La subrogación hipotecaria es un proceso que permite a los propietarios de una vivienda transferir su hipoteca de una entidad bancaria a otra, generalmente en busca de mejores condiciones financieras, tipos de interés más bajos o plazos de amortización más ajustados. Durante este proceso, tanto el deudor como la entidad prestamista pueden ser sustituidos en cualquier momento.
Para iniciar la subrogación, el primer paso es elegir la nueva entidad bancaria, lo cual dependerá de las necesidades específicas de cada cliente. Una vez seleccionada la entidad, el siguiente paso es acudir a una de sus sucursales para solicitar formalmente el cambio de hipoteca. El banco presentará una oferta en la que detallará las condiciones de la operación.
Tras la firma del preacuerdo, el nuevo banco se pondrá en contacto con la entidad original para notificarle los cambios. Esta última tiene un plazo de siete días para emitir un certificado que indique la deuda pendiente y 14 días para hacer una posible contraoferta, aunque el cliente no está obligado a aceptarla. Finalmente, el proceso culmina con la firma de todos los documentos ante notario.
Qué es la comisión por subrogación y cuánto cuesta
Como explican desde el comparador de productos bancarios Help My Cash, la comisión por subrogación es una “penalización” que la entidad bancaria puede cobrar por este proceso, siempre que esté especificada en la escritura hipotecaria. Su importe está regulado por la ley y oscila entre el 0% y el 2% del saldo pendiente de pago. Aunque, en caso de cambiar de un tipo variable a uno fijo o mixto no puede superar el 0,05% del importe pendiente de la hipoteca. El porcentaje aplicable depende de la fecha en que se contrató el préstamo hipotecario.
Durante 2023 y 2024, estas comisiones se eliminaron gracias al Código de Buenas Prácticas aprobado por el Gobierno a finales de 2022. El objetivo de esta medida era que los ciudadanos que quisieran cambiar de hipoteca lo hicieran con el mínimo coste en comisiones después de que las cuotas de sus préstamos hipotecarios a tipo variable se dispararan tras la subida del euríbor provocada por el aumento de tipos de interés iniciado en julio de 2022 por el Banco Central Europeo (BCE).
Sin embargo, el plazo para cambiar de hipoteca sin comisiones ha finalizado. Desde el pasado 1 de enero, los propietarios que deseen subrogar su hipoteca deberán pagar comisiones por el cambio, salvo que el Gobierno decida aprobar una prórroga, lo cual no ha sido anunciado hasta el momento.
Dos tipos de subrogación: de acreedor o de deudor
Existen dos tipos. Por un lado, la subrogación de hipoteca de deudor consiste en cambiar el titular del préstamo hipotecario. Es la forma habitual de actuar cuando se compra una vivienda que ya está hipotecada. El banco puede admitir o rechazar al nuevo deudor, pero no sin antes realizar un estudio de riesgos similar a los que se llevan a cabo para conceder un préstamo. De esta manera, se puede asumir la deuda que existe sin tener que realizar un nuevo pago de impuestos.
Por otro lado, la subrogación de hipoteca de acreedor consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro. En estos casos, el cliente busca una mejora en las condiciones de su préstamo, sin necesidad de tener que cancelarlo y solicitar uno nuevo. El propietario trata de ahorrar dinero y busca beneficiarse del aumento de los plazos de amortización.