Pactó la venta de un departamento con el dólar fijo a $295, quiso anular la cláusula tras la devaluación y la Justicia rechazó el reclamo

La Justicia Nacional en lo Civil rechazó el intento de anular una cláusula de dólar fijo en un boleto de compraventa inmobiliaria firmado en 2022, luego de que el vendedor alegara que la fuerte devaluación del peso convertía en irrisorio el acuerdo. Según la resolución, la posibilidad de variaciones bruscas en el tipo de cambio era un riesgo conocido y aceptado por ambas partes, por lo que la cláusula que fijó el valor de la divisa en 295 pesos por dólar se consideró válida y vinculante, tal como lo había defendido el comprador durante el proceso.

La controversia se originó a partir de un boleto de compraventa celebrado el 29 de septiembre de 2022, donde se pactó la venta de una unidad funcional ubicada en el barrio porteño de Parque Chacabuco. El precio total ascendió a 90.000 dólares estadounidenses, de los cuales una parte se abonó en efectivo, otra mediante la entrega de un automóvil y el resto quedó sujeto a un financiamiento en cuotas mensuales.

El reclamante, que al momento de la compraventa tenía 19 años, alegó que la cláusula que fijó el valor del dólar en 295 pesos resultó desproporcionada y fuera de toda lógica, debido a la evolución del mercado cambiario argentino. Según el relato presentado en el expediente, al momento de la escrituración, el saldo en dólares debía convertirse a pesos a ese tipo de cambio, lo que a criterio del reclamante generaba un desequilibrio económico inadmisible para quien vendía el bien, por la significativa diferencia entre el valor fijado y la cotización real de la moneda extranjera en el mercado.

La demandada, en tanto, sostuvo que ambas partes establecieron libre y voluntariamente ese tipo de cambio, previendo la volatilidad y los vaivenes propios del mercado argentino. Defendió la legalidad y razonabilidad de la cláusula, remarcando que el acuerdo fue fruto de la autonomía de la voluntad de las partes y que no existía vicio alguno en la formación del consentimiento.

El expediente judicial reconstruye que, además de lo estrictamente vinculado al pago del precio, existieron otras cláusulas que regularon aspectos particulares como la obligación del comprador de abonar un canon locativo hasta la cancelación total del precio o dentro de un plazo máximo de 31 meses. Estos elementos fueron considerados por el juzgado para ponderar el contexto general en el que se alcanzó el acuerdo.

Durante el proceso, el reclamante propuso que se declare la nulidad de la cláusula segunda del boleto de compraventa y que se ordene el pago del saldo pendiente en dólares estadounidenses, o bien, de forma subsidiaria, que se resuelva el contrato y se restituya el inmueble. El juzgado tomó nota de la falta de acuerdo conciliatorio entre las partes y la ausencia de prueba adicional, quedando la causa resuelta con los elementos ya incorporados.

La sentencia, dictada por el Juzgado Nacional en lo Civil n.° 46, abordó el fondo del planteo con referencia a la teoría de la imprevisión y el principio de buena fe en las relaciones contractuales. Según el fallo, en el contexto inflacionario y de alta volatilidad que caracteriza al mercado argentino, no resulta imprevisible para los contratantes que el valor del dólar experimente incrementos notables. El juzgado citó antecedentes jurisprudenciales y fuentes como Infobae, para respaldar que el tipo de cambio acordado en el boleto de compraventa se ubicó por encima de la cotización oficial y apenas superior al denominado “dólar blue”, vigente en el momento de la firma.

El juez consideró que los contratantes evaluaron expresamente la posibilidad de variaciones cambiarias y que la estipulación cuestionada surgió como un mecanismo para dotar de certeza y previsibilidad a la operación. En ese marco, descartó la aplicación de la teoría de la imprevisión, al entender que no existió una alteración extraordinaria, inesperada o ajena a lo que las partes pudieron haber anticipado.

De acuerdo con el texto de la sentencia, “los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe”, y obligan a todas las consecuencias que de ellos puedan derivarse. El magistrado remarcó que el principio de buena fe objetiva exige coherencia y lealtad en la conducta de quienes intervienen en un contrato, y que no resulta admisible que una parte pretenda desconocer un acuerdo celebrado libremente, sobre la base de circunstancias que ya eran conocidas o previsibles al momento de negociar.

El análisis judicial también subrayó la existencia de una relación locativa previa entre los protagonistas y la influencia de los procesos sucesorios que afectaban la titularidad del bien, factores que también incidieron en la fijación de las condiciones contractuales. El extenso tiempo transcurrido entre la suscripción del boleto y la preparación de la escritura pública fue otro elemento destacado por el juzgado.

La resolución concluyó que, en ausencia de vicios de voluntad y sin haberse acreditado transgresiones al orden público, las partes deben cumplir el acuerdo con la misma fuerza que la ley. El juzgado rechazó la demanda en todas sus partes, ordenando a la parte reclamante el pago de las costas del proceso, conforme al principio general aplicable en la materia.