Qué contratos de alquiler pueden acogerse al nuevo índice de referencia del INE del 2,2% y cuáles se mantienen con el IPC

Desde enero de 2025, los contratos de alquiler en España están sujetos a un nuevo índice de actualización, el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda). Este mecanismo, diseñado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), busca equilibrar las subidas anuales de los alquileres en un contexto inflacionario, estableciendo un límite moderado en las actualizaciones. Sin embargo, no todos los contratos pueden acogerse a este nuevo índice. Aquí explicamos quiénes están incluidos, cómo se aplica y las implicaciones tanto para propietarios como para inquilinos.

El IRAV sustituye al Índice de Precios de Consumo (IPC) como referencia principal para la actualización de los alquileres. Este nuevo mecanismo toma en cuenta una combinación de factores, como la tasa de variación anual del IPC, el IPC subyacente (que excluye productos volátiles como alimentos frescos y energía) y un coeficiente moderador definido por el Ministerio de Economía.

El resultado es una fórmula que limita los incrementos en los contratos de alquiler a un porcentaje razonable. En su primera publicación, correspondiente a noviembre de 2024, el IRAV quedó fijado en el 2,2%, dos décimas por debajo de la inflación general del mismo mes.

El IRAV es obligatorio para los contratos de alquiler que cumplan los siguientes requisitos:

• Contratos firmados a partir del 25 de mayo de 2023: La Ley 12/2023, de Vivienda, establece que el nuevo índice se aplica exclusivamente a los contratos de arrendamiento firmados desde su entrada en vigor, el 25 de mayo de 2023. Estos contratos deberán incluir una cláusula específica que contemple la actualización de renta en función del IRAV.
• Contratos con cláusula de actualización de renta:Para que el propietario pueda aplicar el IRAV, el contrato debe incluir una cláusula de actualización. En ausencia de esta disposición, la renta no podrá ser revisada durante la vigencia del contrato, salvo acuerdo mutuo entre las partes.
• Aplicación anual: El índice se utiliza para actualizar las rentas al cumplirse cada anualidad del contrato. Por ejemplo, si un contrato se firmó en julio de 2024, su primera actualización con el IRAV será en julio de 2025, utilizando el valor publicado en junio de ese año.

El IRAV no afecta a todos los contratos de alquiler en España. Existen excepciones importantes:

• Contratos anteriores al 25 de mayo de 2023: Los arrendamientos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda seguirán utilizando los índices previamente acordados en el contrato, como el IPC o el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Si el contrato no especifica un mecanismo de actualización, la renta no podrá ser modificada.
• Alquileres sin cláusula de actualización: Los contratos que no incluyan una cláusula específica para la actualización de la renta quedan fuera del ámbito del IRAV, incluso si fueron firmados después del 25 de mayo de 2023.
• Alquileres no residenciales: El IRAV se aplica exclusivamente a los alquileres de vivienda. Los contratos de arrendamiento de locales comerciales, oficinas, trasteros, garajes y habitaciones no están incluidos en esta regulación.

El IRAV busca equilibrar las necesidades de propietarios e inquilinos en un mercado de alquiler caracterizado por tensiones económicas. Para los propietarios, el índice limita las subidas desproporcionadas, pero garantiza la posibilidad de ajustar la renta según la evolución económica general.

Para los inquilinos, el IRAV representa mayor previsibilidad y protección frente a incrementos excesivos. Por ejemplo, un contrato firmado en junio de 2024 con una renta de 1.000 euros al mes podría ser actualizado a un máximo de 1.022 euros en junio de 2025, si el IRAV se mantiene en el 2,2%. Este límite protege a los arrendatarios en un contexto de alta inflación.