¿El negocio de la tokenización de commodities e inmuebles, puede desarrollarse legalmente en Argentina?

Cada vez son más los diferentes participantes del ecosistema económico argentino y latinoamericano que entienden que la innovación tecnológica llegó para marcar la pauta de nuevos hitos en el alcance de su aplicación en nuevos negocios y la implementación de importantes mejoras en modelos ya existentes.

La blockchain y diversas herramientas tecnológicas relacionadas con ella se encuentran en pleno desarrollo y se posicionaron como elementos aceleradores para sectores vitales de la economía, como es el caso del sistema financiero. La implementación de estas nuevas herramientas, sin lugar a duda, va a abrir la cancha para nuevos jugadores, pero también le permitirá a los ya existentes llegar a un público que se encuentra cautivo y con plena capacidad de hacerse partícipe en la masificación de oportunidades en los negocios y de convertirse en un multiplicador de opciones para ampliar los niveles de inclusión financiera que hemos conocido hasta el día de hoy.

Un formato novedoso de financiamiento de proyectos inmobiliarios lo encontramos en la tokenización de inmuebles en Argentina que se posiciona como una alternativa interesante tanto para pequeños inversores, como para los desarrolladores o empresas constructoras. Al no existir aún una regulación específica con respecto a esta actividad, la misma debe regirse por lo estipulado para la tokenización de activos en general. En este sentido, la tokenización de este tipo de activos se basa en la modalidad conocida como “crowdfunding inmobiliario”, con la particularidad de que cada participación se encontrará representada por tokens. Un token o activo tokenizado hace referencia a una representación digital de un valor o activo sobre un protocolo Blockchain.

Este formato propone invertir en unidades funcionales de manera colectiva, permitiendo la existencia de inversiones en porciones o cuotas partes de cada unidad. Ello posibilita la participación de mayor cantidad de inversores y la posibilidad de hacer integraciones de menores montos de dinero.

Generalmente, el vehículo de custodia de las inversiones es un contrato de fideicomiso de administración, siendo la sociedad fiduciaria la encargada de administrar el fondo fiduciario destinado para la compra del inmueble. Luego de efectuado el aporte, cada inversor tiene acceso a la información referente a la evolución de la operación, como así también de la financiación del proyecto. Al finalizar el proyecto, el inmueble resultante del proyecto se ofrece a la venta, y una vez concretada la misma, el aportante tendrá la posibilidad de retirar su inversión con la rentabilidad obtenida. Para dichos fines, se procura que no exista un mercado secundario, a los fines de no ser considerado valor negociable por la Comisión Nacional de Valores de Argentina (CNV), que es el organismo con competencia en materia de promoción, supervisión y control del mercado de capitales.

Así, se puede deducir que la tokenización de activos podrá resultar definitivamente beneficiosa para este tipo de actividades principalmente gracias a la representación digital en la blockchain de cada cuota parte o porción que contará con los beneficios propios de esta tecnología, como la transparencia, ya que esta tecnología posibilita el registro y trazabilidad de cada token representativo de las cuotas partes en cuestión. Además, la característica de la inmutabilidad permitirá que la representación criptográfica de la cuota parte no pueda ser borrada ni alterada, pudiendo el inversor verificar el estado de la misma. Esta última peculiaridad permitirá evitar la existencia de un mercado secundario para la oferta pública de las participaciones en proyectos y, de esta forma, dejar de lado la eventual figura de intermediación financiera.

Otro uso muy útil que posibilita la tecnología blockchain en Argentina es la tokenización de commodities mediante la oferta privada de certificados de depósito (CD) en formato de tokens. En este caso, se puede realizar mediante un Agente de Liquidación y Compensación quien, por normativa de la CNV, pueden intervenir en las liquidaciones y compensaciones de las operaciones concertadas en los sistemas informáticos de negociación de los mercados autorizados, al contar con una base de usuarios inversores registrados, con datos validados y previamente calificados según su nivel de ingresos y perfil de riesgo.

Los CD son un instrumento ya establecido en el mercado de capitales, por lo tanto, un token que represente un certificado, o una porción de un certificado, con las debidas garantías tecnológicas y jurídicas deben ser interpretados como valores negociables de conformidad con las características establecidas en la normativa aplicable (artículo 2 de la Ley 26.831). En cuanto a la referencia a cualquier valor y derecho de crédito que menciona la ley, ésta podría relacionarse directamente con el concepto de título valor del artículo 1815 del Código Civil y Comercial, el cual establece que: “los títulos valores incorporan una obligación incondicional e irrevocable de una prestación y otorgan a cada titular un derecho autónomo…”, esto, sujeto a lo previsto en el artículo 1816 de la citada norma que establece que “el portador de buena fe de un título valor que lo adquiere conforme con su ley de circulación, tiene un derecho autónomo y le son inoponibles las defensas personales que pueden existir contra anteriores portadores”.

Así, el Agente de Liquidación y Compensación puede bien tomar posesión por cuenta propia del CD o acordar una reserva de los mismos con la entidad emisora, tokenizar estos CD mediante la implementación de una plataforma tecnológica que habilite la posibilidad de ejecutar el negocio y ofrecer estos tokens a aquellos usuarios inversores de la plataforma que califiquen para poder adquirir dicho producto.

En conclusión, resulta necesario resolver, de forma previa, importantes aspectos tecnológicos y regulatorios para lograr una masificación ordenada de la tokenización y, especialmente, avanzar en un marco legal sobre el alcance de los contratos inteligentes y los esquemas de auditoría que permitan tender hacia su estandarización. En este sentido, la naturaleza de los activos digitales y de las herramientas tecnológicas implementadas para programar reglas y condiciones que permiten ejecutar su transaccionalidad, es un tema que aún se encuentra pendiente de determinación en cuanto al establecimiento de las reglas aplicables.

El proceso de masificación de la tokenización puede facilitar o aumentar la liquidez de ciertos activos ilíquidos, agilizando su comercialización. Los beneficios dependerán de que exista una efectiva reducción de costos y aumento de eficiencia que justifiquen tokenizar un proyecto o utilizarla en sectores donde la confianza deba ser restaurada o garantizada y esto se puede lograr con la reducción de la asimetría informativa, por cuanto los tokens incorporan información programática sobre el subyacente que permite mejorar y clarificar las condiciones de transaccionalidad sobre los mismos.

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