Centro porteño: un nuevo barrio para la clase media

La experiencia de transitar por el centro porteño cambió rotundamente. La crisis desatada por la pandemia profundizó un proceso de deterioro que venía desde tiempo atrás. Personas en situación de calle, bares y restaurantes cerrados, locales en venta o alquiler, oficinas vacías, entre otras situaciones identificables a simple vista. El centro ya no es el que conocimos. Su degradación alarma. Pero la crisis que atravesamos es también una oportunidad para transformarlo.

Los centros urbanos son áreas claves. En el caso del centro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, además de su enorme valor patrimonial e identitario -y, por tanto, turístico-, allí conviven actividades comerciales y financieras muy importantes para el desarrollo económico. Sin embargo, esos usos casi exclusivos convierten al centro en una zona prácticamente desértica luego de los horarios laborales, situación que se agravó con la pandemia.

Por eso es necesario aprovechar su crisis para planificar una nueva dinámica urbana. Desde hace años se discute la importancia de abandonar los usos exclusivos e incorporar también el uso residencial. Hoy, en virtud del colapso del sector inmobiliario orientado al segmento de oficinas, tenemos una oportunidad al alcance de la mano, creando una audaz estructura de incentivos para generar una oferta de vivienda de calidad que transforme al centro en un lugar en el que den ganas de encarar un proyecto de vida.

Por otra parte, las proyecciones indican que la tendencia de crecimiento del trabajo remoto no se va a revertir. Sólo en las oficinas clase A del microcentro porteño, la vacancia supera el 20% y todo hace suponer que en las oficinas de menor categoría la situación es aún peor. Ese stock físico debe reconvertirse antes que su degradación sea irreversible.

Hay, entonces, condiciones únicas para hacer converger los intereses de los propietarios de oficinas abandonadas con otro sector incluso aún más golpeado: los inquilinos de la clase media porteña. Nuestra propuesta consiste en brindar incentivos para la reconversión de oficinas vacías y así generar, en menos de 5 años, un stock de 3.000 nuevas viviendas destinadas al alquiler residencial y permanente para familias de ingresos medios. Esta política atiende varios objetivos: genera una nueva oportunidad de renta para los propietarios, provee al centro de una nueva vitalidad aumentando la circulación de personas a toda hora y garantiza el acceso a una vivienda digna mediante un régimen de alquiler equilibrado y accesible.

No es una novedad que la situación de los inquilinos e inquilinas en la ciudad es dramática hace muchos años. Hoy, más del 35% de los hogares de la ciudad alquila. A pesar del incremento de la construcción en la ciudad, resulta cada vez más difícil acceder a la vivienda por medio del alquiler, incluso para los sectores medios. Por eso, es necesaria una intervención desde el Estado que alinee las expectativas de los propietarios con las necesidades de los inquilinos, equilibrando la relación y brindando más seguridad y estabilidad a unos como a otros.

El aporte del Estado operará a través de un fideicomiso creado a tales efectos que servirá para que los propietarios de oficinas accedan a créditos a tasa subsidiada para realizar arreglos y modificaciones en los inmuebles con el fin de convertirlos en viviendas. Para los inquilinos, se garantizará que las nuevas viviendas cumplan con parámetros de calidad habitacional y que el precio de alquiler no supere el 80% del valor del mercado. Además, si bien la ley de alquileres ya está en vigencia, nuestro programa asegura su cumplimiento y desincentiva conductas elusivas. A los propietarios, el programa les brindará la posibilidad de ocupar las unidades hoy vacías y les garantizará un ingreso estable mientras permanezcan en el programa. Tanto el dominio del inmueble como la renta que producen los alquileres quedarán en manos del dueño, pero las viviendas no podrán destinarse a otros usos ni venderse hasta que se devuelva el préstamo y se cumplan dos contratos de alquiler. Al final del proceso, los propietarios habrán pagado el crédito, valorizado su propiedad y obtenido una rentabilidad anual muy atractiva. Por su parte, los inquilinos contarán con el respaldo público para acceder a un alquiler por debajo del precio del mercado en una zona con características únicas, en términos de movilidad y acceso a servicios y equipamientos tanto públicos como privados.

Tenemos una propuesta concreta, realista y viable. Las principales ciudades del mundo están atravesando una discusión similar y la residencialización es la iniciativa que más consenso reúne. Por supuesto, debemos atender a las características propias de nuestra ciudad, su centro y sus habitantes, y diseñar políticas públicas acorde con las múltiples necesidades. Esas políticas deberán, también, estar en sintonía con un proyecto de ciudad orientado a equilibrar las desigualdades territoriales y sociales. La situación actual en la que se encuentra el centro porteño requiere de una intervención del Estado que esté a la altura de la crisis desatada por la pandemia, brinde respuestas a los distintos actores afectados y asuma su rol como principal responsable del desarrollo urbano de la Ciudad.

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