La compra en pozo, ¿seguiremos rigiéndonos por el azar?

Una consecuencia natural de la crisis habitacional en la que el país está inmerso es recurrir a la adquisición de la vivienda desde el inicio de la construcción. Esta alternativa, en general, permite pagar un anticipo y luego el saldo en cuotas hasta la finalización de la obra.

Ahora bien, se trata de un sistema que ofrece ventajas increíbles, mucho más si se tiene en cuenta que, hasta hace unas semanas, hablar de créditos hipotecarios era simplemente una utopía. Todo demuestra que no es un negocio sencillo o mucho menos una inversión asegurada, sino que se presentan varias aristas para analizar.

Los inconvenientes que en la práctica se generan son diversos, desde el más conocido, el retraso en la entrega, hasta la cancelación del proyecto, la incertidumbre sobre la calidad del producto final, etc. Demás está decir que el retraso producido una vez vencido el plazo que las partes acordaron se denomina “privación de uso”, el cual tendría que ser retribuido por el desarrollador, cuestión que no siempre se cumple o, incluso desconoce el comprador.

En cierto punto, juega un papel preponderante la “suerte”, ya que los inversores se ven sujetos a los avatares de fortuna y -muy especialmente- a la diligencia o negligencia empresaria, que puede frustrar un plan o sueño, personal o familia, agravado por la ausencia del Estado en los controles y la falta de registro o scoring de desarrolladores cumplidores-incumplidores.

Las denuncias sobre fraude en la administración y disposición de las obras desde el pozo se han acrecentado sustancialmente en los últimos tiempos, y todo indica que seguirá ocurriendo, en tanto se sigan promocionando esas actividades comerciales de forma masiva, abierta y empleando las mejores técnicas de marketing para captar “clientes”.

Así nos encontramos ante la realidad de que muchos de los que apoyaron a las constructoras para el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios bajo la modalidad “de pozo”, no ven cumplidas las entregas pactadas, ni en tiempo ni en forma. De esa manera, las dilaciones, frustraciones y disgustos se acumulan, y la demora para acceder a la vivienda propia puede, muchas veces, provocar un descalabro en las finanzas familiares, así como en la relación entre sus miembros: la frustración del sueño.

En tiempos en que muchos -algunos experimentados y otros no tanto- se han volcado al desarrollo inmobiliario como actividad comercial, hay que señalar que no son todos (constructoras o desarrolladoras) la misma cosa.

Los empresarios honestos que en buenos tiempos supieron lograr beneficios económicos, en momentos de crisis afrontan sus obligaciones sin intentar fraudulentamente montar escenarios ficticios. El inconveniente que se presenta es que, incluso aquellos que cumplen con lo pactado, que trabajan seriamente, se ven afectados por los incumplidores seriales.

La cuestión penal aparece cuando mediante ardid o engaño, alguien se compromete a entregar un producto determinado, en fechas ciertas, sabiendo que no va a poder cumplir, ya sea en las características de la cosa o en el tiempo. El problema es claro, los casos de incumplimientos a lo largo y a lo ancho del país son innumerables. Entonces, ¿Cómo brindar seguridad a la hora de contratar en esta modalidad?

Para revertir ese cuadro es necesario el establecimiento de un Registro Único de Boletos de Compraventa Inmobiliario, que brinde a los inversores la seguridad de que ese “respaldo” que obtuvieron no esté duplicado, o incluso, sea objeto de varias operaciones.

Desde 2015 se establece en el Código Civil y Comercial de la Nación la obligación de que todo constructor, que edifique mediante el régimen de Propiedad Horizontal, contrate un seguro de caución ante cualquier clase de incumplimiento. El artículo 2.071 prevé una condición para toda persona u sociedad que quiera construir un edificio bajo el régimen mencionado, no es opcional.

Claramente, el incumplimiento de esta obligación, o la “omisión” no puede ser reputada como un indicador de una posible defraudación.

Pero la realidad demuestra que este mandato legal no se cumple en la Argentina, ni está sujeto a control alguno. El cumplimiento debería ser como el conocido permiso de obra, “sin seguro, no se construye”; y si esa falta se detecta durante la construcción, la obra debería suspenderse.

En las últimas semanas regresaron los créditos hipotecarios -no para los emprendimientos de pozo- si se cumpliese con el seguro de caución con control de avance de obra, se podría dinamizar y utilizar el crédito en las inversiones desde el inicio de la edificación.

Ahora bien, en aquellos casos en donde realmente no se cumple lo pactado, lo que hay que hacer es recurrir a la Justicia.

Son innumerables los casos en donde el Poder Judicial avaló o confirmó lo que se conoce como “estafas legales”.

Son los casos en que una vez declarada la quiebra o abierto el concurso de acreedores de cualquier sociedad, esta, como regla general, responde únicamente con los bienes que forman parte de su patrimonio. No se trata de un simple incumplimiento contractual, se trata de una modalidad delictiva reiterada constantemente.

No se puede aceptar que estas sociedades o fideicomisos, mediante un accionar doloso de sus miembros, de la noche a la mañana sean “vaciadas”, para luego solicitar que la Justicia lo avale.

El accionar judicial en la Argentina tiene, sin dudas, grandes virtudes, pero se sabe que hasta tanto no exista un cambio de política criminal al respecto, supuestos como el mencionado precedentemente, seguirán siendo moneda corriente.

En ese sentido, hay que reconocer que existen jueces probos que analizan detenidamente las inconsistencias de los socios, el cambio de autoridades, la insolvencia fraudulenta, entre otras en el fuero penal es necesario poner la lupa sobre este tipo de maniobras a efectos de cuidar al inversor para dar más certidumbre y seguridad jurídicas.

Pero, en el fuero penal es necesario poner la lupa sobre este tipo de maniobras a efectos de cuidar al inversor para dar más certidumbre y seguridad jurídica, lo que beneficiaría al sector del real estate. La investigación no debe centrarse únicamente en la sociedad en cuestión, sino en los socios, ya que, es habitual de que estos “incumplidores seriales” conformen un sinfín de las mismas.

No parece menor el riesgo potencial de que una persona que invirtió todos sus ahorros los vea truncados y, ante ello, deba batallar para intentar recuperar un pequeño porcentaje de lo invertido. Se trata de una defraudación y así debe ser tratada, jamás debe terminar con el otorgamiento de una probation, siendo necesario avanzar sobre ellos a fin de obtener una reparación integral del daño como salida alternativa, pues no buscamos encarcelar a estos personajes.

No cabe duda de que una de las salidas sería que, por indicación de política criminal, los fiscales y jueces restrinjan el acceso a la probation en estos casos, protegiendo a los inversores, quienes verían su patrimonio salvaguardado. Idealmente debería crearse un Registro Personal de Constructores, de carácter público, en donde todo ciudadano tenga la posibilidad de chequear, de manera rápida y simple, el historial de la/s desarrolladoras, constructoras que se dediquen a la venta de departamentos en pozo.

Así como existe el renombrado “Veraz”, los desarrolladores deberían tener un “scoring”; quien no cumple lo pactado, no puede seguir construyendo. Como sociedad debemos frenar a las personas que mediante artilugios dibujan una situación que no es real. Lamentablemente, hasta que no exista un cambio de política criminal, hasta que este problema no sea abordado como lo merece, seguiremos siendo testigos de estas estafas ocultas.

El autor es abogado, con postgrado en Derecho Procesal Penal Doctor en Ciencias Jurídicas y Sociales. Colaboró Gonzalo Mercau Cossio, abogado, Master of Laws/ LL.M. Candidate, Universidad Austral. Docente Universitario