La “feroz” competencia por comprar vivienda se acelera después de que el alquiler sea hasta tres veces más caro que la hipoteca

El desequilibrio en el mercado inmobiliario, marcado por una demanda de vivienda disparada y una oferta en mínimos, seguirá propulsando los precios hasta cerrar este año con una subida del 14,4% y del 12,1% en 2025, pronostican los analistas. El hambre de vivienda se debe a que los españoles prefieren ser propietarios que inquilinos, y más si se tiene en cuenta que en los mercados con precios más tensionados el coste de un alquiler hasta triplica el de la cuota de una hipoteca.

El deseo de vivienda hizo que, al cierre del primer semestre de este año, el 77% de las personas que actuaron en el mercado inmobiliario lo hicieron para comprar, frente al 15% que querían vender, mientras que un 7% pretendía vender para después comprar. En el mercado del alquiler ocurrió algo similar: un 77% demandó pisos en renta frente al 19% que los ofertaba en alquiler, según datos de Fotocasa.

María Matos, directora de estudios de Fotocasa, atribuye el interés por adquirir vivienda “al crecimiento de los hogares, al aumento de los flujos migratorios, al fuerte peso de la compra para invertir y a la alta capacidad de atracción del comprador internacional”.

Otro de los catalizadores que aviva la demanda es la bajada de tipos de interés que el Banco Central Europeo (BCE) inició el pasado mes de junio, un movimiento que repitió en septiembre y octubre y que ha lastrado el euríbor por debajo del 2,5% y abaratado las hipotecas ofrecidas por los bancos, tras declararse una guerra de precios para atraer a nuevos clientes.

“La apuesta por la propiedad se ha intensificado con los recortes en los tipos de interés y con la confianza de los ciudadanos en unos ingresos mensuales fijos que aseguran el poder adquisitivo suficiente para dar el paso”, explica Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

En este escenario, la competencia por comprar una vivienda “es feroz”, reconoce Font. Esta avidez contrasta con la escasa oferta de vivienda debido a que su construcción se ha ralentizado en los últimos 15 años: “El nuevo producto inmobiliario que se pone a la venta es incapaz de satisfacer el apetito comprador, con listas de espera en las promociones poco después de ser anunciadas”, explica.

Y es que en España faltan viviendas, en concreto, 600.000 hasta 2025 para superar el déficit existente. Un número imposible de conseguir el año que viene, si se tiene en cuenta que los niveles actuales de construcción rondan entre las 80.000 y las 100.000 viviendas al año.

La falta de obra nueva convierte a los pisos de segunda mano en un “refugio lógico”, indica el director de Estudios, pero reconoce que “no pueden tomar el relevo efectivo por su agotamiento”. Este especialista incide en que, si no se toma una solución, “al final solo irán quedando viviendas obsoletas, alejadas de los estándares de calidad, y viviendas solo aptas para perfiles altos”. Ello hará que “los que entran en el mercado por primera vez tengan que reducir expectativas o elevar su ahorro”, señala.

La tormenta perfecta que se ha generado con el desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda ha provocado un aumento de precios, hasta colocar al cierre de octubre el metro cuadrado a 2.209 euros de media en el país, marcando un nuevo récord, según datos de la plataforma Idealista.

Y es una cifra que se queda corta si se compara con lo que se paga en las capitales más caras, con San Sebastián a la cabeza, donde el metro cuadrado alcanza los 5.631 euros, seguida por Madrid, donde su coste medio es de 4.830 euros, y Barcelona, con 4.597 euros.

A pesar de estos precios en máximos, el mercado absorbe con rapidez las casas que se ofertan, lo que ha producido un aumento de las ventas exprés, que hacen referencia a las viviendas que permanecen menos de una semana en el mercado y que ya suponen el 13% de las vendidas este año.

Con este porcentaje del 13% de ventas exprés se cerró también el tercer trimestre del año, mientras que en ese periodo un 16% de viviendas tardó en venderse entre una semana y un mes; el 24%, entre uno y tres meses; el 33%, entre tres meses y un año, y el 13% tardó más de un año.

Otro detonante que ha motivado la escalada de las compras es el alto precio de los alquileres, que en los últimos 12 meses se han encarecido un 10,2%, hasta pagarse a 13 euros el metro cuadrado de media en España. Este precio se dispara en Barcelona, hasta los 23,1 euros, convirtiéndose en la capital más cara para vivir de alquiler, por delante de Madrid, donde el metro cuadrado se paga a 20,6 euros, o San Sebastián, con un coste de 17,9 euros.

“Hay plazas donde la mensualidad que debe afrontarse por un piso duplica, e incluso triplica, su cuota hipotecaria”, informa Font. Por ello, “con ahorro y solvencia, pocos escogen ser inquilinos teniendo la posibilidad de adquirir un bien que se revaloriza con el tiempo y al que se le puede extraer un rendimiento”, añade.

El ansia compradora y la remontada de precios hace que las necesidades de financiación crezcan y que, en un contexto de tipos de interés más bajos, las hipotecas recuperen terreno a la compra al contado.

Con una media mensual de unas 35.400 hipotecas concedidas, los analistas calculan que, al cierre del año, su concesión total superará las 425.000, un 9,2% más que en 2023. Cifra que podría aumentar en 2025 hasta las 486.000, un 14,5% más que este año, si el eurobanco sigue bajando tipos y los bancos continúan rebajando sus hipotecas.

Y, como reconoce Font, “cuando el crédito fluye, se amplifica la voracidad compradora, aunque el precio de la vivienda sea más alto”.