Cooperativas de vivienda: una respuesta a la crisis habitacional

La crisis de acceso a la vivienda es un problema grave a nivel local. Sin embargo, la exigencia por el acceso a este derecho vital -establecido por la Declaración Universal de Derechos Humanos e incorporado a nuestra Constitución Nacional hace más de un cuarto de siglo-, no se encuentra tan presente en la agenda pública de nuestro país.

Contar con una vivienda adecuada es uno de los aspectos más básicos para acceder a una vida de calidad, estable y segura, pero en la Argentina el debate público relacionado a este derecho estuvo acotado apenas a la sanción de la Ley de alquileres, ahora derogada por el DNU 70. La retirada gubernamental del sector -en este y muchos gobiernos anteriores- se complementa con la incapacidad del sector privado para atender las necesidades habitacionales de un segmento cada vez mayor de la población y con un creciente proceso de mercantilización de la vivienda.

Ahora bien, en la Ciudad de Buenos Aires se observa un creciente proceso de inquilinización, ocurrido durante los últimos 20 años, con un significativo aumento de las personas que alquilan, que pasaron de representar un 23,9% del total en 2003 a un 38,9% en 2023 (EPH, segundo trimestre de 2023). Lo inverso sucede con las personas propietarias, que descendieron de 65,5% a 40,3%.

Asimismo, en CABA se evidencia un proceso de concentración de la propiedad, que se explica en mayor medida por empresas que por personas físicas. Al respecto, un informe reciente de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) señala que el 96,5% de los propietarios son personas físicas y apenas el 3,5% son personas jurídicas. Sin embargo, estas últimas poseen el 11,9% de las propiedades de la Ciudad. Las personas físicas propietarias tienen cada una, en promedio, 1,4 inmuebles, mientras que las jurídicas, 5,1.

Este trabajo, también remarca que según la AGIP existen 6.472 terrenos baldíos en la CABA, es decir tierra urbana vacante a la espera de ser edificada. Esto equivale a alrededor de un terreno baldío cada dos manzanas. El 68,2% pertenece a personas jurídicas, que mantienen los terrenos ociosos, a veces por varios años, a la espera de cambios en el valor de la tierra urbana. Entonces, esta especulación con el suelo urbano y una creciente mercantilización de la vivienda, conciben la planificación urbana como un negocio lucrativo, cada vez más lejos de sus funciones sociales.

Frente a este complejo panorama, las cooperativas de vivienda se presentan como una estrategia potencialmente viable, que demostró funcionar en otros lugares del mundo. Cuando hablamos de ellas, no nos referimos necesariamente a vivienda social, sino viviendas asequibles sin fines de lucro.

Las mismas funcionan por medio del pago de un alquiler de sus miembros que solo cubre los costos de la vivienda y que se calcula en función de la tasa de interés sobre el capital prestado, los costos de mantenimiento y administración y la acumulación de reservas para renovaciones. Por lo tanto, en promedio, los alquileres en las cooperativas de vivienda son un 20-30% más bajos que en el mercado de alquiler privado. A su vez, estas viviendas permanecen en manos de las cooperativas en todo momento, garantizando la propiedad colectiva, quitándolas de la lógica mercantil.

Entre algunos de los casos internacionales, se destaca la ciudad de Zurich que en 2011 aprobó una iniciativa para el fomento de la vivienda asequible, sin fines de lucro y no comercializables, con el objetivo de que para 2050 un tercio de los apartamentos en la ciudad sean propiedad de organizaciones de vivienda sin fines de lucro. Actualmente, 1 de cada 4 departamentos construidos es realizado por cooperativas de vivienda.

Las herramientas para lograrlo, incluyen el aumento del stock de vivienda o terrenos públicos tanto para expandir la vivienda pública como para arrendarlos a otras organizaciones de vivienda sin fines de lucro por 60 a 100 años. También, la ciudad captura el aumento de los valores de los terrenos por cambios de normativa del uso del suelo y exige que una parte del terreno sea destinado para apartamentos sin fines de lucro o subsidiados. Y se proporciona apoyo condicional a la vivienda a través de diferentes medios financieros. Así, Zurich cuenta con una cantidad en aumento de viviendas y tierras no comercializables, retiradas de la especulación comercial.

Otro caso, más cercano, es el de Uruguay donde entre 2005-2020 las cooperativas construyeron alrededor de 18.500 viviendas. La metodología utilizada en el país vecino es proporcionar préstamos por medio del Fondo Nacional de Vivienda, a cooperativas de vivienda que posean ahorro previo o sean de ayuda mutua. Estos préstamos tienen una duración de 25 años y una tasa de interés del 5%, en contraposición al 9,25% de interés que cobran los bancos comerciales.

En definitiva, las cooperativas de vivienda emergen como una alternativa innovadora y efectiva frente a la compleja y desafiante situación habitacional. Los ejemplos mencionados, reflejan de qué manera estas entidades pueden proporcionar soluciones habitacionales accesibles y sostenibles, gestionadas de manera colectiva y sin fines de lucro. Mediante ellas, el Estado puede incidir en la ampliación del stock, del precio del alquiler y venta de vivienda y, al mismo tiempo, garantizar que diversos grupos sociales puedan ejercer su derecho fundamental de vivir en una vivienda digna y adecuada, en condiciones seguras y pacíficas.