El mercado de alquiler tras su liberación

El mercado de alquiler de propiedades ha experimentado fuertes cambios en la coyuntura en la última década. En un primer momento se destacó el aumento en las regulaciones con las distintas versiones de la “Ley de alquileres”, que todas ellas fueron afectando notablemente la oferta de departamentos disponibles en el mercado.

Como válvula de escape a las regulaciones, la caída del salario real en el mercado interno y sumado al constante incremento de la brecha cambiaria, todo terminó favoreciendo a los alquileres conocidos comúnmente como “Airbnbs”, con mayor rentabilidad en la relación riesgo/retorno.

Este año llegó la derogación de la Ley de Alquileres y la completa liberación del mercado. La contrarreforma generó una explosión de oferta de propiedades y un importante descenso del costo para el locatario.

Al respecto, es importante entender que se trata de un mercado altamente competitivo, quizás semejable a una estructura de competencia monopolística, debido a la diferenciación de las propiedades por calidad, ubicación, precio y servicios.

A la fecha, en uno de los portales de oferta de propiedades se encuentran aproximadamente 6.000 departamentos en alquiler en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, solo de dos ambientes. Resulta prácticamente imposible que la oferta esté concentrada en pocas manos y que los precios sean manipulados.

En segundo lugar, es natural que propietarios e inquilinos tengan visiones contrapuestas respecto del precio del alquiler. Para los segundos, el alquiler suele ser caro, mientras que los propietarios perciben que es barato. Ambas afirmaciones pueden ser correctas, pero la pregunta sería ¿caro o barato respecto de qué?

El propietario evalúa la rentabilidad, que es un cociente entre el valor presente neto de impuestos de los alquileres percibidos y el valor de la propiedad. Así, la renta depende tanto del monto del alquiler como del precio del inmueble.

En tanto el inquilino evalúa la relación del precio del alquiler versus sus ingresos disponibles, y lo considera un servicio más de consumo.

Hay que recordar que entre 2020 y 2023 la Ley de Alquileres sancionada durante la pandemia introdujo cambios sustanciales en la relación contractual entre propietarios e inquilinos:

1. el aumento del plazo de locación de 24 meses a 36 meses,
2. ajustes anuales del precio basados en un índice combinado (IPC/Ripte), y
3. la obligación de registrar los contratos en la AFIP, entre otros.

Uno de los efectos más notables y distorsivos de dicha ley fue la reducción en la oferta de propiedades para alquiler prácticamente a la mitad, no sólo en CABA que es objeto de este artículo, sino en el país en general.

Ante las nuevas regulaciones y la incertidumbre económica, muchos propietarios decidieron retirar sus propiedades del mercado. La menor oferta y los mayores riesgos para el propietario elevaron el costo de alquiler.

En paralelo a la inestabilidad macroeconómica y la creciente brecha cambiaria, Buenos Aires se volvió más accesible para turistas de países limítrofes y otros extranjeros como los rusos emigrados a causa de la invasión a Ucrania, generando mayor demanda de locaciones temporarias.

Muchos propietarios aprovecharon esta situación, inclinándose por este tipo de renta debido al incremento en el número de visitantes que buscaban opciones más económicas y flexibles. En consecuencia, la oferta tradicional de alquileres en la ciudad disminuyó notablemente, mientras que la oferta con destino a turistas y temporaria aumentó sideralmente.

En octubre 2023 se presentó en el Senado un proyecto de ley para limitar los alquileres temporarios bajo el argumento que esa era una de las causas principales del aumento de los valores. Este proyecto proponía, entre otras cosas, pesificar los temporarios; obligar a registrar los inmuebles bajo este régimen; e incluso limitar su oferta de distintos modos, como por ejemplo que las propiedades no podrían alquilarse por temporada por más de 90 días al año y se prohibiría el alquiler de inmuebles en zonas residenciales que no cuenten con la infraestructura necesaria, con sanciones a los infractores (multas, clausuras o inhabilitación).

Después de destruir el mercado para los residentes mediante la legislación que se proponía modificar, se buscaba imponer una nueva ley que también destruya el mercado temporario afectando al turismo.

El cambio más reciente en el mercado ocurrió en 2024, con la derogación de la Ley de Alquileres a través del DNU 70/23 que permitió mayor libertad contractual, lo que resultó en un aumento significativo en la oferta de propiedades.

En solo nueve meses, la cantidad de unidades disponibles para alquiler se duplicó, permitiendo una baja real promedio del 30% en los valores locativos, ajustándose por debajo de la inflación.

En números concretos, según el índice de indexación que establecía la legislación para el sector los alquileres deberían subir 244% interanual en agosto, mientras que, tras la derogación, la suba promedio fue de 144 por ciento.

No sólo el ajuste del mercado quedó por debajo de lo que establecía la ley, sino también de la inflación en igual periodo (235%), otorgando una baja del 30% en valores reales.

En contexto macroeconómico, la contracción de la brecha cambiaria encareció el alquiler para los extranjeros, principalmente de países limítrofes, reduciendo la demanda temporaria. En igual proporción ahora el residente puede pagar más medido en dólares. Como resultado, muchos propietarios han decidido regresar al mercado de contratos tradicionales.

Por ejemplo, según Airbnb, en Palermo el rendimiento mensual de un departamento de un ambiente destinado al alquiler temporario, que antes generaba entre USD 500 / USD 600 mensuales, ha caído a USD 400 / USD 450, debido a la necesidad de ajustar las tarifas para mantener la ocupación en niveles del 80-85 por ciento.

A pesar de los cambios, la regulación de los alquileres temporarios sigue siendo un tema que vuelve. Aunque los pedidos de regulación de fin de 2023 fueron archivados, la posibilidad de nuevas regulaciones persisten, especialmente a la luz de las medidas adoptados en otras ciudades globales como Nueva York y Barcelona. Estas ciudades han implementado regulaciones más estrictas sobre los alquileres temporarios, estableciendo modelos que podrían influir en futuras decisiones legislativas en Buenos Aires.

Las expensas y los servicios públicos cuyas tarifas han aumentado debido a la quita de subsidios también han tenido un impacto en el costo de los alquileres, tanto en el mercado tradicional como en el temporario.

De cara al futuro, se anticipa una estabilización macroeconómica que, junto con una corrección de los precios relativos, debería mejorar el poder adquisitivo de los inquilinos.

En este escenario, los alquileres probablemente aumenten gracias a la recuperación de los ingresos reales. Este ajuste conduciría a un mercado más equilibrado con un número creciente de contratos de alquiler tradicional en 2025-2026. Se espera, además, una renegociación de los contratos firmados bajo la ley anterior, especialmente aquellos cuyos ajustes recientes han superado el 200%, dejándolos por encima de los valores actuales del mercado.

Por otro lado, la aparición de créditos hipotecarios con tasas más atractivas podría ser un indicio de cambio, aunque estos créditos siguen siendo inaccesibles para gran parte de la población hasta que se recuperen los ingresos y acomoden los precios de los inmuebles.

Por ejemplo, financiar el 75% de un departamento de USD 80.000 a 10 años de plazo resultaría en una cuota mensual superior a $800,000, una cifra considerablemente más alta que el alquiler de una propiedad de ese valor, que podría estar en torno de $400.000 por mes.

Por último, vale resaltar que los precios de las propiedades consolidan una recuperación de casi 7% el último año, después de descender 23% en el cuatrienio precedente.

El nuevo blanqueo de capitales podría incentivar nuevas inversiones en unidades destinadas al alquiler, aumentando aún más la oferta y contribuyendo a un mercado más competitivo y dinámico.

Luis Hauserman es consultor en inversiones inmobiliarias; Martín Grandes es profesor de Teoría del Crecimiento Económico, FCE-UBA, Investigador del Conicet