Cuán resistente es el precio del metro cuadrado de la propiedad a la volatilidad económica

En 2010, el precio de las propiedades en Argentina estaba alcanzando un pico en términos reales. Junto con Dick Schefer, economista especializado en finanzas, decidimos analizar en detalle si se trataba de una burbuja o una buena inversión. Nos centramos en comparar la volatilidad de los precios de las propiedades con la de las inversiones en el mercado accionario.

Ahora, con datos actualizados, decidí revisar solo la evolución del precio del metro cuadrado (m²) en valores constantes desde 1981 hasta octubre de 2024. El análisis se centra exclusivamente en inmuebles para vivienda, dejando de lado otras categorías del mercado inmobiliario como locales, oficinas, cochera, fábricas, hoteles y campos, que presentan distintos riesgos y rentabilidades.

El interrogante que motiva esta revisión es si la inversión en propiedades constituye una cobertura efectiva frente a las recurrentes crisis económicas en Argentina. A partir de los datos, el lector podrá evaluar si el precio de los inmuebles aún tiene margen para subir o si ha llegado a un tope.

El enfoque de este análisis es la compra de una propiedad para uso propio, sin considerar la rentabilidad por alquiler. Se excluyen, por tanto, las comparaciones entre la compra para alquiler y otras opciones financieras. Los precios que se utilizan corresponden al mercado de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) en los últimos 43 años, considerando transacciones mayoritariamente pactadas en dólares.

Los precios del m² se expresan en dólares constantes, ajustados por el tipo de cambio libre (ya sea blue o CCL, según el período). El análisis abarca distintos contextos económicos: desde la tablita cambiaria de fines de los 70 – principios de los 80, el Plan Austral de 1985 y la hiperinflación de 1989-90, hasta la crisis de las hipotecas subprime en los EEUU en 2008 y las fluctuaciones de los precios internacionales de las materias primas, porque esos eventos han dejado su huella en el mercado inmobiliario.

El pico más alto en términos de precio del m² se alcanzó durante la tablita cambiaria. Antes de dejar el Ministerio de Economía, ante el pedido del entonces ministro Lorenzo Sigaut, José Alfredo Martínez de Hoz devaluó el peso un 10%. Tras su salida, Sigaut continuó con una devaluación del 30%, seguida de otras adicionales. Esto provocó un desplome en el precio del m² en dólares, evidenciando que la burbuja inmobiliaria era producto del atraso en el tipo de cambio real.

Durante la década del 80, a pesar de las constantes devaluaciones, el precio del m² se mantuvo relativamente estable. Sin embargo, el crédito hipotecario era prácticamente inexistente, salvo algunos casos marginales en australes, que no tenían un impacto significativo en el mercado.

El primer repunte significativo se dio en 1991 con la llegada de la convertibilidad, y el resurgimiento del crédito hipotecario, tanto en pesos como en dólares.

Estos préstamos, al salir de la convertibilidad, con la crisis de 2001, fueron pesificados 1 a 1. Tras esta etapa, los precios volvieron a caer, pero a partir de 2004 se produjo una recuperación que se prolongó hasta 2011, a pesar de la ausencia de créditos hipotecarios como en la década previa.

El aumento en el precio del m² durante la era kirchnerista podría explicarse por tres factores: el alza en los precios internacionales de las materias primas, las bajas tasas de interés de la Reserva Federal (FED) y el atraso cambiario. La crisis de las subprime llevó a la FED a reducir su tasa de interés a 0,25% anual en 2008, lo que desincentivó la inversión en bonos y fortaleció el mercado de productos básicos.

A su vez, el cepo cambiario instaurado en 2011, luego de que Cristina Fernández de Kirchner ganara las elecciones para un segundo mandato, contribuyó a la valorización de las propiedades.

Otro aspecto por considerar es cómo el corralito y el corralón durante la última etapa de la convertibilidad, y luego con su salida, llevaron a muchos inversores a optar por refugiar su dinero en ladrillos ante la desconfianza en el sistema bancario, principalmente por la incertidumbre institucional.

La crisis de 2018, cuando el gobierno de Mauricio Macri debió acudir al auxilio del Fondo Monetario Internacional, provocó una nueva caída en el precio del m², y el arribo de Alberto Fernández al poder a fin de 2019, sumado a la pandemia de Covid-19 a comienzos de 2020, produjo otro derrumbe del precio del m².

A partir de 2023 se observa una recuperación en el precio del m², que ahora se ubica un 50% por encima de los valores durante la convertibilidad.

Esto solo puede explicarse por el atraso cambiario que alimenta el carry trade y las intervenciones en los mercados de cambio libre, en particular en el CCL, que fue la referencia utilizada por Schefer en los cálculos más recientes.

Un dato adicional es que el costo de construcción, según el Indec, subió 170 por ciento en el último año, mientras que el precio del m² de venta solo aumentó 48 por ciento.

En conclusión, aunque la inversión en propiedades para vivienda presenta volatilidades comparables al mercado financiero, esta parece estar más atada a la inestabilidad cambiaria en Argentina.

Además, al comprar una propiedad para uso personal, entran en juego consideraciones no estrictamente económicas, como la cercanía familiar y las necesidades laborales. Sin embargo, como reserva de valor, el mercado inmobiliario en el país ha mostrado una volatilidad similar a la de otros activos financieros.

El lector podrá sacar sus propias conclusiones comparando el precio actual del m² con el de la convertibilidad. Personalmente, me resulta sorprendente que, en un contexto de cepo cambiario, inseguridad jurídica y ausencia de crédito, el valor del m² sea más alto que en períodos con libertad cambiaria y disponibilidad de financiamiento hipotecario.