¿Cuál es el valor de los inmuebles en CABA a los efectos fiscales?

Se difundió oficialmente el coeficiente de actualización de las propiedades, a fin de determinar el valor de los inmuebles para el Impuesto sobre los Bienes Personales, resultando el número 9,091567. En CABA el valor fiscal es la Valuación Fiscal Homogénea que se calcula teniendo en cuenta la incidencia del terreno y el valor económico y nunca podrá ser superior al 20% del valor de mercado del inmueble que se trata.

Esa Valuación Fiscal Homogénea se la multiplica por la Unidad de Sustentabilidad Contributiva que desde 2012 tiene un valor de 4. A partir de esa base se aplica una alícuota progresiva de acuerdo al valor resultante donde varía de 0,40 a 0,70 y puede ser modificada por el Código Fiscal o la Ley Tarifaria cada año. Es aplicable a los contribuyentes en general y permite determinar las exenciones para jubilados y similares.

Por su parte, con fecha 10 de marzo de 2022 se difunde el dictamen de la AFIP 1/2022 que expresa que la base imponible está representada por la “magnitud” sobre la que se aplica la alícuota del impuesto inmobiliario, la cual, en este caso de los inmuebles situados en CABA, está constituida por el producto de la valuación fiscal homogénea (VFH) y la unidad de sustentabilidad contributiva (USC) en línea y de manera uniforme con los tratamientos adoptados en otras jurisdicciones provinciales.

En otras palabras, en lugar de tomar el valor de la valuación fiscal homogénea y actualizarlo por la variación del Índice de Precios al Consumidor al 31 de diciembre de cada año, se toma esa valuación multiplicada por 4 y se actualiza.

El lector podrá advertir el incumplimiento de uno de los principios de Stuart Mill sobre los impuestos: deben ser claros y sencillos.

En realidad, mediante la Ley 27.429 de Consenso Fiscal se crea un organismo federal que establecerá los procedimientos y metodologías de aplicación para todas las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con el objeto de lograr que las valuaciones fiscales de los inmuebles tiendan a reflejar la realidad del mercado inmobiliario y la dinámica territorial, considerando, hasta que ello ocurra, que se tomarán los valores vigentes al 31 de diciembre de 2017, conforme dictamen de la comisión de diputados. El artículo 5 de la Ley 27.480 estableció el mencionado procedimiento transitorio hasta que el organismo federal establezca los mecanismos mencionados. A la fecha no lo hizo.

Ello implica que en CABA se debe tomar el Valor Fiscal Homogéneo, multiplicarlo por la Unidad de Sustentabilidad Contributiva que es 4 (hasta aquí es el valor para AGIP) y actualizarlo por la variación del Índice de Precios al Consumidor al 31 de diciembre de cada año, lo que da que el valor resultante se multiplique por 9,091567. Los números son exponencialmente diferentes, surgiendo una desproporción gravosa para los contribuyentes de CABA.

El Decreto 618/1997 que crea la AFIP, unificando la Administración Nacional de Aduanas y la Dirección General Impositiva, quedando incorporados los primeros artículos de la Ley 11.683, establece la organización, funciones y facultades del nuevo organismo.

Entre ellos cabe destacar “la función de interpretar con carácter general las disposiciones de este decreto y de las normas legales que establecen o rigen la percepción de los gravámenes a cargo de la Administración Federal de Ingresos Públicos, cuando así lo estime conveniente o lo soliciten los contribuyentes”.

Y se destaca que las interpretaciones deben ser Resoluciones Generales, que se publicarán en el Boletín Oficial y los ciudadanos que no estén de acuerdo con esa interpretación podrán apelarlas ante la Secretaría de Hacienda y luego pueden ir a la justicia. Mientras tanto no se aplican o sea quedan en suspenso.

Resulta claro que cuando el organismo decide “interpretar” una norma debe realizarlo siguiendo lo expuesto, que está en el artículo 8 del decreto antes mencionado. Lo mencionado, que es lo que debe cumplir el organismo, no ocurrió y en cambio se difundió, por otros medios, el dictamen de la asesoría jurídica.

Consecuentemente y conforme la norma mencionada y una Disposición de la propia AFIP, donde se define el alcance de los diversos actos que puede generar el organismo, entre ellos los dictámenes, como el 1/2022 y el 1/2018, se concluye que no tienen efectos hacia los contribuyentes, sino internamente. Es una opinión interna que no obliga a ningún ciudadano por no haberse publicado en el Boletín Oficial ni ser una Resolución General interpretativa.

Por tanto, el contribuyente de CABA no está obligado a seguir esos criterios interpretativos, al no tener efecto vinculante, pudiendo oponerse, entre otras consideraciones, el valor en catastro, el valor de mercado del inmueble, etc., para determinar la base de tributación del Impuesto a los Bienes Personales.

La ley debe ser cumplida por los ciudadanos … y también por el Estado, en este caso la AFIP.

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