¿Qué hacer con los créditos hipotecarios UVA?

La reciente Ley de Solidaridad incluyó el tema de los créditos hipotecarios UVA, pero simplemente mandó al Banco Central a que estudiara el tema, sin proponer en el texto del mismo ninguna solución concreta. Pareciera que los distintos proyectos de emergencia al tema, presentados por los distintos legisladores oficialistas cuando eran oposición durante el año pasado, tampoco lograron convencer a quienes hoy gobiernan como para que se incluyera el texto de alguno de ellos en la redacción de la referida ley. Bien hecho.

Está claro que los créditos hipotecarios UVA creados en marzo de 2016 generaron en su momento un “boom” dentro del pequeñísimo mercado hipotecario que tiene nuestro país (menos del 1% del PBI), pero también es claro que la crisis del 2018 y luego la desconfianza por el cambio de la gestión a fin de año llevó a un proceso de aumento del dólar, disparó la inflación y con ello la incertidumbre respecto al aumento de las cuotas hipotecarias y la posibilidad de su pago por las familias que tomaron esos empréstitos.

El mercado inmobiliario entero, el de la construcción, el sistema financiero y, por sobre todo los potenciales beneficiarios, necesitan que recuperar ese instrumento valiosísimo de la política económica como una herramienta fundamental de combate al déficit habitacional.

Por ahora la nueva administración nacional ha continuado prorrogando el congelamiento de las cuotas, igual que se venía haciendo ya desde agosto de 2019, como una medida paliativa.

A nuestro entender, y siempre propusimos ello desde el inicio de la UVA, un sistema de crédito indexado tiene que tener algún tipo de cobertura. Máxime si se trata de país de alto historial inflacionario como la Argentina. Para ello, es necesario ahora generar un esquema de transición hasta alcanzar el valor de la UVA o CVS acumulado, el que se alcance primero, implementado a esos efectos un “swap” que convierte los créditos en ajustables por CVS, reemplazando al índice UVA.

En su oportunidad presentamos un proyecto de ley que específicamente preveía la creación de un Fondo Fiduciario Compensador entre el índice que mide la UVA (CER) y el CVS (índice que mide los salarios). El Fondo en cuestión proponía compensar los importes que surjan por diferencias de cada cuota como consecuencia de la aplicación de ambos índices, de manera que los deudores paguen sus cuotas ajustadas por salarios y los bancos perciban la cuota original en UVA.

¿Cómo funcionaría?

Pues bien, las cuotas se ajustarían por la evolución del índice UVA de cada mes, más X puntos porcentuales (“factor X”). Al vincularlo con el índice CVS, el costo y fecha de convergencia dependerá de la evolución del salario real (equivalente al factor X).

El tomador del crédito se aseguraría que la cuota siempre será inferior a la que hubiera pagado en UVA, hasta que se produzca la convergencia.

Al cabo de unos meses (dependiendo del valor acumulado de la UVA entre los meses que estuvo congelada y del factor X), se convergería al valor de la cuota ajustada por UVA o por CVS, la que ocurra primero.

A modo de ejemplo, con un factor X del 3%, la evolución de la cuota sería la siguiente:

En cuanto a los costos fiscal que pudiera demandar la instrumentación de esta cobertura. Si tomamos el factor X aplicado a partir de enero de 2020, surgirá el mes de cierre de la brecha y el costo fiscal para el año. Ver detalle:

El Tesoro Nacional podría fondear este instrumento en un principio, pero con la posibilidad de cobro de una prima para los nuevos préstamos hipotecarios que integraría el fondo (previsto ya en normativa del BCRA), y que de esa manera permitiría que en un futuro se recupere el capital invertido, y, por, sobre todo, no matar el instrumento en cuestión (la UVA).

El diseño institucional podría ser similar a Sedesa (Seguro de Depósitos S.A), en el que los banco participaran en la dirección del fondo de Cobertura UVA/CVS junto con el Estado y con supervisión del BCRA.

¿Cómo solucionar el fondeo bancario de largo plazo para recuperar el crédito hipotecario?

Sabemos que los bancos han otorgado hasta aquí hipotecas en UVA fondeadas con depósitos, asumiendo ellos el consecuente descalce de plazos. Asimismo, más allá de las recientes flexibilizaciones implementadas por el Banco Central, la exigencia de capital derivado de mantener las hipotecas en sus balances sigue siendo alta.

Es necesario que la Argentina pueda desarrollar un mercado de capitales para este fondeo. En los países con mercados de financiamiento para la vivienda establecidos y robustos, los bancos son principalmente originadores de hipotecas para luego titularizar y vender las mismas en el mercado de capitales.

La reciente sanción de la Ley de Financiamiento Productivo expresamente creo las “letras hipotecarias” (herederas de las antiguas cédulas hipotecarias que supieron cotizar en la Bolsa de Comercio), permitiendo a los bancos “securitizar” sus carteras de préstamos y venderlos en el mercado, a fin de hacerse de liquidez y poder seguir prestando.

¿Quiénes pueden invertir en estos títulos?

Buenos, claramente, inversores de largo plazo (fondos de retiro, compañías de seguro, etc.) son los usuales compradores de este tipo de instrumentos.

Por lo tanto, el desafío pasa por crear instrumentos simples para este tipo de inversores, donde el riesgo asumido sea comparable al de instrumentos en competencia (riesgo de tasa de interés) y al que están acostumbrados los inversores internacionales (riesgo de prepago).

Con la cobertura de UVA propuesta, bien se podría también mejorar la calificación de las hipotecas UVA, donde al mercado hoy no le interesa un título que no tiene un vencimiento cierto y que puede refinanciarse (conforme la actual norma de prórroga de plazo que prevé la normativa de la UVA del BCRA). Es fundamental estructurar títulos de deuda que permitan a los bancos descargar al menos el segmento de largo de plazo de su cartera de hipotecas.

En la Argentina el mercado de capitales es muy estrecho y con una penetración en productos de largo plazo casi inexistente. En ese sentido, el FGS (Fondo de Garantía de Sustentabilidad) del Anses podría, con un marco legal claro, ser un claro inversor institucional de tramos de largo plazo constituidos a partir de préstamos para vivienda generados por el sistema bancario.

La inversión, prevista en el inc. “l” de su normativa, sería mucho más clara que la hecha ya en títulos emitidos por el Procrear, a tasas no indexadas y luego prestada a los deudores a tasas negativas, circunstancia que hace esa inversión no replicable en el contexto actual.

Creemos fervientemente que la solución sustentable en el largo plazo es la construcción de un mercado de capitales que permita tener los fondos necesarios para sostener la expansión del sistema y contar con una macro ordenada y estable.

En el camino hacia ello, hay que generar la confianza necesaria para que todos los argentinos puedan acceder a la vivienda digna.

El autor es abogado y fue secretario de Vivienda la Nación (2015-2019).