Por qué el precio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires es una trampa estadística

La estadística es como la bikini: lo que muestra es importante, pero lo que esconde es fundamental. Más allá de lo gracioso de la frase, esconde una gran verdad, especialmente en el mercado inmobiliario.

Hoy, el valor promedio de publicación del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires ronda los USD 2.500. Sin embargo, si uno sale a buscar propiedades en los barrios más demandados, difícilmente encontrará buenas oportunidades a ese precio.

En Puerto Madero, el metro cuadrado ronda los USD 6.000; en Núñez, USD 3.500; en Saavedra y Palermo, USD 3.000; y en Recoleta, USD 2.700.

¿Qué sucede entonces? El promedio de Buenos Aires contempla sus 48 barrios, incluyendo zonas como Villa Lugano, Villa Riachuelo, La Boca o Nueva Pompeya, donde los valores son considerablemente menores.

Un inversor que toma como referencia los USD 2.500 de promedio puede pensar que una propiedad en Núñez a USD 3.500 está cara. Pero también podría creer que está haciendo un gran negocio comprando en Lugano a USD 1.500, cuando quizás el promedio de esa zona ronda los USD 1.200.

El error está en comparar propiedades que pertenecen a mercados completamente distintos.

En el mercado inmobiliario, el análisis debe hacerse por barrio, idealmente por manzana y, mejor todavía, por edificio. Incluso dentro de un mismo edificio, dos departamentos pueden tener valores diferentes según el piso, la orientación, la distribución o las vistas.

A diferencia del mercado de capitales, donde una misma acción tiene una cotización observable, en el mercado inmobiliario no existen dos departamentos exactamente iguales.

¿Es realmente más caro comprar en pozo que comprar un departamento terminado? Acá aparece otra distorsión estadística.

Muchas veces escuchamos que el metro cuadrado en pozo ronda los USD 3.100, mientras que el usado promedia USD 2.200. La conclusión inmediata es que conviene comprar usado. Pero esa comparación es engañosa.

Actualmente, desarrollar un edificio en Buenos Aires puede representar un costo cercano a los USD 2.800 por metro cuadrado, considerando tierra, construcción e impuestos, con variaciones importantes según el proyecto.

Con estos costos, los desarrolladores tendemos a concentrarnos en barrios de mayor poder adquisitivo, como Núñez, Belgrano, Palermo, Recoleta, Saavedra y Puerto Madero, donde los valores de venta permiten absorber los costos y obtener rentabilidad.

En cambio, el mercado de departamentos usados abarca los 48 barrios porteños, incluyendo aquellos donde prácticamente no resulta rentable desarrollar edificios nuevos.

Por eso, comparar el promedio del pozo con el promedio del usado de toda la ciudad es comparar peras con manzanas.

Tomemos Núñez como ejemplo, uno de los barrios con mayor actividad de construcción. Allí, el valor de publicación de los departamentos ronda los USD 3.500 a USD 3.600 por metro cuadrado, mientras que es posible encontrar proyectos en pozo alrededor de los USD 3.000.

Es decir, comprar en pozo puede representar un descuento cercano al 15% o 20% respecto de una propiedad terminada comparable, a cambio de asumir el plazo de obra y los riesgos propios de la construcción.

Por supuesto, esto no significa que cualquier departamento en pozo sea una buena inversión ni que siempre resulte más barato. Cada operación debe analizarse individualmente.

La conclusión es sencilla: en real estate no alcanza con conocer el precio promedio del metro cuadrado. Hay que entender qué propiedades integran ese promedio y cuáles son realmente comparables con la que estamos evaluando.

Porque una estadística puede ser correcta y, al mismo tiempo, llevarnos a una conclusión completamente equivocada.

Y ahí volvemos al principio: la estadística es como la bikini. Lo que muestra es importante, pero lo que esconde es fundamental, como la bikini. Lo que muestra es importante, pero lo que esconde es fundamental.