Un techo para cada argentino

Días atrás el precandidato a presidente, Horacio Rodríguez Larreta, presentó su propuesta “Un techo para cada argentino”, en el que planteó, entre otras, la posibilidad de volver a recuperar el crédito hipotecario como herramienta fundamental para que las familias argentinas puedan volver a acceder a su primera vivienda.

Ahora bien, ¿es esto posible? ¿Cómo hacerlo?

La vivienda es la base sobre la que se asienta la familia y es el eje central de la generación del nuevo derecho a la ciudad y a un hábitat justo. Sin ella, es imposible construir un futuro.

La situación actual de la Argentina es crítica y no hay razón para que el tema no ocupe más lugar en la agenda políticas de los candidatos. Leyes para modificar la actual ley de alquileres y/o de vivienda social, la creación de un fondo compensatorio para los créditos hipotecarios UVA, la ley de etiquetado de vivienda, etc., duermen en el olvido en el Congreso, sin que ninguna de ellas genere el debate parlamentario que se merecen.

El sistema de vivienda actual es fundamentalmente defectuoso, el déficit estructural que padecemos es una confirmación de que se necesita con urgencia un nuevo enfoque. Arrastramos un déficit habitacional de 5,4 millones de familias, que representan el 39% de los hogares del país. Una deuda social gigantesca en la que el gobierno actual poco ha podido contribuir para reducirlo.

De acuerdo al censo 2022, más del 50% de las viviendas que se construyeron desde el 2010 (anteúltimo censo) a esta parte, se realizaron de manera informal y el Estado, con sus recursos y planes, solo logró contribuir con el 11,5% de la oferta. Parece más que obvio que si seguimos intentando solucionarlo únicamente con la construcción de viviendas sociales, con recursos públicos, vamos a correr la coneja de atrás por los siglos de los siglos.

El problema obliga a un cambio de raíz. El punto de partida tiene que arrancar por la planificación urbana. Nuestro crecimiento territorial se viene dando de manera completamente desordenado en las distintas ciudades de nuestro país. No existe una visión nacional unificada del crecimiento de las ciudades. Si tomamos la extensión de la mancha urbana de los principales aglomerados, vemos que han crecido de manera considerable en los últimos 30 años. Sin embargo, la población creció menos que su superficie, lo que nos obliga a replantear cómo es que ellas deben seguir creciendo. Necesitamos ciudades más densas y allí está la clave para poder garantizar la inversión en infraestructura y servicios públicos que todas las familias necesitan para poder vivir con dignidad.

Desde lado de la política pública, hace falta un Estado emprendedor, que, apoyado en el mercado, promueva la capacidad de los ciudadanos de elegir donde vivir. Para ello, es claro que no debe haber una única solución, sino que es necesario que se ofrezca un abanico de instrumentos de política habitacional.

El crecimiento productivo local tiene que venir acompañado con desarrollo y ordenamiento territorial. Necesitamos entonces repensar toda la cadena de valor, partiendo por los beneficiarios. No todos los hogares buscan lo mismo y la política de vivienda debe ser dinámica. Para el segmento de menores ingresos, construcción y financiamiento flexible. Para la clase media, buena regulación, financiamiento y fomento a la oferta privada para que construya viviendas. Para el sector de mayores ingresos, buena regulación y un mercado de financiamiento que funcione.

Si tomamos el mercado de crédito hipotecario, que es la herramienta fundamental que el mundo entero utiliza para dinamizar el acceso a la vivienda, nos encontramos en el peor momento en términos de acceso al mismo de los últimos 80 años. Donde, todo el stock de crédito hipotecario para vivienda representa solo el 0,2% del PIB.

Necesitamos entonces rediseñar nuevos instrumentos para reducir barreras de entrada y generar competencia. Necesitamos herramientas y normativas ágiles para que haya crédito más barato, más accesible y con más competencia.

En este sentido, la propuesta de Larreta de promover una ley de hipoteca sobre bien futuro o promesa de venta, que permita que se pueda pedir una hipoteca para comprar una vivienda “en pozo”, es un paso en la dirección correcta.

Hay una enorme oportunidad en el fomento al desarrollo del mercado de seguros y garantías hipotecarias, que permitiría bajar la barrera de acceso y que las condiciones del crédito puedan ser acordes a la situación de cada hogar. Para ello es necesario llevar adelante un trabajo conjunto con aseguradoras, billeteras virtuales y sistema financiero para poder impulsar la elegibilidad de todos los hogares.

Debemos asegurar el acceso al mercado de los niveles intermedios de ingresos, complementando su poder de compra con subsidios directos a la demanda. Y es fundamental fortalecer el funcionamiento del mercado de garantías para alquileres e hipotecas y de seguros de hipotecas.

En el mismo sentido, hay que promover la demanda de los instrumentos de financiamiento de largo plazo para el fondeo de hipotecas en los mercados de capitales, completando la regulación cuando haga falta y asegurando la presencia de inversores de largo plazo (incluida los fondos de pensiones y la banca pública).

Por el lado del impulso a la oferta, ella se debe articular con incentivos fiscales y/o beneficios impositivos, para fomentar y promover la construcción. Necesitamos aumentar la oferta de vivienda volcada al mercado de alquileres y densificar centros urbanos y periurbanos, acompañando la construcción de viviendas hacia las zonas y tipologías más demandadas.

Un efecto adicional de la expansión de la política de vivienda activa es el de la generación de empleo formal genuino en la actividad de la construcción. A su vez, esto da lugar al aumento de la recaudación impositiva.

En estas elecciones volvemos a renovar nuestra esperanza de que podemos construir una Argentina mejor. Hagámoslo recuperando el sueño de que la casa propia pueda ser posible.

El autor es ex Secretario de Vivienda de la Nación y coordinador del Plan de Vivienda y Hábitat de la Fundación Pensar

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