Un futuro incierto para los agentes inmobiliarios en Estados Unidos: las causas detrás

La Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (NAR) anuncia un acuerdo trascendental que promete reformar profundamente el panorama de las comisiones en el mercado inmobiliario estadounidense. Este acuerdo surge a raíz de una demanda que alegaba prácticas anticompetitivas por parte de la NAR. Benjamin Brown, socio gerente en la firma de abogados Cohen Milstein y uno de los negociadores del acuerdo, destacó que las reglas “monopólicas” en la industria inmobiliaria han dañado financieramente a millones de personas durante años. Brown sostiene que el acuerdo propuesto introducirá reformas significativas que beneficiarán a innumerables familias estadounidenses.

Por su parte, la NAR, a través de su CEO interino Nykia Wright, reconoció la existencia del acuerdo pendiente y negó cualquier acto indebido. Wright subrayó que la NAR ha trabajado arduamente durante años para resolver este litigio de una manera que beneficie tanto a sus miembros como a los consumidores estadounidenses. Afirmó que siempre ha sido objetivo de la organización preservar la elección del consumidor y proteger a sus miembros en la mayor medida posible, y que este acuerdo logra ambos objetivos.

Este acuerdo llega después de que el anterior CEO de la NAR renunciara el año pasado, en medio de las repercusiones de esta demanda federal. La demanda y el acuerdo resultante llaman la atención sobre la necesidad de reformas en las prácticas inmobiliarias para fomentar una competencia justa y beneficiar tanto a los consumidores como a los agentes inmobiliarios en el mercado.

A partir de este acuerdo, se eliminarán las reglas que estipulan la forma en que se compensa a los agentes de bienes raíces, un sistema que ha sido criticado por inflar artificialmente las comisiones de los agentes. Según informa NPR, esta resolución viene luego de que la NAR enfrentara un veredicto adverso en un juicio por USD 1.8 mil millones y diversas demandas sobre la estructura de comisiones, lo que puso a la organización en riesgo de bancarrota.

La NAR acordó pagar USD 418 millones en daños y poner en marcha un conjunto de nuevas regulaciones. Este cambio, que debe ser aprobado por un juez federal, tiene el potencial de reducir significativamente los costos de compra y venta de propiedades, y podría incluso obligar a algunos agentes del sector a abandonar el negocio.

Este acuerdo elimina la imposición para los vendedores de ofrecer una comisión a los agentes del comprador como condición para listar sus propiedades en los Servicios de Listado Múltiples (MLS), lo que podría dar lugar a una mayor negociación de las comisiones. Con estas nuevas regulaciones, se espera una caída de entre el 25% y el 50% en las comisiones inmobiliarias, según análisis de TD Cowen Insights, lo que abre el camino para modelos alternativos de venta de bienes raíces, como las corredurías de tarifa plana y con descuento.

Durante años, ha sido una práctica común que los vendedores establezcan de facto la comisión que deben abonar los agentes de los compradores, como requisito para acceder a un servicio de listado múltiple (MLS), que consiste en una base de datos regional de propiedades disponibles para la venta. Según reporta NPR, esta comisión, que se divide entre los agentes del comprador y del vendedor, oscila habitualmente entre el 5% y el 6%, una cifra superior a la que se registra en la mayoría de otros países.

La significativa reforma introducida por el acuerdo incluye la prohibición de incluir la compensación de los agentes en los listados de las MLS, la eliminación del requisito para los corredores de suscribirse a varios MLS, y la exigencia de que los corredores de los compradores formalicen acuerdos escritos con sus clientes. Los cambios propuestos han sido calificados como los más importantes en el mercado de la vivienda en un siglo y se espera que resulten en una reducción drástica de los costos para los compradores de vivienda.

Aunque el futuro exacto del mercado inmobiliario sigue siendo incierto, expertos como Norm Miller, profesor emérito de bienes raíces en la Universidad de San Diego, anticipó a CNN una mayor actividad en la compra de viviendas, ya que los precios caen de manera significativa. Asimismo, el acuerdo podría provocar una salida masiva de agentes del sector, potencialmente hasta la mitad de los aproximadamente 2 millones de agentes en Estados Unidos, con los agentes de mayor rendimiento probablemente beneficiándose de un incremento en el negocio.

Según reporta CNN, este caso fue llevado a cabo por Benjamin D. Brown y Robert Braun de Cohen Milstein Sellers & Toll, quienes apuntaron a la importancia del acuerdo para introducir cambios que beneficien tanto a futuros vendedores de viviendas como al mercado competitivo. Sin embargo, queda pendiente el desenlace del caso contra HomeServices of America, que sigue en litigio.