Radiografía de un año crítico: el mercado inmobiliario cierra el 2024 con la vivienda como principal problema en España y alquileres cada vez más caros

El año 2024 pasará a la historia de España como el momento en que la vivienda se consolidó como la principal preocupación de la población, tal y como señaló el Barómetro de Opinión del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) de diciembre. Durante el año, el acceso a una vivienda digna superó al desempleo como el problema principal del país, con un 22,3% de menciones en la encuesta. El dato refleja una percepción creciente de desigualdad en el acceso a la vivienda, exacerbada por una crisis de oferta sin precedentes y unos precios disparados tanto en el mercado de alquiler como en el de compraventa.

La escasez de oferta y el aumento de la demanda han desencadenado una tormenta perfecta en el sector. Según Fotocasa, las rentas de alquiler se dispararon un 10% en 2024, mientras que los precios de venta de viviendas crecieron un 8,1% en el tercer trimestre respecto al mismo periodo del año anterior, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Este último aumento representa el mayor repunte en dos años y medio, poniendo en evidencia la crisis habitacional que sufre el país.

Entre los principales responsables de este fenómeno se encuentran la insuficiente construcción de viviendas, con solo 90.000 nuevos inmuebles anuales frente a la demanda de 330.000 hogares, y la falta de suelo urbanizable. Además, los altos costes de la construcción y la desaparición de muchas constructoras durante la crisis de 2008 han limitado la capacidad de respuesta del mercado.

La demografía también ha jugado un papel crucial. El crecimiento poblacional, impulsado por un incremento en la inmigración, ha tensionado aún más el mercado. En paralelo, la turistificación y la proliferación de pisos turísticos han reducido la oferta de vivienda residencial en zonas urbanas, agravando el problema en ciudades como Barcelona y Madrid.

La Ley de Vivienda, que entró en vigor en marzo, introdujo medidas para regular el precio de los alquileres en zonas tensionadas. Sin embargo, su aplicación ha sido limitada: solo tres comunidades autónomas (Cataluña, Asturias y Navarra) la implementaron, dejando fuera a gran parte del territorio nacional. Mientras tanto, comunidades gobernadas por el PP rechazaron declarar zonas tensionadas, argumentando que estas medidas reducen aún más la oferta.

En Cataluña, los datos del primer trimestre completo de aplicación de la ley reflejan una caída del 5% en los precios del alquiler, pero también una disminución del 17% en la oferta, según expertos. Este impacto mixto ha alimentado un intenso debate sobre la eficacia de los controles de precios y su impacto en el mercado a largo plazo.

Las protestas contra la turistificación y los elevados precios de la vivienda se extendieron por todo el país en 2024, destacando las manifestaciones históricas en Canarias y otras ciudades. La presión ciudadana ha llevado a algunas administraciones locales a endurecer las regulaciones sobre los pisos turísticos. Barcelona, por ejemplo, planea prohibirlos completamente en un plazo de cinco años.

Una de las pocas noticias positivas del año fue la moderación de los tipos de interés. El Banco Central Europeo (BCE) redujo los tipos por primera vez en ocho años, lo que provocó un ligero alivio en las hipotecas variables. El Euríbor, que había alcanzado máximos históricos en 2023, cerró 2024 en torno al 3,2%, frente al 4% de principios de año.

Este ajuste ha reducido ligeramente las cuotas hipotecarias, pero el impacto ha sido limitado por el encarecimiento continuo de las viviendas. Además, el endurecimiento de los requisitos para acceder a préstamos hipotecarios ha dejado fuera a muchos compradores potenciales, alimentando la demanda de alquiler.

Los analistas coinciden en que la vivienda seguirá siendo un tema central en 2025. Aunque se espera una moderación en el crecimiento de los precios, las condiciones estructurales del mercado indican que la crisis de oferta persistirá. El Banco de España pronostica que el Índice de Precios al Consumo (IPC) de la vivienda se estabilizará en torno al 2,1%, pero las subidas, aunque menores, seguirán siendo la norma.

En el ámbito político, todo apunta a que el debate se intensificará. El Gobierno central enfrenta la presión de sindicatos de inquilinos y movimientos sociales para ampliar la regulación del mercado, mientras que las comunidades autónomas gobernadas por partidos conservadores seguirán priorizando medidas que incentiven la construcción y la inversión privada.