¿Qué debes saber antes de comprar un departamento en Perú? Todo sobre los créditos hipotecarios, bonos y dónde buscar vivienda

El costo de poder comprar o alquilar un departamento en Lima ha ido en aumento desde el año pasado, llegando a un valor cerca a su máximo en enero, con un precio de S/7 mil 419 por metro cuadrado, en promedio. Así, mucha gente está prefiriendo construir que adquirir una vivienda, como se puede notar según los bonos entregados en el Fondo Mivivienda: los subsidios entregados para aquellos que compraron vivienda bajaron considerablemente más con respecto a los bonos entregados para los que construyeron su casa (en 2023, la entrega de estos beneficios bajó en un 48,2%).

Sin embargo, estos fondos de Mivivienda entregan un monto más grande para quienes estén buscando comprar una lugar para vivir. La oferta inmobiliaria es amplia, sobre todo en Lima, y se puede acceder a ella haciendo uso de diferentes bonos que entrega el Estado. Pero eso solo es una de las cosas que se deben tomar en cuenta a la hora de buscar tu primer hogar.

Si estás buscando mudarte solo, un amigo o en pareja o con tu familia, lo primero que debes tener en cuenta es el ahorro. Todos los proyectos, sean edificios de departamentos o condominios con casas, piden una inicial —esto es un primer pago para obtener el compromiso de que se pagara la vivienda.

• Esta inicial suele ser alrededor del 10% del precio de la vivienda. Es decir, si es un departamento valorizado en 400 mil soles, deberás haber ahorrado al menos 40 mil soles.
• Esta inicial puede ser mayor, sobre todo si quieres que el crédito hipotecario al que accedas tenga que pagarse en menos tiempo o por menor cantidad de monto mensual.

La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (ADIPERU) recomienda que se arme un presupuesto, que se ordenen los ingresos y egresos, y también, ya en este punto, se tenga en claro el proyecto en el que uno está interesado.

Asimismo, un paso anterior, como es el ahorro, a empezar a escoger un departamento es el cuidar el historial crediticio. Este es un valor que se tiene frente a las entidades bancarias, el cual incluye toda la información de tarjetas, préstamos, deudas, entre otros.

Si no has tenido tarjetas o cuentas en bancos, puede que no tengas un historial crediticio apropiado. Por eso, se recomienda empezar a generarlo de forma responsable, tan solo usando los productos financieros que se ofrecen en el mercado.

Si ya tienes en cuenta ambos puntos anteriores —aunque este es punto que puedes explorar incluso antes para ir haciéndote una idea de tus preferencia—, el paso siguiente es buscar proyectos. Para esto puedes tener en cuenta diferentes factores

• El metraje de la vivienda: esto implica saber cuánto espacio necesitas, con el que te sientas cómodo. Por ejempl, si buscas un departamento de un dormitorio, debes ver cuánto mide este y si cumple con lo que necesitas o quisieras que haya en este. Esto implica ver el tamaño que tomaría tu cama en el espacio, una mesa de noche, entre otras cosas. Es importante también ver qué tipos de closet prefieres, dado que además de los modelos usuales, algunos proyectos ofrecen ‘walking closet’, lo que no quita tanto espacio al espacio que es propiamente para dormir.
• Debes analizar los espacios que necesitas en tu casa, dependiendo de las personas que se mudaran, así como tus proyectos a futuro (si quieres tener hijos o no, por ejemplo). Aquí también entra analizar si necesitas una cochera o no.
• Otro factor importante es el distrito y ubicación. Lo que haya alrededor y las vías de acceso son importantes, dependiendo de si tienes carro o te movilizas en bus. Pero no solo eso: considera que los costos de ciertos productos son más caros o más baratos dependiendo de dónde vivas. (Como muestra puede descargar el app “Mi caserita” del Midagri en tu celular y ver el precio de los alimentos de la canasta básica según distritos).
• La ubicación de tu hogar también te sirve para ver cuán cerca están de los lugares que frecuentas o a los que quieres ir, ya sea trabajo, lugar de estudios, casas de tus amigos, entre otros.
• La altura del departamento también es un punto a considerar, así como dónde este ubicado este en el edificio. Recuerda que a más viviendas por edificio, tendrás más vecinos (y, por consiguiente, entre más personas se tendrán que coordinar los pagos de mantenimiento).
• Empieza a ver proyectos de departamentos; es decir, departamentos que se planean construir o que están en construcción. Normalmente, mientras menos avanzado está el proyecto es más barato.

Además de esto, es importante visitar los proyectos, y buscar en internet información sobre las inmobiliarias —dado que en algunos casos se hace usual que se posterguen las fechas en que se entregan los departamentos si se compra en proyecto—. Algunas página para encontrar viviendas son Nexo Inmobiliario, Urbania y el mismo Ministerio de Vivienda. También puedes buscar y estar atento a las ferias inmobiliarias, donde la atención e información sobre departamentos es más extensa.

Si tienes oportunidad, también es recomendable visitar los proyectos o reunirse con los representantes. Muchas veces visitar la zona donde vivirás también ayuda a ver cómo es el lugar.

El Estado ofrece diversos bonos para conseguir tu casa por medio del Fondo Mivivienda. El programa Techo Propio, por ejemplo, está dirigido a los ciudadanos con ingresos familiares mensuales que no excedan el valor de S/3 mil 715 (así como para los que quieren construir).

Esta iniciativa te permite acceder a un bono de S/48 mil 410 para que pagues tu primera vivienda (este es el monto máximo, y cuando se trata de una Vivienda de Interés Social o VIS). Asimismo, a este puedes sumarle el Bono Verde, en caso de que el departamento cumpla con ciertas condiciones de sostenibilidad. Es importante, además, anotar que este último subsidio también puede servir para viviendas que no sean de interés social.

Además del Crédito Mivivienda, que te da un bono del buen pagador, hay diferentes bancos y entidades financieras que pueden también ofrecerte créditos hipotecarios. A veces las mismas inmobiliarias trabajan con un banco, pero siempre puedes pedir mediante los trámites pertinentes pagarlo con la entidad de tu interés. Para el crédito tendrá que tener en cuenta que esto depende de tus ingresos mensuales y tu historial crediticio. Esto le dará al banco una idea de tu capacidad y límite de endeudamiento.

• La tasa de interés: esto es el valor extra que tendrá que pagar por la vivienda mes a mes, que a veces puedes llegar a acumular un costo del doble de la vivienda. Siempre pide que te otorguen y te expliquen este dato.
• El plazo del préstamo: puedes pagar el préstamos inclusive hasta en 30 años o más, dependiendo
• La inicial: como resaltamos antes, a una inicial mayor, podrás financiar el préstamo a menos tiempo o por un menor monto mensual.
• Ten en cuenta que el pago mensual del préstamos no solo incluye la amortización de la vivienda, el interés en base a la tasa, sino también otros pagos extras, como seguros. Considera también, los gastos que tendrás que hacer en la notaría y para registrar el inmueble a tu nombre.