La catástrofe provocada por la DANA el 29 de noviembre en la provincia de Valencia ha afectado a viviendas y a locales comerciales y naves que conforman un tejido empresarial formado principalmente por micro y pequeñas empresas. Según datos de la Cámara de Comercio de Valencia, se han visto afectados más de 5.200 establecimientos minoristas de los cuales 3.500 tienen un daño severo. En cuanto a las viviendas deterioradas rondan las 60.500, según datos del Colegio de Registradores.
En este escenario, los inquilinos que tienen arrendadas viviendas o locales comerciales pueden rescindir el contrato de alquiler con sus caseros si los inmuebles se han convertido en inhabitables, según fuentes del despacho de abogados Marín & Mateo.
Argumentan que al ser una catástrofe natural, que escapa al control de los propietarios e inquilinos, se convierte en una causa de fuerza mayor y en un evento extraordinario e inevitable, por lo que el cumplimiento estricto de los contratos puede verse afectado.
En este contexto, “se abre la posibilidad de renegociar términos o, incluso, resolver -rescindir- el contrato sin penalización para las partes afectadas”, indica Abel Marín, socio del despacho Marín & Mateo abogados. Advierte que los afectados deberán de acreditar los perjuicios sufridos y solo aquellos que cuenten con póliza de seguro vigente podrán acceder a la cobertura proporcionada por el Consorcio de Compensación del Seguro.
Viviendas habitables
En cuanto a las viviendas, “los inquilinos tienen derecho a que el inmueble mantenga las condiciones mínimas de habitabilidad, lo que obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias”, explica Marín, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) así lo dictamina.
En este sentido, si la vivienda queda inhabitable o requiere de reparaciones que demanden un tiempo considerable, los inquilinos pueden solicitar la suspensión del pago de la renta o resolver el contrato. Cuando los daños afectan a los elementos comunes de la comunidad de propietarios, es esta la que debe asumir las reparaciones.
Rebajas de alquiler en locales comerciales o naves
Si los daños se han producido en locales comerciales o naves industriales, la continuidad del negocio depende de las condiciones pactadas en el contrato. Si el local resulta inservible, el contrato puede revisarse porque se trata de una situación excepcional.
En estos casos “se abre la puerta a negociar la reducción de renta o, en casos extremos, resolver el contrato si el desastre ha afectado gravemente la viabilidad del negocio”, subraya el abogado.
A su juicio, “el sentido común y la buena fe en la renegociación de los términos contractuales pueden evitar procesos judiciales largos y costosos”. Reconoce que “las circunstancias son excepcionales y que la precipitación en la interpretación de la normativa puede generar contradicciones”. Por ello, apunta que la mejor solución puede ser agilizar las ayudas económicas de las administraciones públicas y las indemnizaciones del Consorcio de Compensación del Seguro, minimizando el impacto negativo en las relaciones entre propietarios e inquilinos.
Advierte que en este escenario puede producirse una discrepancia en la peritación de los daños, es decir, la cuantía a indemnizar al asegurado, tanto en el continente como en el contenido, por lo que “valorar la reforma o reconstrucción total de un inmueble puede ser superior al propio valor del mismo”.
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