Ni Madrid ni Barcelona: comprar para alquilar en las grandes capitales ya es menos rentable que en las pequeñas

La rentabilidad que ofrece comprar una vivienda para sacarla al mercado del alquiler se mantiene prácticamente estable tras cerrar octubre en el 5,87%, lo que supone tres centésimas menos respecto a septiembre, que se situó en el 5,90%, según datos de pisos.com. Lo qué sí ha cambiado son las ciudades que ofrecen los mejores retornos a los caseros.

Las grandes capitales como Madrid, Barcelona o San Sebastián han dejado de ser las mejores opciones para invertir en vivienda debido a que, aunque los alquileres han subido en ellas hasta alcanzar máximos históricos, la inversión que deben acometer los compradores también se ha disparado tras remontar los precios de compra en los dos últimos años.

Así, si el precio de la vivienda ha cerrado octubre con una subida interanual del 9,6% hasta colocar el coste del metro cuadrado en los 2.209 euros de media en el país. Ese mismo mes, los precios subieron un 18,8% en Madrid, casi el doble que la media nacional, hasta situar el precio del metro cuadrado en los 4.830 euros; un 5,5% en San Sebastián, la capital más cara, donde el metro cuadrado se pagó a 5.631 euros, y un 10,8% en Barcelona donde alcanza los 4.597 euros, según datos de idealista.

En cuanto a las ciudades más baratas, Zamora, lideró el ranking en octubre con el precio del metro cuadrado a 1.171 euros, por delante de Jaén, donde se pagó a 1.214 euros y Ciudad Real, con 1.298 euros.

El encarecimiento de los pisos se ha visto reflejado en una remontada del precio del alquiler impulsada por la escasa oferta y a la creciente demanda. De media subió en octubre un 10,2% en tasa interanual. Esta media se superó en Madrid donde las rentas se incrementaron un 15,9% hasta pagarse el metro cuadrado a 20,6 euros.

En Barcelona el alquiler escaló un 13,5% hasta los 23,1 euros el metro cuadrado convirtiéndose en la capital con los alquileres más caros. Mientras que en San Sebastián la subida fue del 6,4% con el metro cuadrado a 17,9 euros. En las capitales que más barata se paga la renta es Zamora, a 6,6 euros el metro cuadrado, y Ciudad Real, a 6,7 euros.

El encarecimiento del precio de los pisos posiciona a las ciudades medianas y pequeñas como las más rentables para invertir en ladrillo. Según calculan los analistas de pisos.com, la capital más rentable para alquilar es Lleida, que ofrece un retorno del 7,41%, por encima del 5,87% de la media del país. Le sigue Zamora, con el 7,29%; Teruel, con un 7,14%; Ávila, con el 7,04%, y Castellón de la Plana, con un 6,93%.

En el lado opuesto del ranking se sitúa Donostia – San Sebastián, que ofrece un 3,19% de rentabilidad; algo menos que el 4,43% de Palma de Mallorca o el 4,54% de Madrid. La excepción entre las grandes capitales es Barcelona con unos retornos que superan la media nacional al situarse en octubre en el 6,63%.

Respecto a los dos grandes capitales españolas, Ferran Font, director de estudios de pisos.com, señala que “mantienen la tendencia de este año con ligeras variaciones; encontrándose Barcelona en el 6,63%, nueve décimas más que el mes anterior; y Madrid en 4,54%, o lo que es lo mismo, 6 décimas menos que en septiembre”.

Antes de comprar para alquilar, los inversores deben tener en cuenta que, aunque se trata de un valor refugio que aporta una renta mensual fija y una rentabilidad superior a la que ofrecen otros activos de inversión, también tiene inconvenientes entre los que destaca que el plazo para recuperar la inversión suele ser largo.

No es el único. Son necesarias reinversiones periódicas para mantener su valor y, además, se trata de un activo no líquido por lo que es posible que la casa adquirida tarde tiempo en venderse si se necesita recuperar el capital invertido o que una venta rápida suponga asumir pérdidas.

A pesar de todo ello, “el rendimiento del mercado de la vivienda sigue siendo muy sólido”, apunta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. A su juicio, con el mercado de compra y de alquiler al alza la rentabilidad de invertir en una propiedad para alquilar en vez de crecer “se equilibra y se estabiliza”.

Sin embargo, Reconoce que “el sector inmobiliario sigue siendo considerado como el activo más seguro y con mayor rendimiento, por encima de depósitos o bonos del Estado, manteniendo así, su atractivo como principal opción de inversión para los ahorradores durante periodos de incertidumbre económica”.

Estos retornos han hecho que se duplique el porcentaje de inversores individuales que han optado por la vivienda como un refugio de valor, “confiando en su fiabilidad y su sólida recuperación en el último año y avivados por la desescalada de los tipos de interés”, explica María Matos,