Los alquileres, de Berlín a Buenos Aires

Una de las noticias que más sorprendió en los últimos días fue el triunfo del SI en el referéndum convocado en Berlín para decidir acerca de la expropiación de 240.000 viviendas. La iniciativa fue impulsada por distintos grupos ciudadanos ante el encarecimiento de los alquileres en la capital alemana, que pasó de ser la ciudad barata de Europa a expulsar a su población por las dificultades para acceder a una vivienda. El cambio súbito se explica por el acaparamiento de las viviendas por grandes grupos inmobiliarios, que establecen valores y condiciones de cumplimiento imposible para los inquilinos. Los jubilados berlineses deben buscarse un trabajo part time porque no pueden hacer frente al costo de las viviendas con sus ingresos habituales. Con sus matices y diferencias, esta situación se repite en todas las grandes ciudades europeas.

La importancia que tiene para nosotros el resultado del referéndum berlinés radica en varios factores. La primera y más obvia, es que Argentina y especialmente la Ciudad de Buenos Aires está sufriendo un proceso similar. Los valores de las viviendas y de los alquileres se han convertido en inaccesibles para la inmensa mayoría de la población. Con propiedades que cotizan en dólares y salarios en pesos devaluados, la posibilidad de adquirir una vivienda es prácticamente imposible. La relación que mide la cantidad de salarios necesarios para adquirir una propiedad media (un departamento de 3 ambientes de 60 metros cuadrados) se ha incrementado notablemente. Pasó de una media histórica de 60 salarios a unos 250 salarios en la actualidad -el equivalente a más de 20 años de trabajo. Este aumento del valor de las propiedades impacta en los alquileres, que han pasado a representar más del 50% del salario promedio en la Ciudad de Buenos Aires, que hoy se ubica en $62.000.

Pero la importancia de los sucesos de Berlín va más allá, pues ofrece elementos para refutar los relatos falaces que circulan en nuestro país para explicar las razones del aumento de los alquileres. Estos relatos van desde atribuirle la responsabilidad a las regulaciones menores que establece la actual ley de alquileres, desconociendo que el problema era previo y que la propia ley convalida aumentos por encima de los salarios, hasta otros más sofisticados, que identifican la debilidad de la moneda argentina como la causante de esta situación. Esta posición ha sido sostenida entre otros por el economista Martín Tetaz, candidato a diputado nacional de Juntos por el Cambio. No hace falta decir que la crisis habitacional de Berlín alcanza y sobra para desmentir esta afirmación, pues es difícil creer que Tetaz o quienes piensen como él caractericen al Euro como una moneda débil.

La falsedad de estas explicaciones nos obliga a un análisis serio de la situación. El punto de partida es clarificar como se determina el valor de las propiedades. Según los datos de la Dirección General de Estadística y Censos del gobierno de la Ciudad, se precisan $ 90.897,79 para construir un metro cuadrado de una unidad tipo IV (multivivienda suntuosa). Esa cifra, convertida a las cotizaciones alternativas, equivale a unos 500 dólares. Sin embargo, el portal Zonaprop estimó el promedio del metro cuadrado en 2.413 dólares. Es decir que aquí tenemos el primer gran tema: el valor del metro cuadrado cotiza un 400% por encima del costo de construcción de una vivienda suntuosa. Lógicamente, se nos hará notar que falta aún calcular el valor del suelo. Para ello hay que tener en cuenta que éste es una mercancía peculiar, ya que al no ser producto del trabajo humano su valor no está determinado por el tiempo socialmente necesario para su producción, sino que se deduce teniendo en cuenta la renta que arroja y la tasa de interés vigente (“es renta capitalizada”). Si por ejemplo la renta que arroja es 1.000 dólares y la tasa de interés es 10% se concluirá que un terreno tendrá por valor 10.000 dólares. Ese valor del terreno luego se transfiere a la propiedad, lo que se denomina costo de incidencia. A partir de esta consideración se deduce que a mayor posibilidad de construcción en un terreno mayor será el valor de la tierra. Así, cuando la Legislatura aprueba normas urbanísticas que autorizan una mayor capacidad constructiva terminan encareciendo el valor de la tierra, porque la renta que permite extraerse será mayor. Esto incrementa no solo el valor de las viviendas nuevas sino también las usadas ya que el llamado “costo de incidencia” afecta a todas las propiedades de una determinada zona afectada por la misma disposición. A cambio de esta renta mayor la Legislatura suele votar una ley de “plusvalía urbana”, por la cual el estado se queda con parte de esa renta extraordinaria. Pero habitualmente esa porción que se queda el estado es marginal. La porción decisiva de esa renta es embolsada por los grandes grupos inmobiliarios. Nótese, además, que el origen de esa “plusvalía urbana” no tiene que ver con la capacidad del capital de incrementar la producción, sino que su fuente es el propio Estado con sus disposiciones urbanísticas.

Ahora bien, para que las propiedades alcancen estos precios se necesitan compradores dispuestos a pagarlos. En una etapa inicial de este proceso la convalidación del precio es viabilizado por inversiones especulativas de sectores capitalistas y en el caso especial de Argentina, como un lugar de refugio de la renta agraria. Muchísimos sectores reciclan las ganancias logradas en la agroindustria, sobre todo con la suba de los precios internacionales de los commodities, adquiriendo propiedades. Como éstas cotizan en dólares y se valorizan por encima de la tasa de interés, terminan siendo un negocio redondo y seguro -algo que no ofrecen los depósitos bancarios expuestos al peligro de corralitos o quiebras. Pero cuando el mercado deja de convalidar esos precios y presiona a la baja, muchos propietarios se resisten a bajar el precio de sus propiedades, bloqueando el funcionamiento del ´libre mercando´. Es lo que sucede en la actualidad, agravado por las tendencias a la devaluación del peso y la falta de crédito hipotecario. En este cuadro el precio de las viviendas ha caído un 12%, pero así y todo las escrituraciones siguen siendo las más bajas de los últimos 20 años. Quiere decir que el precio debería caer más, pero eso choca con la negativa de los propietarios que debieran convalidar pérdidas significativas.

El carácter especulativo que adquirió la adquisición de las viviendas también agrava la crisis de los alquileres. Esto sucede porque hay una relación entre el valor de los inmuebles y su alquiler. En la actualidad la rentabilidad promedio es del 2,64%, la mitad del 5,4% que se obtenía en 2017. Ante esta caída de la rentabilidad sucede un hecho sorprendente: los alquileres son carísimos para los trabajadores, pero ´insuficientes´ para los propietarios que retiran sus viviendas del mercado de alquileres y la publican para su venta sin convalidar precios bajos. La dinámica del proceso no está determinado por la capacidad de pago de la población sino por el afán de lucro de los especuladores inmobiliarios, que acaparan tanto propiedades como tierras.

Al ´infiltrarse´ en el negocio de la construcción el capital financiero agrava todos los desequilibrios que son propios de la cuestión urbana bajo el capitalismo. La Ciudad de Buenos Aires ofrece para ello una demostración palmaria. Por un lado, su población está estancada desde la década del 40´del siglo pasado, oscilando en los 3 millones de personas. Por el otro, la construcción ha crecido de modo exorbitante reduciendo los espacios verdes muy por debajo de las recomendaciones internacionales. Pero paradójicamente con una población estancada y una construcción febril, cada vez son más las personas y familias que no acceden a una vivienda y deben irse de la Ciudad o vivir en unidades pequeñísimas -el Código de Edificación habilita departamentos de 16 metros cuadrados. Las ultimas medidas tomadas por el gobierno de Larreta y convalidada por la Legislatura para construir barrios de lujo en la Costanera Norte y Sur solo agravarán esta situación. Este proceso de entrega al capital inmobiliario ha sido realmente voraz. Bajo los últimos gobiernos se enajenaron casi 500 hectáreas que fueron destinados a viviendas de lujo que hoy están mayormente vacías. Mientras tanto, la población de las villas sí crece, abarcando ya a más de 350.000 personas, lo que representa más del 10% de la población de CABA. Los recientes sucesos de la Villa 31, donde más de 100 mujeres con sus hijos fueron desalojadas violentamente por ocupar un terreno en desuso, marca la gravedad de la situación y la falta de respuestas de los gobiernos.

La crisis habitacional se reduce en lo esencial a que a vivienda se transforma en un activo para valorizar un capital que no puede ser utilizado en la producción, dado el cuadro de sobreproducción imperante tanto de capitales como de mercancías. Por eso es un fenómeno internacional, que alcanza tanto a Berlín como a Buenos Aires, u a otra cualquier gran ciudad en el mundo. Enfrentar esta tendencia de fondo del sistema capitalista con regulaciones menores por parte del estado no solo no soluciona nada, sino que en determinadas circunstancias termina agravando las cosas, pues el capital encuentra siempre la vía para sortear esas regulaciones o sabotearlas. La salida pasa por poner de manifiesto la relación social que existe detrás de la cuestión de la vivienda y presentar un programa de salida a que ponga fin a ella mediante una reorganización integral de la economía y una planificación de la cuestión urbana. El referéndum de Berlín nos indica que sin modificaciones del régimen de propiedad el derecho a la vivienda no puede ser garantizado.

Las primeras medidas que deben ir en esa dirección son muy sencillas: un impuesto progresivo a la vivienda ociosa y a los acaparadores inmobiliarios; la creación de un banco de tierras y construcción de viviendas por el estado para que el valor de venta se comparezca con el costo real de construcción; la revisión de la enajenación de las 500 hectáreas vendidas para destinarlas a espacios verdes y construcción de viviendas; un plan de créditos hipotecarios a tasas blandas con cuotas que no superen el 25% del salario; por alquileres equivalentes al 25% de un salario y que éste sea equivalente a la canasta familiar.

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