38 años, la edad promedio de los compradores de vivienda alcanzó un récord histórico en Estados Unidos

Adquirir una casa propia ha sido históricamente un símbolo del sueño americano, pero para muchos jóvenes de hoy, este sueño parece estar cada vez más lejos de su alcance. En la década de los 80, los compradores de primera vivienda tenían, en promedio, 28 años cuando lograban dar el salto al mercado inmobiliario.

Actualmente, según un informe de la National Association of Realtors (NAR, por sus siglas en inglés), la edad promedio para este grupo ha escalado a los 38 años, estableciendo un récord histórico y reflejando un cambio profundo en las dinámicas económicas y sociales del país.

La adquisición de una primera vivienda se ha vuelto especialmente desafiante debido a varios factores estructurales que afectan al mercado inmobiliario. Uno de los principales problemas es la escasez de viviendas disponibles, una situación que ha alcanzado niveles críticos en los últimos años.

Según datos del NAR, a mediados de 2023, Estados Unidos enfrentaba un déficit de cerca de cuatro millones de viviendas, lo que ha provocado una intensa competencia entre los compradores.

Además, los altos precios de las viviendas continúan siendo un obstáculo considerable. A partir de agosto de 2023, el costo promedio de una casa inicial alcanzó los 250 mil dólares, un incremento notable desde los 240 mil dólares del año anterior, según informó Redfin.

Esta tendencia no solo afecta a quienes buscan su primera vivienda, sino que también perpetúa las dificultades para quienes ya enfrentan deudas como los préstamos estudiantiles, ya que el aumento de los precios impacta negativamente la relación deuda-ingreso.

Las altas tasas de interés hipotecarias y el aumento en los precios de las propiedades también han cambiado la dinámica del mercado, favoreciendo a compradores con mayores recursos financieros.

Jessica Lautz, subdirectora de economía en el NAR, explicó que los compradores más jóvenes enfrentan una competencia cada vez más intensa con compradores experimentados y acaudalados, que están mejor posicionados para pagar en efectivo o realizar mayores ofertas iniciales.

En 2023, aproximadamente el 26% de las viviendas fueron adquiridas en efectivo, según CNBC, lo que representa un récord histórico en este tipo de transacciones. Esta tendencia ha dejado a muchos jóvenes compradores en desventaja, al no poder competir con quienes tienen acceso a mayores reservas de capital o condiciones financieras más favorables.

Otro indicador clave del impacto de estas dificultades es la drástica reducción en la participación de los compradores de primera vivienda dentro del mercado inmobiliario. Según el NAR, esta cifra cayó del 32% al 24% en el último año, el nivel más bajo registrado desde que la organización comenzó a recolectar datos en 1981.

Esto muestra cómo los jóvenes, enfrentados a un mercado cada vez más excluyente, están optando por permanecer más tiempo en alquileres, postergando la posibilidad de adquirir su propia vivienda.

La presión sobre el mercado de alquileres agrava aún más la situación. Durante la pandemia de COVID-19, los precios de los alquileres crecieron un 16%, superando ampliamente el aumento del 9,3% en los salarios, según datos de Indeed citados por Orphe Divounguy, economista sénior en Zillow. Esta disparidad dificulta que los jóvenes puedan ahorrar lo suficiente para pagar el enganche de una vivienda, atrapándolos en un círculo vicioso de inquilinos prolongados. “Vemos a los inquilinos permaneciendo como inquilinos por más tiempo debido a la falta de asequibilidad”, señaló Lautz, subrayando cómo esta tendencia amenaza con dejar a toda una generación fuera del mercado de propietarios.

En el mercado actual, los compradores experimentados, especialmente aquellos con viviendas previas, han tomado un papel dominante. Gracias a la acumulación de capital neto (que superó los 17,6 billones de dólares en 2023, según CoreLogic) los propietarios existentes están en una posición privilegiada para aprovechar su patrimonio y adquirir nuevas propiedades.

Este capital representa un crecimiento del 8% respecto al año anterior y permite a estos compradores enfrentarse al mercado con mayores recursos.

Por otra parte, el inventario restringido de propiedades agrava las tensiones en los precios. “Tenemos más presión sobre los precios de las casas debido a la menor cantidad de propiedades disponibles en el mercado”, explicó Selma Hepp, economista jefa de CoreLogic, señalando cómo la limitada oferta afecta la accesibilidad para nuevos compradores.

La acumulación de estas barreras ha generado serias preocupaciones sobre el futuro de las nuevas generaciones en el mercado inmobiliario. Durante el evento CNBC Your Money, Jonathan Scott, coanfitrión del programa “Property Brothers”, advirtió que sin un cambio significativo en la política de vivienda, “literalmente ningún joven podrá comprar una casa en 20 años”.

A pesar de un leve aumento en la construcción de viviendas unifamiliares (a un ritmo del 2,7% de agosto a septiembre de 2023, según el censo de Estados Unidos) los avances aún son insuficientes frente a la creciente demanda.

Las nuevas generaciones, especialmente los millennials, enfrentan una considerable brecha de capital en comparación con los compradores mayores. Lautz mencionó que los compradores experimentados tienen alrededor de 300 mil dólares más en capital de vivienda, lo que evidencia las crecientes barreras económicas para quienes buscan ingresar al mercado inmobiliario por primera vez.