Dolarizar la economía para acceder a la casa propia

Las promesas de la vivienda propia existen desde hace décadas en la Argentina. Sin embargo, en los últimos 25 años, ¿creció realmente el crédito para que los argentinos lleguen a su casa propia? En nuestro país es posible comprar una camisa en 24 cuotas, pero a la hora de adquirir una propiedad hay que pagar el total, algo impensado en cualquier parte del mundo.

Es por eso que, tanto para la clase media como para las nuevas generaciones, es casi imposible llegar a poseer una vivienda. Los sueldos se devalúan diariamente, la capacidad de ahorro es casi nula y así es como se desvanece el sueño de la casa propia. Ahora bien, los datos son el mejor mecanismo para graficar la situación del crédito hipotecario y compararlo con economías de ingresos medios-altos y altos del mundo.

Según un informe del Banco Interamericano de Desarrollo (IBD), “una de las limitaciones (tal vez, la más importante en términos de riesgo) que previene a las instituciones financieras de incrementar su volumen de financiamiento de viviendas, es el descalce de plazo. Mientras que el promedio de plazo de la cartera activa hipotecaria debería rondar entre los 7 y los 10 años (eventualmente, podría ser mayor), al contar con sistemas financieros cortoplacistas, en la mayoría de los países de la región, las captaciones únicamente alcanzan de 2 a 3 años en promedio (Vera y Pérez - Caldentey, 2015)”.

Argentina suma un problema mayor asociado a la falta de moneda, que dificulta aún más el crédito en el mediano plazo. Al no contar con una moneda universalmente valorada por los argentinos como reserva de valor, limita fuertemente los mecanismos para desarrollar los mercados de capitales, que resultan ser el camino adecuado para profundizar el crédito en el largo plazo. Si analizamos la profundidad hipotecaria de los países de ingresos medios-altos, segmento al cual la Argentina pertenece, nos encontramos en el penúltimo lugar frente a 38 economías. El crédito hipotecario respecto a producto brutointerno (PIB) ronda el 1% en nuestro país mientras que en países como Colombia llega al 8%, Brasil al 11%, Perú 6.5%.

Si hacemos el análisis frente a países de ingresos altos, Chile tiene una profundidad hipotecaria que llega al 27% y la mayoría de los países desarrollados superan el 40%, respecto a su producto bruto interno. Australia llega casi al 100% ,mientras que Suiza supera el 140%.

De todas maneras, lo más preocupante no es la foto actual, sino la historia. Si analizamos los créditos hipotecarios como porcentaje del PIB desde 1993 a 2018, vemos que la Argentina no ha superado el 2,1% en esos 25 años. Durante la convertibilidad, donde se generó estabilidad monetaria a partir de una baja sustancial de la inflación, no se logró revertir la tendencia. Una de las principales razones está dada que en este periodo seguía existiendo un descreimiento muy alto hacia la moneda nacional, que se evidenciaba con el diferencial de tasas de interésentre pesos y dólares. Es decir, seguía existiendo el peso en la economía.

Si evaluamos el costo del financiamiento para acceder a un créditohipotecario, Chile se posiciona en el lugar número 33 entre los países con menor tasa de América Latina según las dos estadistas Financial advisory y Numbeo. Finlandia es el que aparece con la tasa más baja a nivel mundial, con un 1,4%. Le sigue Japón (1,43) y Suiza (1,46). Los países que muestran las tasas más altas del ranking son Irán (21,02) y Uzbekistan (19,95), mientras que la Argentina no figura.

Sin embargo, la dolarización resulta ser un mecanismo muy potente para revertir definitivamente la sangría del crédito hipotecario argentino. Entre las principales razones:

-Para desarrollar el crédito en una economía es fundamental contar con moneda. El dólar es la moneda y reserva de valor de la mayoría de la población argentina.

-Con altos índices de inflación es imposible incentivar el crédito a mediano plazo. Sacando el proceso de convertibilidad, la Argentina ha tenido solo 8 años de inflación de 1 dígito desde la creación de su Banco Central en 1935. La dolarización elimina definitivamente la inflación de dos dígitos.

-Para aumentar el crédito hay que bajar sustancialmente el costo de ese crédito. La dolarización es una herramienta muy potente para bajar fuertemente la tasa de interés y así bajar el costo del financiamiento para laprimera vivienda.

-Para desarrollar los mercados de capitales se necesita una moneda estableque permita que la liquidez (plata) se canalice del ahorro al crédito, potenciando los mecanismos para que la clase media argentina tenga acceso a su vivienda propia. Una economía que solo se rija por el dólar generará las condiciones adecuadas para potenciar exponencialmente los mercados decapitales.

-Ya ha quedado evidenciado que los mecanismos de política pública en la Argentina para potenciar el crédito a la vivienda no han sido eficientes. Por ende, la única manera de ampliar el crédito en el país está dada por que se vuelquen los dólares “del colchón, fuera del sistema” y generando los incentivos adecuados a la inversión. Si nuestra economía pudiera disponer de un porcentaje de esos US$400 mil millones que se encuentran fuera de la economía, el crédito hipotecario crecería de una vez por todas. La posibilidadde que eso suceda llegará con una moneda confiable, única y sin el control monetario por parte del Estado argentino.

Para concluir, la historia y los datos nos demuestran que ningún gobierno desde hace más de 25 años ha logrado darle la posibilidad a la clase media y media-baja de tener su propia vivienda. Por ende, ¿Por qué no empezamos a pensaren otras políticas públicas que logren resultados distintos?

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