Le marché immobilier en chute libre : la valeur des ventes a chuté de 25 % depuis 2019

Plusieurs sociétés immobilières ont créé à la fin de l'année le Registre des opérations immobilières (ROI), une initiative qui a émergé pour résoudre l'une des lacunes historiques du segment : l'absence de cours de clôture pour les accords.

À partir de la dernière analyse réalisée grâce à cet outil, il a été possible de déterminer qu'il existait une réelle sincérité des prix des propriétés par rapport aux valeurs d'avant la pandémie. La baisse a été en moyenne de 25 % entre 2019 et aujourd'hui, pour l'ensemble des quartiers.

« Nous n'avons pas actuellement de cours de clôture pour 2018, mais nous osons dire que la baisse par rapport à cette année-là a été encore plus importante. Ce point est important étant donné qu'une bonne partie de l'offre existante semble avoir comme référence les valeurs qui ne sont pas validées sur le marché aujourd'hui », a déclaré Fabián Achával, propriétaire de la société immobilière du même nom, à Infobae.

Un autre fait important est que les investisseurs ont pratiquement disparu en tant qu'acheteurs. Actuellement, 92 % des opérations sont effectuées par des utilisateurs finaux.

Achával, a souligné que « cette dynamique est liée à la perte de rentabilité des loyers ces dernières années et à la dissuasion produite par la loi sur les loyers à laquelle la réévaluation immobilière et le projet éventuel d'une taxe sur les propriétés vides ont récemment été ajoutés ».

Comment fonctionne la plateforme : avantages et inconvénients

ROI est une plateforme qui vous permet d'avoir des cours de clôture en temps réel pour les transactions avec des agences immobilières ayant de l'expérience sur le marché.

« L'avantage de disposer de ces informations est très clair lorsqu'il s'agit d'évaluer sérieusement les propriétés. Actuellement, l'écart qui existe entre les valeurs de publication et les cours de clôture est très important et, par conséquent, le fait de ne pas disposer de ces informations entraîne une perte de temps et d'argent pour le vendeur », a ajouté Achával.

Les experts affirment qu'il est important de ne pas générer de fausses attentes de la part des clients quant à la valeur de leur propriété et que le retour sur investissement permet de les éviter.

Iuri Izrastzoff, de Izrastzoff Real Estate, a déclaré à Infobae qu'il s'agit d'un outil central pour conclure des transactions étant donné que l'acheteur potentiel fait souvent des offres très agressives. « Avoir des sondages nous permet d'augmenter leur offre initiale avec une plus grande confiance puisque nous pouvons leur montrer des valeurs de marché réelles », a-t-il dit.

Palerme et Las Cañitas sont les routes de Porteño qui ont conservé leurs valeurs. Dans ce dernier cas, il s'agit d'une superficie de quelques pâtés de maisons, avec peu d'opérations mais qui a conservé davantage la valeur du mètre carré. Palerme, étant le plus grand quartier, a beaucoup plus de variabilité dans les résultats, mais en moyenne, elle conserve ses valeurs plus que des zones telles que Belgrano ou Recoleta.

Selon Zonaprop, à Palerme, la valeur moyenne du m2 dans les appartements d'occasion est de 3 195 USD et tout neuf à 3 428 dollars. À Belgrano, il est de 2 986 USD en occasion et de 3 486 USD pour le tout neuf.

Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, a souligné à Infobae que la demande qui mobilise des économies dans les opérations « privilégie les bâtiments pour être d'une grande luminosité, avec des balcons avec une vue particulière et des appartements recyclés au confort moderne. Ces types d'unités conservent davantage leurs valeurs de clôture. Nous avons également remarqué que la plupart des ventes provenaient d'unités situées à l'avant. »

Les experts consultés ont convenu que le marché sait lire les mesures qui ont des effets à court et à long terme, notamment en attendant l'approbation par le Fonds monétaire international (FMI) de l'accord avec le gouvernement pour refinancer la dette.

« Ce serait une mesure bénéfique à court terme, mais sans un plan économique cohérent à long terme, l'investisseur n'apportera aucun changement substantiel à ses décisions », a déclaré Balayan.

Le marché avait largement écarté un accord avec le FMI et aucun changement majeur n'était donc attendu.

Achával a déclaré que « c'est toujours une bonne nouvelle étant donné que nous avons un programme financier clair pour rembourser la dette pour les 3 prochaines années. Cela, ajouté aux 5 milliards de dollars américains que le FMI allouerait pour renforcer les réserves nettes de la Banque centrale, nous place dans une meilleure position pour surmonter la pénurie de devises que nous avons connue ces dernières années. »

Le secteur continue d'exiger qu'il soit vital qu'un programme de prêt hypothécaire soit généré pour pouvoir acheter sa propre maison, mais que sans une monnaie forte et un salaire réel consolidé, il sera difficile de structurer un système de crédit.

Une autre question centrale est d'obtenir une plus grande transparence des indices de référence sur le marché. Les acheteurs et les vendeurs ne connaissent pas le prix auquel les transactions ont lieu.

« Nous pensons que tant qu'il n'y aura pas de changement de signe politique, nous ne verrons pas de changement de tendance, bien que les attentes puissent contribuer à stimuler le marché, comme cela s'est produit en 2015, lorsque le nombre d'écrits a augmenté en raison du certain changement d'orientation qui a été perçu lorsque les candidats Daniel Scioli, Mauricio Macri a grandi et Sergio Massa a été considéré comme plus modéré », a souligné Izrastzoff.

Sur le marché, l'offre de biens immobiliers atteint des niveaux records. Le programme visant à améliorer la situation est très varié, allant des facteurs macroéconomiques à une plus grande sécurité juridique pour les propriétaires.

« Aujourd'hui, nous sommes confrontés à un cocktail explosif de faible rentabilité locative qui atteint des niveaux historiquement bas (aggravés par des impôts plus élevés) et d'insécurité juridique concernant les contrats (durée, mise à jour) », a conclu Achával.

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