Cuál es la rentabilidad de una inversión en el mercado inmobiliario de Uruguay

Quizás el propio título del artículo lo defina, no obstante debemos hacer énfasis en el hecho de que nos estamos refiriendo a los alquileres de temporada.

Pero el fenómeno ha cambiado en la propia temporada y conviven con ella los los arrendamientos permanentes anuales, o los alquileres de invierno que en algunos de nuestros principales centros de atracción turística se están consolidando debido a la afluencia de inmigrantes que vienen a establecerse a Uruguay y lógicamente demandan vivienda.

Un mismo producto inmobiliario puede ser pasible de tres situaciones en distintas etapas del año, y este es uno de los tantos factores que inciden en su rentabilidad.

Nos estamos refiriendo exclusivamente a viviendas situadas en balnearios o zonas de interés turístico (excluyendo Montevideo). Concluimos entonces: una misma unidad inmobiliaria ubicada en un balneario o zona de interés turístico obtendrá distintos niveles de tasas de rentabilidad durante el año calendario dependiendo de la época del año o condiciones en las que sea arrendada.

Como referencia nos concentraremos en Punta del Este, por la sencilla razón de que es la localidad que arroja mayores datos estadísticos publicados, dado que es la opción con mayor afluencia de público.

Supone el arrendamiento de todo el año calendario incluyendo la temporada de verano. Este fenómeno es relativamente nuevo en viviendas de verano y obedece a la migración hacia Uruguay, ya sea de parte de extranjeros como de ciudadanos residentes en Montevideo, en particular personas jóvenes y personas en edad de retiro

Las casas han recobrado importantes valores en términos de arrendamientos anuales dado que son ocupadas por familias con hijos en edad escolar, quienes buscan preferentemente vivir cerca de las zonas de colegios.

En el caso de los arrendamientos anuales podríamos establecer una tasa o rango de tasas que pueden representar entre el 4% y el 6 % de la inversión, dependiendo de muchísimos factores.

Valores del arrendamiento anual

Ejemplo apartamentos de dos ambientes:

• En las zonas más céntricas, es decir la península y las distintas Paradas de la Brava o de la Mansa, el precio anual puede oscilar entre los USD 9.000 y 16.000.
• En áreas más alejadas o menos demandadas, los precios pueden experimentar una tendencia a la baja yendo de los USD 8.000 y 11.000.
• Los departamentos premium en zonas privilegiadas pueden alcanzar fácilmente los USD 50.000.

El arrendamiento invernal en Punta del Este comprende el período abril a noviembre. Se trata de temporada baja y la demanda es menor. De todos modos es una opción muy utilizada por personas que trabajan en la localidad y le permite al propietario obtener arrendamientos también en alta temporada, dado que la condición es que el inmueble se encuentre libre durante el verano.

Valores del arrendamiento invernal

Departamentos: Durante el invierno, los precios de los apartamentos bajan significativamente. En zonas como la Península o Playa Mansa, los alquileres mensuales de un departamento de uno o dos ambientes pueden rondar entre USD 500 y 1.200 al mes, dependiendo de la ubicación y los servicios (piscina, seguridad, vistas al mar). En lo relativo al alquiler de casas, los precios son más elevados. No obstante, suelen ser la tercera parte del precio de temporada. Hay que descontar gastos y expensas además de los tributos municipales elevadísimos por lo cual la tasa del arrendamiento neto puede oscilar en el 3 por ciento.

El arrendamiento de temporada en Punta del Este contiene algunas modalidades o tipologías que varían incluso de acuerdo al mes o período en el que se alquile (aún dentro de la propia temporada).

Nos encontramos con alquileres semanales, quincenales, mensuales y también diarios.

Tramos en los que se divide la temporada

Si bien consideramos diciembre enero y febrero como los meses de temporada alta, asimismo este período se puede subclasificar en cuanto a precios dependiendo del periodo estival, ejemplo:

• Arrendamiento del 1 al 25 de diciembre: poca demanda.
• Arrendamiento del 26 de diciembre al 6 de enero: Reveillon, público brasilero de gran poder adquisitivo.
• Arrendamiento del 1 al 15 de enero: es el período estrella de la temporada, llamado primera quincena, con el público de mayor poder adquisitivo, la mayor afluencia de turistas y precios más caros.

Durante la primera quincena tienen lugar los eventos, fiestas y reuniones sociales más importantes de la temporada. El público proviene de Uruguay, de Argentina en su mayoría, Brasil, Estados Unidos y Europa. El aeropuerto de Laguna del Sauce es una clara muestra de lo anterior y del poder adquisitivo de los visitantes, dado que se encuentra desbordado de jets particulares.

• Arrendamiento del 16 de enero al 31 de enero: llamado segunda quincena, constituye un pico altísimo también pero habitualmente comienza a mermar la concurrencia de turistas, en particular brasileros y europeos, dado que vuelven a sus actividades habiendo disfrutado la primera quincena. Los precios suelen experimentar una pequeña caída.
• Febrero – Carnaval. Febrero habitualmente sufre una caída importante a nivel ocupacional, los precios de los arrendamientos son muy inferiores a los de enero, recuperándose hacia la semana de carnaval, la cual podríamos definir como la última semana de arrendamientos de temporada

En cuanto a precios:

Departamentos

Tomando como referencia la primera quincena de enero, o sea la más cara y demandada, podemos ensayar una aproximación sabiendo que en el resto de los períodos de la temporada, los alquileres pueden reducirse sensiblemente.

Los puntos más altos de precios los ubicamos en la primera quincena de enero, comenzando con departamentos de dos ambientes, chicos, a USD 4.000 o más la quincena. Obviamente de allí para arriba dependiendo de las comodidades y ubicación. A nivel diario podríamos hablar de entre USD 150 y 300, en promedio.

Los arrendamientos también pueden trepar hasta llegar a sumas de USD 50.000, o más, por propiedades premium, las cuales son las primeras en ser arrendadas.

Casas

En zonas muy exclusivas, como Manantiales y José Ignacio, los precios de casas muy espaciosas pueden trepar desde USD 500 a 1.500 por día o más en temporada alta.

En cuanto a tasas de rendimiento (solo en temporada), tanto para departamentos como para casas, podemos establecer que resultan muy bajas dado que es ingreso es el que recibirá el propietario en todo el año. Lo obtenido por el arrendamiento es utilizado por el propietario para afrontar los gastos anuales y poder mantener dicha unidad como una reserva de valor para un futuro. La tasa de rendimiento neto puede oscilar entre el 0,5 y el 2 por ciento.

Elementos comunes de los arrendamientos debido a los cuales los precios pueden variar sustancialmente aún en igualdad de condiciones edilicias

Locación

Dependiendo de donde esté ubicado el inmueble, también dependerá el precio a establecer en función de los metros cuadrados, la cantidad de dormitorios, prestaciones, amenities, cantidad de garajes y servicios.

Obviamente, cuanto más cercano a la costa mayor será el valor pretendido por los propietarios por su arrendamiento.

La cercanía respecto de la playa o la costa, tampoco va a indicar un parámetro similar aplicable o extrapolable a todos los casos, porque una propiedad cercana a la costa en José Ignacio cotizará por encima de una propiedad con la misma cercanía ubicada en la zona de Pinares sobre la playa Mansa.

Y no se trata de que ambos lugares no resulten magníficos desde el punto de vista turístico, sino que guarda relación con un aspecto denominado “exclusividad, moda o similar”. Es decir, las personas tienden a agruparse según sus posibilidades económicas y sociales. Las zonas más caras se tornan más exclusivas porque un público menor puede arrendar y pagar los gastos asociados. No podemos desconocer el fenómeno de oferta y la demanda: existe mucha demanda para poca oferta de propiedades en los puntos exclusivos.

Tipología de los inmuebles: está claro que el tamaño y comodidades del inmueble inciden en el precio. Si el resto de las variables se mantuvieran constantes, como servicios, locación y demás, aquellos inmuebles que cuenten con más dormitorios resultarían, o deberían resultar, más caros.

Remodelación y estado del bien a arrendar: el arrendamiento puede sufrir variaciones en función de su condición. Se da un dato muy curioso en Punta del Este y es que la mayoría de las propiedades no presentan renovación o decoración acorde. Por ejemplo, la existencia o no de aires acondicionados es un factor que puede decidir una operación. De hecho, lo último que queda para arrendar son aquellas propiedades que no cuentan con ese confort.

No obstante, existen propietarios renuentes a remodelar o invertir en elementos como los citados.

Períodos de ocupación y vacancia: con los años han cambiado los periodos citados debido a la realidad contemporánea. La temporada alta se ha reducido al previo a fin de año y hasta el 15 de enero. Allí las tasas a nivel de renta suelen ser altísimas, y no es posible encontrar alojamiento adecuado en hoteles de nivel medio para arriba por menos de 500 dólares la noche los días 30 y 31 de diciembre. Recordemos además que Punta del Este en particular resulta un balneario excesivamente caro para los estándares de América Latina, dada su exclusividad.

Servicios adicionales, amenities: las propiedades, especialmente las de categoría media-alta incluyen servicio de mucama, algo bastante común en Punta del Este, lo cual garantiza la limpieza de toda la casa o departamento en forma diaria.

Los amenities, salas de juego y piscinas interior y exterior, también inciden en los precios al comparar con otra propiedad de similares características pero sin estos servicios.

Publicación de las propiedades en arrendamiento: una propiedad bien difundida, con un marketing eficiente en redes tiene más altas probabilidades de ser arrendada en forma temprana. Las reservas comienzan en general entre agosto y setiembre de cada año.

El autor es asesor en inversiones, abogado y contador uruguayo