El mercado inmobiliario se recalienta: las compras de vivienda aumentan un 47% y las hipotecas, un 63%

El deseo de los españoles por convertirse en propietarios de una vivienda se ha exacerbado después de que los bancos hayan abaratado las hipotecas al calor de la bajada de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), hasta colocarlos en el 3,25%. La adaptación de la banca al nuevo precio del dinero ha animado a adquirir una vivienda a aquellos que habían demorado la operación frenados por el alto coste de su financiación.

Los datos son apabullantes. En octubre se registraron más de 68.400 transacciones de compraventa de viviendas en España, lo que representa un aumento del 47,7% respecto al mismo mes del año pasado, según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad. Las compras al alza generó un aumento interanual de las hipotecas sobre viviendas del 62,9%, hasta alcanzar 52.000.

Todas las comunidades autónomas registraron incrementos en las compraventas superiores al 10%. Los más altos se registraron Ceuta, con un 85%; Cantabria, donde alcanzaron el 78,2%, y La Rioja, con un 76,1%. Mientras que la menor escalada, eso sí, a doble dígito, se produjo en Navarra, donde alcanzó un 13,2%; Murcia, con el 26,7%, y Extremadura, con el 27,8%. En términos absolutos, Andalucía, Valencia y Cataluña superaron las 10.000 compraventas de pisos.

“La apuesta por la propiedad se intensifica con los recortes en los tipos de interés y con la confianza en unos ingresos mensuales fijos que aseguran el poder adquisitivo suficiente para dar el paso de convertirse en comprador”, explica Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

También atribuye a los altos precios del alquiler la voracidad de compra: “Hay plazas donde la mensualidad que debe afrontarse por un piso duplica, e incluso, triplica, su cuota hipotecaria. Con ahorro y solvencia, pocos escogen ser inquilinos teniendo la posibilidad de adquirir un bien que se revaloriza con el tiempo y al que se le puede extraer un rendimiento”.

Al ritmo de las compraventas ha aumentado la contratación de hipotecas, ahora en rebajas tras el recorte de tipos de interés del eurobanco y la guerra que se han declarado los bancos para atraer a nuevos clientes. En este contexto, muchos ciudadanos prefieren financiar la compra de una vivienda aunque tengan dinero suficiente para pagarla a tocateja.

No obstante, en opinión de Leonardo Cromstedt, presidente de Keller Williams España & Andorra, “aproximadamente un 30% de las viviendas que se venden en España se pagan al contado. Este porcentaje crece significativamente en zonas de alto nivel turístico, como la Costa del Sol, Costa Brava, las islas y la Costa Blanca, y en el caso de las propiedades de lujo, donde predominan los inversores extranjeros, los jubilados con capital acumulado y muchos compradores de segunda vivienda”.

La mayoría de compradores opta por la financiación, por lo que las hipotecas contratadas sobre vivienda crecieron en octubre más de un 20% en todas las comunidades autónomas, a excepción de Canarias donde se incrementaron un 4,1%. A la cabeza del ranking se situó Ceuta, con un incremento del 155%, seguida por Asturias, con un 134,4%, y Aragón, con el 116,4%. Andalucía, Cataluña y Madrid superaron las 8.000 hipotecas sobre viviendas. A juicio de Font, esto refleja que la reactivación del mercado es un hecho impulsada por la evolución de tipos a la baja, lo que “seguirá aumentando la concesión de hipotecas con toda seguridad”.

La reactivación de la demanda de viviendas se ha visto reflejada en un incremento interanual de los precios del 9,5% en octubre, y del 9,6% en noviembre, el crecimiento más alto de los últimos 16 meses, hasta colocar el precio del metro cuadrado en 2.380 euros, según datos de Fotocasa.

“El precio de la vivienda marcó en noviembre su valor más alto del año que roza el 10% de crecimiento. La vivienda de segunda mano se encarece a un ritmo muy significativo, debido al aumento de la demanda de compra que está operando en el mercado”, reconoce María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Calcula que la mejora en las condiciones hipotecarias ha atraído a un 30% más de compradores, especialmente aquellos beneficiados por medidas como los avales ICO. Argumenta que factores como el crecimiento demográfico, el auge de hogares unipersonales, el turismo residencial y el interés inversor, junto con un contexto económico favorable y la mejora salarial, “intensifican la demanda, y, por lo tanto, la presión sobre la oferta, lo que repercute en los precios”.

Este encarecimiento de los pisos ha demostrado, en opinión de Ferran Font, “su enorme capacidad de revalorización”. Vaticina que el progresivo regreso a una financiación más atractiva que se viene produciendo desde el verano, “hace todavía más improbable que veamos un enfriamiento en los precios de la vivienda”. Reconoce que “la avidez de la demanda se multiplica a medida que las condiciones de las hipotecas se vuelven más favorables, y si a esto le añadimos que el stock inmobiliario acumula años de limitaciones, el resultado es que tendremos precios altos para rato”.

En los últimos 12 meses analizados, el precio de la vivienda se ha incrementado 208 euros por metro cuadrado, es decir, ha pasado de los 2.172 euros el metro cuadrado de noviembre de 2023 a los 2.380 euros de noviembre de 2024.

En 16 comunidades autónomas subió el precio interanual en noviembre, mientras que en La Rioja bajó un 0,1%. Remontadas superiores al 10% se dieron en ocho regiones con Madrid a la cabeza y un 20,6%. A la que siguieron la Comunitat Valenciana (20,3%), Baleares (19,2%), Región de Murcia (14,9%), Andalucía (13,9%), Canarias (13,7%), Galicia (10,8%) y Cantabria (10,4%). Las comunidades donde la subida fue menor son Aragón, con una escalada del 0,2%, Navarra y Cataluña, con un 1,6% en ambos casos.

En cuanto al ranking de comunidades con el precio de la vivienda de segunda mano más caro, lo encabezan Baleares y Madrid, con 4.534 euros el metro cuadrado y 4.403 euros, respectivamente. Las siguen País Vasco, con 3.252 euros, y Cataluña, con 2.783.

Respecto a las capitales de provincia, en el 100% de las analizadas subieron los precios en noviembre respecto al año anterior y en 24 la remontada fue superior al 10%. Málaga lidera el ranking con un 21,2%, por delante de Madrid (19%) y Valencia (19%). Hay que destacar que Málaga lleva 29 meses con incrementos consecutivos superiores al 10% y, en concreto, desde febrero las subidas superan el 20%. Donde menos subieron fue en Girona capital, un 10,1%, y en Burgos y A Coruña con un 10,4%.

Respecto a los precios, la capital de provincia más cara es Donostia – San Sebastián con 6.563 euros el metro cuadrado, seguida de Madrid, con 5.557 euros, y Barcelona, con 4.794 euros.

El encarecimiento de los pisos irá a más el año que viene, pronostica Francisco Iñareta, portavoz de idealista: “Esperamos que la tendencia alcista de los precios en venta se mantenga durante 2025. No tenemos ningún dato ni tendencia que nos haga pensar que el precio puede estabilizarse y mucho menos bajar. Tanto en venta como en alquiler, el déficit de vivienda es tan enorme que la tensión en los precios seguirá empujándolos hacia arriba”.