Propietarios deudores: qué requisitos necesitas para poder reportar a un vecino moroso en una central de riesgo

Una de las situaciones más difíciles y que daña la convivencia social en condominios y viviendas multifamiliares es tener vecinos que incumplen con el pago de sus cuotas de mantenimiento y multas. Ello lleva a que no se puedan hacer reparaciones en las instalaciones del edificio como en las bombas de agua, los ascensores, las piscinas, el jardín, entre otras.

Ante ello, el Ministerio de Vivienda anunció que en la última sesión de Consejos de Ministros se aprobó un decreto supremo que establece la creación de un registro de vecinos con deudas pendientes en el pago de mantenimiento y multas en edificios. Este padrón estará vinculado a las centrales de riesgo con quienes incumplan estas obligaciones.

No obstante, la compañía Equifax, a cargo de Infocorp, confirmó que los edificios y condominios pueden registrar la información de los propietarios morosos, pero para ello deben cumplir con el principal requisito:

- La Junta de Propietarios como el presidente de dicha directiva deben estar inscritos en registros públicos.

- Inscribir al presidente electo de la Junta de Propietarios en registros públicos será importante para contar con más herramientas de cobranza contra los propietarios morosos.

- Cabe destacar que muchos edificios no tienen a su junta directiva inscrita en registros públicos o si lo tienen, quizá el presidente o presidenta aun no este registrado. También será importante para realizar demandas judiciales contra los morosos.

“En esos casos, el representante de la junta va a actuar en representación de todo el grupo, pues no es una deuda hacia alguien individual, sino hacia el grupo de todos los propietarios”, señaló la entidad.

No obstante, para evitar llegar a esta preocupante situación, el reglamento interno de un edificio o condominio puede establecer medidas “preventivas” y así no llegar a ser público el nombre de los propietarios morosos, según informó el portal Condominios Perú.

Una de estas medidas “preventivas” podría ser establecer normas en el reglamento interno del edificio y condominio para que de esta manera los propietarios tengan en cuenta su situación una vez que pertenezcan al grupo de los propietarios morosos de tu edificio o condominio.

Cabe anotar que cumplir con esta medida se convierte en un importante incentivo para que los vecinos se encuentren al día en sus cuotas de mantenimiento y no se retrasen con sus cuotas mensuales de pago.

Se debe tener en cuenta que una vez se agrave la situación de impago y su condominio o edificio llevar a juicio al propietario moroso sería un proceso judicial que puede tomar entre dos a tres años en promedio.

1.- Implementa primero una estrategia con el diálogo o vía amistosa

No sabemos si este propietario la está pasando un mal y tiene problemas económicos o si tiene alguna enfermedad y podemos llegar a un acuerdo amistoso en los pagos, según refiere el portal Condominios Perú.

Actuar de buena fe contra propietarios morosos es una vía que hay que agotar, primeramente, dado que siempre va a ser menos costoso que irnos a un proceso judicial de reclamación de deuda siempre evitando que la cifra de morosos vaya en aumento.

2.- Petición inicial de procedimiento de monitoreo

Si se observa que mediante el diálogo no vemos alguna solución del problema de los impagos, lo más sencillo es reclamar la deuda a través de cartas y correos electrónico, esto no se requiere abogado, aunque es recomendable que el proceso esté asesorado por un abogado.

El presidente o el Administrador del edificio o condominio deben asegurarse de que el deudor es el propietario de la vivienda y solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad. Se convocará una junta extraordinaria en la que se apruebe la liquidación de la deuda, constando en acta los impagos.

- Notificar al propietario moroso, a través de los medios necesarios, el requerimiento del pago en un plazo de 20 días. Transcurrido un plazo de tres días, se considera realizada la notificación al deudor.

- Cuando se sigue sin saldar la deuda, el presidente del edificio, autorizado por la Junta, realizará la petición ante el juzgado para reclamar el impago con los documentos y facturas demostrativas de la deuda.

- Si el propietario moroso salda la deuda antes de 20 días, se paraliza el proceso y se archivarán las actuaciones. Si no, el juez dictará auto de ejecución contra los bienes del moroso por el importe reclamado más los intereses.

3.- ¿Qué pasa si el vecino moroso se opone al proceso y no cancela la deuda?

En este caso se tendrá que reclamar la deuda a través del procedimiento judicial que corresponda, esta vez con la necesidad de un abogado. Aun así, cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

Contar con un administrador de fincas que a la vez ofrezca asesoría legal y jurídica como servicio, contando en su equipo con abogados, es primordial para prever y solucionar situaciones antes de que se vuelvan más complicadas.

- Ser sujeto de algunas estrategias de cobranza, como llamadas telefónicas de cobro y publicación en el cartel de deudores morosos.

- Que la deuda siga sumando.

- Ser declarado propietario inhábil lo que le impide votar en la asamblea.

- Pagar indemnizaciones, pues el inciso 5 del artículo 4 de la Ley de Copropiedad.

- Que rematen su unidad.

En el caso de que los propietarios no paguen sus cuotas de mantenimiento, una consecuencia clara es que la comunidad no tenga liquidez, por ejemplo: No se podrán hacer mantenimientos, ni reparaciones en las instalaciones del edificio como en las bombas de agua, los ascensores, las piscinas, el jardín, entre otras.