En los últimos días hemos visto noticias que reflejan un gran problema latente en la sociedad peruana, al cual no le estamos dando suficiente atención desde hace varios años: la necesidad de acceso a una vivienda digna. El pasado 13 de julio, la Municipalidad de Miraflores anunció que revisará las licencias de construcción de al menos 60 proyectos en su jurisdicción debido a observaciones de carácter técnico. El alcalde de dicho municipio declaró: “Estar preocupado porque no se respeten los parámetros urbanísticos de la zona y se construyan más pisos de los adecuados”.
La Municipalidad de Jesús María también ha anunciado un cambio en los parámetros de su distrito, donde se planea limitar la altura máxima de proyectos inmobiliarios y la exigencia de construir un estacionamiento por cada departamento. Estos no son los únicos casos, los distritos de Surco y La Molina también han anunciado la revisión de parámetros y proyectos inmobiliarios.
Pero, ¿cuál es el factor común de estos municipios que ahora se ven preocupados en revisar sus medidas de construcción y urbanismo? Uno puede asumir que es la muestra de reticencia a la idea de permitir que sus jurisdicciones participen en el programa de “vivienda de interés social” (VIS) impulsado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. El conflicto entre los municipios y el Ministerio de Vivienda se debe principalmente a la disposición de la Ley N°31313 “Ley de desarrollo urbano sostenible”, el cual exige que los distritos con densidad media y alta destinen un 10% de su territorio disponible para habilitar proyectos de vivienda social.
Esta controversia terminó siendo revisada por el Tribunal Constitucional que, mediante una resolución publicada el 19 de junio pasado, tomó la decisión “salomónica” de reconocer el derecho de los gobiernos locales a establecer parámetros y zonificaciones, mientras que el Ministerio de Vivienda podrá continuar impulsando proyectos sociales de vivienda como parte de sus atribuciones de impulsar políticas públicas.
Si bien este es un tema controvertido donde los gobiernos locales y el Ministerio de Vivienda tienen argumentos de peso para defender sus posiciones, lo que resulta innegable es el trasfondo del asunto: la demanda existente por una vivienda digna.
Para tener un mayor contexto de este problema es necesario entender que en la actualidad, de acuerdo con el Foro Económico Mundial, en el mundo existe un déficit de viviendas para 1,600 millones de familias; además en un estudio realizado en 200 ciudades por el Lincoln Institute of Land Policy (LILP) en el 2019, se encontró que el 90% de ellas eran inasequibles para vivir, con un hogar promedio que cuesta más de tres veces el ingreso promedio.
Esta realidad no es ajena al Perú, donde existe un déficit de viviendas de 1.7 millones de familias, y que requiere la creación de 142,000 nuevas viviendas anuales para poder cubrir la demanda existente. De acuerdo al Grupo de Análisis para el Desarrollo (Grade) anualmente se construyen 127 mil viviendas nuevas de las cuales 84 mil de ellas son construidas de manera informal; por lo que aún existe un déficit de viviendas que viene creciendo cada año.
Esta realidad es la que ha llevado al gobierno peruano a tratar de impulsar con más ímpetu el desarrollo de proyectos inmobiliarios, a diferencia de otros países donde el mismo gobierno es quien directamente invierte en la edificación, el Perú viene impulsado desde la década de los 90 un modelo donde son las desarrolladoras privadas quienes impulsan los nuevos proyectos inmobiliarios, que promueve el gobierno a través de diversos programas de incentivos económicos para las empresas y los compradores.
La mayoría de estos proyectos buscan ayudar a compensar el ascendente costo del valor de los inmuebles, el cual es impulsado por diversos factores como: la disponibilidad de terrenos habilitados, el creciente costo de los materiales de construcción, la demanda en zonas densamente urbanas, entre otros factores que contribuyen el rápido crecimiento de los precios.
Por otro lado, y lamentablemente, el aumento de los costos para el acceso a una vivienda no ha venido acompañado a un aumento paralelo de los ingresos de los ciudadanos. Si no, al contrario, y de acuerdo a un estudio a nivel mundial del Fondo Monetario Internacional, en la mayoría de los países, el costo de la vivienda ha crecido más rápido que los ingresos.
El problema relacionado al costo del terreno es un fenómeno mundial, pero afecta de forma aún mas seria a los países en desarrollo. Según un estudio hecho por Bloomberg, revela que el comportamiento del precio del metro cuadrado en las principales ciudades de América Latina entre el año 2017 y 2022 demuestra una tendencia general hacia la baja, esto impulsado principalmente al proceso de recuperación económica post pandemia; sin embargo, observamos como Lima es una excepción a la norma teniendo un incremento de 3%.
Una posible explicación puede encontrarse en las características socio-urbanas de Lima, al ser una de las ciudades más densamente pobladas de América Latina, con más de 10 millones de habitantes y en proceso de constante crecimiento. Otros factores para tomar en cuenta están relacionados al fenómeno de la informalidad y la dificultad del acceso a la propiedad en el Perú, de acuerdo al Instituto Nacional de Estadística e Informática del Perú (INEI) actualizado al 2021, solamente el 55% de hogares cuentan con un título de propiedad.
Este, tal vez, es el problema más grave en la actualidad relacionado al sector inmobiliario. La falta de acceso a los títulos de propiedad es lo que ha generado desorden en el desarrollo urbano, promoviendo problemas como el tráfico ilícito de terrenos, la construcción informal, el establecimiento de viviendas en zonas de riesgo, la escasez de espacios públicos y finalmente, la baja disponibilidad de vivienda con condiciones mínimas.
La escasez de terrenos con una zonificación adecuada, acceso a servicios básicos como agua, desagüe y electricidad, la distancia entre los espacios públicos de calidad y servicios de salud, educación y entretenimiento, son factores importantes para explicar el crecimiento continuo de demanda por viviendas dignas en la capital peruana.
Queda claro que el gobierno central a través del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento entiende muy bien esta problemática y, por este motivo, procura promover las viviendas sociales, que sean más accesibles a los ciudadanos, buscando cubrir una demanda creciente en el país. Es claro, también, que los gobiernos locales tienen argumentos válidos al querer establecer parámetros y estándares que no afecten la disponibilidad de servicios públicos, hay que pensar que el incremento de la densidad demográfica genera estrés sobre factores claves como la seguridad, tratamiento de residuos sólidos, control del tráfico, entre otros para una buena convivencia.
Considero que, si bien las viviendas de interés social y otros programas de promoción de acceso a viviendas dignas son importantes y deben continuar, es necesaria una solución mucho más integral por los siguientes motivos:
- El fenómeno de dificultad al acceso a la vivienda es un problema actual, y la escasez de viviendas disponibles ha empeorado aún más debido a la desaceleración económica, la inflación y otros fenómenos sociales como el desplazamiento a zonas urbanas, la disponibilidad de empleo y acceso a servicios.
- El Perú tiene características únicas, que relacionadas a sus sistemas legal y catastral, hacen que el acceso a la propiedad formal sea todavia más cara y difícil de lo necesario. De esta manera se genera un costo de transacción más alto al normal, inflando el precio de la propiedad y generando problemas sociales como el tráfico de terrenos y la construcción informal.
- Limitar el acceso a la propiedad (pagable?) genera problemas sociales y económicos no deseados, como el incremento de la delincuencia, la perdida de horas de trabajo productivo en traslados, la extensión del número de personas que conviven en un hogar, aumento del estrés y afectación de salud mental. Además, conlleva que los jóvenes en la actualidad dejen el hogar de sus padres a los 29 años, mientras que en otros países del mundo la edad promedio es de 22 a 23 años.
En conclusión, el problema del acceso a la vivienda digna es mucho más grande y profundo que la coyuntura actual demuestra, y para resolverlo se requerirá de la voluntad política de todos los niveles del gobierno, desde la participación de expertos de diferentes disciplinas (como lo venimos haciendo desde Intuylab) hasta la sociedad civil, con el fin de que se pueda planificar una solución integral para todo el país. Ideas hay muchas, solo faltan las herramientas de planificación integral y a largo plazo, la disponibilidad política de comprometerse verdaderamente con la ciudad y los ciudadanos y la voluntad de enfrentar el problema desde su origen.
A la ciudad se debe volver a pensar y entender cómo un constructo colectivo para y desde sus ciudadanos. En vez de abusarla y victimizarla bajo un sistema neoliberal que busca generar constantemente ganancias para algunos poco y esto además sobre las espaldas de los ciudadanos.