrotraída.

Y he ahí la madre del cordero. Ninguna disposición del Indecopi se puede superponer a una decisión del máximo intérprete de la Constitución en el Perú. Pero la sentencia del Indecopi no se refiere a si deban o no las VIS estar en manos del MVCS, sino a las garantías que deben ofrecer los municipios para respetar los acuerdos de obra suscritos entre 2018 y 2023, antes de que el TC emitiera la sentencia que buscó reinterpretar el MVCS.

¿Y qué dice, entonces, la última sentencia del TC respecto a lo que ocurrió en esa ventana de tiempo? La sentencia -que actúa sobre “los actos que se hubiesen llevado a cabo en el pasado”- no termina de ser clara, y por eso, ahora tenemos dos escenarios: primero, lo que pasará con los proyectos autorizados entre junio del 2023 y agosto del 2024, y después el destino de los proyectos que sí fueron iniciados entre 2018 y 2023, algunos de ellos judicializados porque los distritos detuvieron la obra.

¿Qué hacemos con los proyectos licenciados entre 2018 y 2023, cuando el MVCS le quitó la competencia de altura y zonificación a los municipios, y que luego el TC enmendó? ¿Los detenemos?

¿Y qué hacemos con los proyectos autorizados entre 2023 y 2024, gracias al reglamento que el MVCS publicó tras reinterpretar, fallidamente y por segunda vez, la sentencia del TC? ¿También los detenemos?

Surco, por lo menos, llevará la decisión del Indecopi ante el Poder Judicial. El alcalde Carlos Bruce dijo para Infobae Perú que mantienen una controversia con, al menos, seis proyectos que insisten en construir, en algunos casos, edificios de 22 pisos donde antes solo se podían 10 ó 15.

Bruce aclara que su gestión ha emitido distintas ordenanzas que han permitido no solo llegar a la concordia con el resto de inmobiliarias, sino que han hecho valer el derecho de los vecinos de vivir en zonas no eclipsadas por bloques de cemento que no reciben la autorización provincial para su construcción. Pero existen los disidentes.

Por su parte, el alcalde San Borja, Marco Álvarez, remitió para Infobae Perú que mantiene controversia con dos edificios, cuya licencia ha sido reafirmada por el MVCS.

Uno levanta 30 pisos en la esquina de San Luis con Angamos; el otro, 15 en el cruce de Angamos con Gálvez Barrenechea. Ha sido un ‘regateo de pisos’, pues con el primero se logró bajar a 25, aun lejos de los 8 que el cabildo permite.

Además, el alcalde Álvarez reniega del justiprecio de 2,5% impulsado por el MVCS, y asegura que su gestión “jamás tomó o tomaría ese factor de competencia para autorizar unh proyecto inmibiliario”.

“Hemos tenido que recibir los documentos de las constructoras y, en el plazo de tres días, dar las licencias, pues estamos obligados por estas normas promovidas por el MVCS. Y como dice la sentencia del TC, hemos tenido que conversar caso por caso para ver la situación de estos proyectos”, espeta.

José Espantoso, presidente del ASEI, explica que la sentencia del TC fija de una manera más clara las competencias, tanto en los temas de zonificación de altura y, en general, parámetros, que “se los da a la municipalidad provincial más que a los distritales”.

En esta línea, explica que los tribunos reiteran que los casos “deben ser revisados uno por uno”, pero siempre tomando en cuenta que hay afectaciones a terceros, como los trabajadores de construcción comprometidos y, sobre todo, las familias que confiaron en el desarrollador y adquirieron una VIS en preventa o etapa de construcción. Por supuesto, las fechas de entrega para muchas de ellas ya no se cumplirán.

El titular de ASEI asegura que existen cientos de proyectos paralizados en diversas instancias, en un problema que vulnera únicamente a 4 de casi 1.800 localidades (en referencia a los cuatro distritos antes mencionados), por lo que esta sentencia no demuestra que el esquema VIS haya fracasado.

“Por ejemplo si es un proyecto que fue aprobado por la comision técnica de la municipalidad, la segunda instancia es la MML. Si es un proyecto que fue aprobado por revisores urbanos, la segunda instancia es el MVCS. Hay que tener mucho cuidado con las lecturas, porque puede tener un efecto nefasto para el segundo sector más importante del país, detrás de la minería”, señala.

No obstante, Espantoso también reconoce que “quizá, el término Vivienda de interés social, en estos distritos, no será el más feliz”. Por ello, habla ahora de una normativa especial para “viviendas asequibles”.

Para el especialista en desarrollo urbano Aldo Facho Dede, el MVCS está al centro del problema por insistir en soportar una visión o enfoque de promoción de la VIS que, en su opinión, “no es compatible con las competencias provinciales ni la manera cómo debería fomentarse con recursos públicos”.

El especialista comparte que el impacto de la sentencia del TC, que enmienda la plana al MVCS, será muy serio para las familias que estuvieron a la expectativa de adquirir una vivienda e iniciaron sus trámites en el periodo 2023-2024, por lo que recomienda revisar la situación de los proyectos antes de continuar con los pagos.

Además, considera que el MVCS ha dejado la puerta abierta para que más de un inversionista inmobiliario demande al Estado peruano, debido a que no pudo garantizarle la predictibilidad necesaria para el desarrollo de sus proyectos bajo el esquema VIS, que parece caer -tal cual ha sido modificado- como un castillo de naipes.

“Si tenías un anteproyecto sin licencia que estabas promocionando y aun no tenías tu licencia de construcción, pero querías invocar el reglamento VIS que estaba vigente cuando pediste tu certificado de parámetros urbanísticos, ya no puedes hacerlo, porque ya no existe”, detalló.