Momento de oportunidad en CABA: en los últimos dos años el precio en dólares de las viviendas usadas cayó 32 por ciento

Los departamentos que más se vendieron en Capital Federal durante 2022 fueron los de 3 ambientes.

En el mismo año, los precios de las unidades usadas cayeron en promedio un 7,8% respecto de 2021. Y si se comparan los precios entre el primer trimestre de 2021 y el último de 2022 el desplome fue del 32 por ciento.

Esta caída se sitúa entre las más grandes de la historia del sector y pone sin lugar a dudas al mercado inmobiliario argentino en un momento de oportunidad.

Los datos surgen de un relevamiento hecho por el “Registro de operaciones inmobiliarias, ROI”, una iniciativa para compartir información cuantitativa y cualitativa sobre operaciones inmobiliarias de venta. Las operaciones analizadas son aquellas reportadas entre 2019 y 2022 entre las 23 inmobiliarias que en la actualidad participan del ROI.

Un dato más que sirve para leer esta información: Si bien el ROI recopila tanto información de inmuebles usados como de emprendimientos (en pozo, en construcción y a estrenar), los datos del informe corresponden a inmuebles vendidos usados.

Analizando el mismo informe surgen conclusiones muy interesantes sobre qué se vende, qué se compra, quiénes son más vendedores y quiénes más compradores, qué es una operación encadenada o una compraventa simultánea.

He aquí un resumen de respuestas a esas cuestiones:

-Durante 2022 los precios de los inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para el segmento residencial usado, cayeron un 7,8% con respecto a 2021.

-La caída entre el último trimestre de 2022 y el primer trimestre de 2019 fue de 32%. En términos reales, es decir corrigiendo por la inflación de Estados Unidos, la caída acumulada asciende a 42%.

-Se observa cierta estabilización en los precios en los últimos trimestres. Sin embargo, dado el contexto actual de fragilidad macroeconómica de 2023 y la volatilidad cambiaria, luce más probable que continúe la presión a la baja en los precios hasta que haya mayores certezas sobre el rumbo político y económico que el país tendrá para el próximo período presidencial.

-Uno de los segmentos más afectados tanto por la cantidad de operaciones como por la baja de precios fueron los departamentos de ticket más altos, es decir aquellos de más de 300.000 dólares y los de mayor superficie, es decir de más de 180 metros.

-La baja interanual de los precios se dio en todos los barrios.

En cuento a qué fue lo que más se vendió y lo que más se ofreció en 2022, los datos muestran lo siguiente:

-Nuevamente lo que más se vendió en 2022 fueron los 3 ambientes (28% del total de operaciones), seguido por los 2 ambientes (26%) y 4 ambientes (18%).

-El 68% de las ventas fueron de unidades sin cochera

Los departamentos al frente representaron el 56% de lo vendido durante ese año.

-El 67% de los departamentos vendidos tenían balcón.

-La antigüedad promedio de los inmuebles vendidos fue de 37 años.

Es interesante analizar en cuánto difieren los precios que efectivamente se pagan al escriturar respecto de los que se habían publicado. Hay en el imaginario popular una idea de que el “regateo” del valor puede llegar hasta un 25 o 30 por ciento. Aquí, los datos del ROI:

-Durante 2022 el porcentaje de negociación promedio respecto del último valor de publicación fue de 8,4%.

-En el último trimestre del año la negociación promedio subió al 9,2%.

-Continúa la fuerte brecha entre los valores de publicación y los precios de cierre.

-En este último punto subrayamos que de acuerdo a un estudio que el ROI realizó para 2022, que compara valores de publicación y precios de cierre, el 70% de los inmuebles publicados se encuentra fuera de precio y por lo tanto deben ser tomados con cautela para fijar valores de referencia.

Los broker inmobiliarios están acostumbrados a escuchar de sus clientes frases como “Necesito vender sí o sí y ya”. Estadísticamente el ROI lo verifica. Uno de los datos relevados en el Registro es el apuro del vendedor para realizar la venta. El porcentaje de personas que deben vender con cierto apuro fue aumentando con los años, pasando de representar el 14% en el 2019 a representar el 31% en el 2022.

Se advierte una importante recuperación del porcentaje de inversores llegando a representar el 13.4% de las compras durante el 2022. El repunte en este segmento se produjo de forma significativa durante el segundo semestre del 2022. Si bien no hicimos un estudio sobre los motivos detrás de este crecimiento, creemos que

Detrás de este comportamiento se encuentra por un lado la fuerte caída de los precios de los inmuebles y por el otro la falta de alternativas de inversión a nivel local y la volatilidad de las inversiones financieras a nivel global.

“Quiero comprar pero una parte del precio tiene que salir de vender mi propiedad”. A esto se suele llamar encadenamiento de operaciones o ventas simultáneas. Un nuevo desafío para los inmobiliarios.

ROI incorporó el parámetro de medición consiste en saber si quien compra un inmueble tuvo que vender para realizar esa compra y si quien vende lo hace para volver a realizar la compra de otro inmueble. Esto nos da una aproximación del “multiplicador” de operaciones que existen en el mercado inmobiliario.

En conclusión, es un momento ideal para realizar transacciones inmobiliarias. Hay vendedores que necesitan enajenar sus inmuebles para no afrontar los gatos de mantenimiento ordinarios como las expensas y compradores que conservaron sus ahorros esperando que los valores de los inmuebles corrijan a la baja. La baja en los precios de venta es un hecho.

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