El alquiler social como una herramienta más de acceso a la vivienda

La reciente Ley de Alquileres generó en seguida una importante cobertura de medios, acerca de quién gana y quién pierde con las nuevas reglas para los contratos de locación. Se publicaron en los días siguientes a su sanción, múltiples opiniones de inquilinos, propietarios, inmobiliarios sobre los nuevos aspectos que regulan ahora esa relación comercial, detallando y analizando uno por uno los aspectos de la misma.

Sin embargo, nadie reparó, ni comentó siquiera, la creación dentro de la ley de la figura del “Alquiler social” y la de todo un programa moderno para la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler.

Arriesgo a decir que tenemos en la Argentina una cultura propietaria tan arraigada, que no tomamos a la figura del alquiler como una herramienta válida de acceso a la vivienda digna. Cuestiones culturales que llevan a las personas a pensar que “alquilar es tirar la plata”. Esta aseveración puede justificar que, salvo la Ciudad de Buenos Aires, ninguna provincia de nuestro país desarrolla el alquiler como un eje programático de su política de vivienda.

Los constantes vaivenes económicos que la historia de nuestro país arrastra, han puesto a la vivienda en propiedad como el bien más preciado que garantiza la supervivencia y el ahorro.

Reparemos que, en la relación de alquiler, el Estado decide entrometerse, dándolo el carácter de orden público a ciertos aspectos de la misma y estableciendo que las partes no pueden acordar cláusulas “validas” que perjudiquen al inquilino (por ejemplo, el plazo). Hay detrás de esta excepción al principio de libre voluntad que rige como norma general en nuestro derecho, otro principio a proteger que es la Igualdad entre contratantes, entendiendo que el inquilino es más débil a la hora de negociar su alquiler y por ello necesita que el Estado fije ciertas prerrogativas mínimas.

Sin embargo, cualquier que conozca la dinámica imperante en los barrios populares de los grandes aglomerados urbanos, allí donde vive la población más vulnerable de nuestro país, podrá corroborar que el alquiler es la manera más corriente de acceder a una vivienda. Y que la misma funciona al margen de la ley y sin tutela del estado; dándose un proceso de inquilinización, mayormente informal.

Uno de los problemas recurrentes para la población de bajos ingresos pasa por la falta de garantías para alquilar, que complica a quienes no tienen una propiedad para presentar como respaldo, obligándolo a pagar en condiciones muy precarias valores similares a lo que podrían pagar en la ciudad formal.

Frente a esto, la tendencia mundial presenta a la opción del alquilar social como una herramienta válida de política habitacional y financiera a la vez, que permite ser una alternativa de acceso a la propiedad de la vivienda para quienes tienen menores ingresos.

El BID, a través de Andrés Blanco ha desarrollado el tema en extenso (”Se busca vivienda en alquiler. Opciones de política en América Latina y el Caribe”) pregonando así que el alquiler es una alternativa efectiva de subsidio a la demanda y que permite mayor flexibilidad.

Varios países de la región como Colombia, Chile y Uruguay vienen desarrollando distintos programas de arriendo social, generando también la opción de compra si el beneficiario cumple con el pago de los cánones a su cargo durante un tiempo determinado. Este tipo de programas terminan siendo grandes generadores de sujetos de crédito, que a través del pago del arriendo de su vivienda pueden demostrar su real capacidad de pago, para luego poder calificar y postular para la tenencia definitiva de la misma.

A nivel nacional, según datos censales del año 2010, existen en Argentina 1.960.676 hogares inquilinos sobre un total de 12.171.675, lo que representaba un 16,1%. Asimismo, y conforme a la información recolectada por el Indec, en el primer semestre de 2018 el porcentaje de hogares inquilinos residentes en los 31 mayores aglomerados urbanos pasó del 17,7% al 18,5%, involucrando a 1.677.000 hogares y abarcando a 4.393.000 personas.

En el año 2019, desde la Secretaría de Vivienda le Ministerio del Interior, llevamos a cabo una investigación sobre el tema “Alquiler” a través de la organización Hábitat para la Humanidad Argentina, con un financiamiento del Banco Mundial. De dicho informe surgió que, en la ciudad de Rosario, entre el 20 y el 25 % de la población de vive en asentamientos irregulares y alrededor del 20% de la población total alquila. Ese último dato se eleva en la Ciudad de Buenos Aires a un 35,1%, conforme surge del Informe sobre situación habitacional de los inquilinos que realizó el Observatorio de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires en 2018.

Entonces se da esta contradicción (paradoja) de un sistema que busca proteger, pero que en realidad no lo hace a quienes más lo necesitan.

Los datos detallados en el párrafo precedente evidencian la prioritaria y urgente necesidad de abordar la problemática del alquiler habitacional, diseñando e implementando mejores políticas y adecuando la legislación vigente con el objeto de contemplar mecanismos eficientes a los fines de facilitar el acceso a la vivienda.

Surge entonces la necesidad de la Argentina se ponga a la par con otros países de la región y promueva activamente políticas que permitan facilitar el acceso al alquiler para todas aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad, apoyando a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler.

La nueva Ley de Alquileres confirma la necesidad de que este tema se incluya en la agenda pública, a fin de elaborar políticas focalizadas que hagan accesible el acceso a una vivienda adecuada, a través de la figura del “Alquiler Social”.

La política habitacional argentina tiene la oportunidad ahora de generar un marco de protección para los inquilinos que quedan hoy fuera del mercado, incluyendo subsidios y garantías para que más familias puedan acceder al alquiler formal como una política habitacional en sí misma, que contemple a la movilidad como una realidad de la era moderna.

El autor es ex secretario de Vivienda