La transformación más ambiciosa

El proceso de transformación del Microcentro porteño que se ha echado a correr este año será el plan más ambicioso de las próximas décadas. Para lograrlo estamos haciendo una agresiva reducción de impuestos y créditos fiscales para compartir el esfuerzo con la inversión privada. Nada será instantáneo, pero los incentivos están alineados para que el Centro acelere su adaptación a un barrio residencial, sostenible e inteligente, como siempre hemos querido.

Nuestro actual diseño urbano data de muchas décadas, cuando se pensó un sistema radial con centro para la actividad económica privada, para la administración pública y la actividad cultural, y una periferia para la residencia. La distribución de la vivienda y la forma en que está organizado nuestro transporte están orientadas a un flujo diario pensado de acuerdo a la jornada laboral, lo que genera un claro desequilibrio urbano.

El concepto de una ciudad con centro no fue pensado desde una perspectiva del mejor uso del suelo y la calidad del tejido urbano, por el contrario, es consecuencia de una perspectiva con áreas que se encienden y apagan todos los días. La actividad nocturna quedó reservada a ciertos corredores culturales o gastronómicos, lo que acentúa el desincentivo a la construcción o la adecuación para vivienda. Este proceso devino en un uso único de la tierra, con zonas como la City, donde el espacio destinado a oficinas y comercios supera holgadamente el 80% de las unidades.

La pandemia no lo cambió todo, pero sí hizo que algunas tendencias se pronunciaran con mayor vigor. La incorporación del teletrabajo, la adopción de espacios más amplios de oficinas o incluso de coworking eran una tendencia antes del 2020, pero se encontraron con un profundo cambio social respecto del uso de la virtualidad durante el COVID.

La transformación del Centro, migrar a usos mixtos del espacio y promover la residencia eran objetivos de numerosos programas de gobierno, muchos de ellos con resultados muy destacados de regeneración urbana, pero ahora se transformó en un objetivo urgente. El abandono masivo de las oficinas y la falta de incentivos claros al mercado para la readecuación del barrio, posiblemente convertiría al barrio en una zona profundamente deprimida. Una depresión que llevaría a la quiebra a numerosas empresas, a muchos propietarios de oficinas, al abandono del patrimonio arquitectónico y a la pérdida de nuestro gran espacio de encuentro comunitario para la cultura, la gastronomía y todo tipo de recreación.

Atentos a este riesgo, desde el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires hemos impulsado y sancionado tres leyes de gran impacto. Primero, la creación de un fondo que financiará proyectos de desarrollo urbano sostenible que se realicen en el Microcentro. Este fondo nos permitirá financiar planes públicos ambiciosos o proyectos que tengan un gran impacto en la transformación urbana.

Segundo, una promoción a créditos, tanto hipotecarios como personales, para financiar mudanzas al Mircocentro. Incorporar más viviendas sin fortalecer la demanda encontraría un tope o una caída abrupta de los precios que destruiría los incentivos para construir nueva vivienda, por eso optamos por enfocarnos en los principales problemas de inquilinos y de grupos familiares con capacidad de comprar.

Para los inquilinos estamos promoviendo créditos personales con tasa subsidiadas para mudarse al Microcentro. Con ese crédito se podrán pagar los costos de una mudanza, los primeros muebles y el pago del depósito. Queremos que muchos jóvenes puedan emanciparse y que muchos grupos familiares puedan acceder a una vivienda más cómoda en la que puedan quedarse.

Los créditos UVA permitieron recuperar un mercado hipotecario que parecía imposible en el proceso de alta inflación argentino. Obviamente, resolver nuestra falta de credibilidad monetaria es fundamental, pero en el camino, la UVA le permite al banco un grado de certeza suficiente como para prestar a largo plazo.

El problema que tuvimos es el desajuste entre la alta inflación y la variación salarial, algo que fue agravándose en los últimos años. Para eso ofrecemos un fondo compensador administrado por la Ciudad que permitirá que las personas tengan un crédito hipotecario atado a la variación de salarios (índice RIPTE) y el banco pueda recibir pagos ajustados por UVA, el fondo se encargará de financiar la diferencia. Esta será una prueba piloto que arrancará en el Microcentro pero, si estamos en lo correcto, debería pensarse para todo el país.

Y tercero, un gran régimen de promoción a las obras de adecuación de oficinas a vivienda y para la radicación de todos aquellos servicios que hacen a un barrio residencial.

Ya vimos cómo financiaremos la demanda de vivienda, pero también queremos que la gente tenga dónde mudarse y que puedan elegir el Centro. Transformar el perfil del barrio es el gran objetivo de toda esta política pública.

La Ciudad financiará un régimen de promoción a las obras de adaptación (no a la construcción de edificios nuevos) de la infraestructura que actualmente tienen destino de oficina o comercial, para que sea vivienda. Estamos dispuestos a financiar el 70% de la inversión, así, los que lleven adelante estos proyectos recuperarán su inversión como crédito fiscal para descontar de sus obligaciones de ingresos brutos. Si lo hacen en inmuebles con protección por su valor arquitectónico, o con criterios sustentables, o que amplíen la disponibilidad de espacio verde público, entonces obtendrán un mayor beneficio.

Finalmente, queremos que empresas que se dedican a proveer servicios esenciales para los nuevos vecinos vengan a instalarse en el Centro, o que las que ya están instaladas puedan invertir para mejorar el servicio. A todos ellos les vamos a reconocer la inversión en iguales condiciones que a quienes conviertan la propiedad en vivienda. Queremos más gastronómicos, más cultura, más residencias universitarias, vivienda comunitaria, centros de salud y otros.

Quienes ya están en el Centro estarán exentos del pago de impuesto sobre los ingresos brutos por dos años, queremos que se queden, inviertan y acompañen el proceso de transformación del barrio. Esto es con ellos adentro.

Por supuesto que la transformación urbana no descansa exclusivamente en el esfuerzo fiscal. Queremos dar un puntapié los primeros años, decirle al mercado que esto se viene en serio y que será una gran oportunidad de inversión. Los primeros tendrán beneficios, pero después vendrán todos los demás por su propia ambición, así sabremos que la política fue un éxito y el mercado acompañará esta necesidad pública.

El Gobierno de la Ciudad, el Banco Ciudad y la Legislatura de la Ciudad trabajaremos juntos en este proceso. Conformaremos una mesa de trabajo y generaremos un plan de intervenciones públicas destinadas a la readecuación del transporte público, promover la movilidad sustentable, la recuperación del patrimonio y, especialmente, establecer estrategias para ampliar el espacio verde público.

El Centro será un barrio residencial, pero nunca dejará de ser nuestro espacio común. Es el espacio de la gastronomía y la cultura, donde se dialogue y se genere esa articulación social que ha hecho de Buenos Aires una de las grandes capitales de occidente. Así lo volveremos a hacer.

SEGUIR LEYENDO