Aumenta la oferta de depósitos industriales y cambia la demanda logística en Buenos Aires

El mercado de inmuebles industriales y logísticos de Buenos Aires cerró el tercer trimestre con una mayor disponibilidad de superficie y señales de cambio en el comportamiento de la demanda. La vacancia alcanzó el 11,1%, un punto porcentual por encima del trimestre anterior, mientras la absorción neta resultó negativa en 8.989 metros cuadrados.

El escenario amplió las alternativas disponibles para quienes buscan depósitos o espacios industriales y comenzó a generar nuevas condiciones de negociación. Entre ellas, un informe elaborado por una consultora internacional especializada en real estate corporativo destacó una mayor presencia de alquileres temporales relacionados con la actividad exportadora.

La tendencia adquiere relevancia para la logística porque la localización y las características de los depósitos condicionan variables como los tiempos de distribución, el acceso a corredores viales y la capacidad para responder a movimientos extraordinarios de mercadería.

Más vacancia, pero con diferencias entre corredores

El aumento de la superficie disponible no se distribuyó de manera uniforme. Zona Sur alcanzó una vacancia del 7,8%, con un incremento de 4,6 puntos porcentuales respecto del trimestre anterior, mientras que el corredor de Ruta 9, que comprende Escobar, Campana y Zárate, llegó al 11,6%, 3,6 puntos por encima del período previo.

Ambas zonas también explicaron buena parte de la absorción negativa del trimestre. Zona Sur registró una caída de 21.261 metros cuadrados y Ruta 9, de 10.463 metros cuadrados. En sentido contrario, el Triángulo de San Eduardo mostró una absorción positiva de 24.880 metros cuadrados, compensando parcialmente las devoluciones registradas en otros corredores.

También se observó un mejor desempeño en las ubicaciones situadas entre 15 y 30 kilómetros de CABA, que concentraron una absorción neta positiva de 19.755 metros cuadrados durante el trimestre. Según el informe, la cercanía a depósitos vinculados con operaciones de última milla y la conectividad con los principales accesos continúan siendo factores relevantes al momento de definir la localización de una operación.

La demanda se concentra en depósitos de mayor calidad

Aunque aumentó la vacancia, el comportamiento de la demanda muestra diferencias según el tipo de inmueble. Por segundo trimestre consecutivo, las ocupaciones y desocupaciones se mantuvieron relativamente próximas: se incorporaron 42.662 m², frente a 51.651 m² que quedaron libres.

“La demanda se concentra en el producto premium”, señaló Lucas Desalvo, especialista en el mercado industrial y comercial de la firma que elaboró el relevamiento. El ejecutivo agregó que los inmuebles premium o Clase A+ concentran el interés, mientras que las mayores devoluciones se observan en activos independientes y espacios multicliente de Clase A.

El dato muestra que una mayor oferta disponible no necesariamente implica una menor demanda para todos los segmentos. En el mercado logístico, variables como la calidad edilicia, el acceso, la ubicación y la capacidad de adaptar una instalación a operaciones específicas pueden marcar diferencias cada vez mayores.

Las exportaciones y el ecommerce empiezan a influir

Uno de los fenómenos señalados para los próximos meses es el crecimiento de los alquileres temporales vinculados con operaciones de exportación. Parte de esos espacios podría volver al mercado cuando finalicen los contratos, por lo que la evolución de esta modalidad será determinante para conocer si la vacancia continúa creciendo o comienza a estabilizarse.

En paralelo, el ecommerce y las operaciones de última milla podrían sostener la demanda de superficies cercanas a la Ciudad de Buenos Aires. La necesidad de disponer de depósitos próximos a los principales centros de consumo favorece particularmente los primeros radios metropolitanos para tareas de distribución y abastecimiento.

Actualmente hay 167.506 metros cuadrados en construcción, distribuidos entre Pilar, el corredor de Escobar-Campana-Zárate y Zona Sur. De ese total, 157.300 m² corresponden a desarrollos bajo modalidad built to suit, es decir, instalaciones construidas específicamente para las necesidades de un ocupante, mientras que poco más de 10.000 m² corresponden a superficie especulativa.

Pese al aumento de la oferta, los precios pedidos se mantuvieron relativamente estables, con un promedio cercano a 7 dólares por metro cuadrado mensual. La combinación entre mayor vacancia, demanda selectiva y nuevas modalidades de contratación configura así un mercado en el que la ubicación y la capacidad de cada inmueble para responder a necesidades logísticas específicas ganan peso en las decisiones de ocupación.