Los diez documentos que necesitas tener en regla antes de comprar una casa

Que el vendedor figure como propietario legítimo en el Registro de la Propiedad y que la vivienda no arrastre hipotecas, embargos ni deudas de comunidad son dos de las condiciones más básicas que cualquier comprador debería verificar antes de firmar nada. Y, sin embargo, miles de operaciones inmobiliarias se complican cada año en España precisamente por no haber revisado la documentación a tiempo.

La compra de una vivienda es, para la mayoría de las familias, la mayor inversión de su vida. El precio de equivocarse —o de confiar en la palabra del vendedor sin respaldo documental— puede traducirse en cargas económicas heredadas, pleitos o incluso en la imposibilidad de escriturar el inmueble.

La nota simple, el primer paso antes de cualquier visita

El documento de partida es la nota simple registral, que emite el Registro de la Propiedad y que identifica al titular legal del inmueble. Ahí consta también si existen cargas vigentes: hipotecas sin cancelar, embargos judiciales o servidumbres que limiten el uso de la propiedad.

Los expertos de DiG Abogados recomiendan solicitar siempre una nota simple con menos de 30 días de antigüedad. Un documento desactualizado puede no reflejar cargas recientes o cambios de titularidad. Si la nota simple revela cargas, el comprador tiene dos opciones: exigir al vendedor que las cancele antes de la firma o negociar una reducción del precio que compense ese pasivo. Aceptarlas sin más supone heredarlas.

Escritura, catastro y certificado energético

La escritura pública de compraventa anterior acredita que el vendedor adquirió la vivienda de forma legal. Conviene cotejarla con los datos de la nota simple: si hay discrepancias en superficies o linderos, es señal de alerta.

El certificado de eficiencia energética es obligatorio por ley desde 2013 para cualquier venta o alquiler. Clasifica el inmueble en una escala de la A a la G y permite anticipar el gasto futuro en calefacción, refrigeración y suministros eléctricos. No es un trámite menor: una vivienda con calificación G puede suponer una factura energética muy superior a la de una equivalente con calificación B o C.

Junto a estos dos, la cédula de habitabilidad certifica que el inmueble reúne las condiciones mínimas de salubridad y solidez para ser habitado. Aunque su exigencia varía según la comunidad autónoma, su ausencia puede impedir dar de alta los suministros de agua, luz y gas.

Deudas ocultas: IBI, comunidad y suministros

Uno de los errores más frecuentes entre los compradores noveles es no verificar si el vendedor está al corriente de pago en todos sus compromisos económicos vinculados al inmueble. Las deudas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) pueden recaer sobre el nuevo propietario si no se comprueban antes de la firma.

Lo mismo ocurre con los gastos de comunidad. El comprador debe solicitar un certificado de deuda cero expedido por el administrador de fincas, que acredite que no hay cuotas ni derramas pendientes. El secretario de la comunidad tiene un plazo máximo de siete días naturales para emitirlo.

También conviene pedir los recibos recientes de luz, agua y gas para confirmar que no hay facturas impagadas que pudieran complicar el cambio de titularidad.

El contrato de arras y la tasación, antes de comprometerse

El contrato de arras es el documento que formaliza la reserva de la vivienda y establece las consecuencias económicas si alguna de las partes se echa atrás. Debe recoger el plazo máximo para la firma de la escritura, la cantidad entregada como señal y las penalizaciones aplicables.

Si la compra se financia con hipoteca, el banco exigirá una tasación oficial del inmueble. Este informe, elaborado por una sociedad tasadora homologada, determina el valor de mercado de la vivienda y condiciona el porcentaje de financiación que la entidad está dispuesta a conceder. Incluso si se compra al contado, la tasación es una herramienta útil para verificar que el precio pedido es razonable.

El estado del edificio y la documentación urbanística

En edificios con cierta antigüedad, el comprador debe solicitar el informe de la Inspección Técnica del Edificio (ITE). Este documento certifica el estado de conservación de la estructura, las instalaciones y los elementos comunes. Un informe desfavorable puede anticipar derramas cuantiosas que recaerán sobre el nuevo propietario.

Para conocer la vida interna de la comunidad de vecinos, resulta indispensable revisar los estatutos y las actas de las juntas de los últimos dos años. Ahí aparecen las obras aprobadas, los conflictos pendientes y cualquier derrama ya votada, aunque todavía no ejecutada.

Por último, en el caso de viviendas de obra nueva, la documentación urbanística cobra especial peso. La licencia de primera ocupación, el certificado final de obra y el cumplimiento de la normativa urbanística son requisitos sin los cuales puede resultar imposible escriturar o registrar el inmueble a nombre del comprador.