La ley francesa sobre prescripción adquisitiva ha creado un precedente notable en un caso reciente resuelto por la Corte de Casación, el máximo tribunal de justicia en Francia. La decisión, emitida por la tercera cámara civil el 24 de octubre de 2024, ha establecido que un hombre que utilizó unos terrenos durante 30 años sin ser el propietario legítimo podrá reclamarlos como suyos sin necesidad de compensación monetaria, siempre y cuando se cumpla con ciertas condiciones establecidas por la ley.
Los hechos del caso se remontan a 1987, cuando la Société Industrielle et Agricole Mantaise (SIAM), comenzó a utilizar dos parcelas de terreno situadas en el territorio de una comuna, que según documentos oficiales, no pertenecían a la compañía. SIAM, cuyo negocio está próximo a estos terrenos, realizó diversas actividades en las parcelas durante casi tres décadas, acercándose de este modo al plazo de prescripción necesaria para adquirir legalmente la propiedad de acuerdo con el Código Civil Francés.
Este código, en sus artículos 2261 y 2272, establece que la prescripción adquisitiva requiere una posesión continua, no interrumpida, pacífica, pública y no equívoca a título de propietario durante un período de 30 años. Además, la posesión debe realizarse con la intención de comportarse como el verdadero titular del derecho, una condición conocida como animus domini (propósito de actuar como dueño o propietario de una cosa)
La disputa legal se intensificó cuando, en 2016, las autoridades locales incorporaron oficialmente las parcelas al dominio privado de la comuna, un acto registrado por la publicidad inmobiliaria. En un principio, la Corte de Apelaciones de Versalles falló a favor del municipio, argumentando que la conciencia de SIAM sobre el hecho de no ser el propietario interrumpía la prescripción. Sin embargo, la Cour de Cassation anuló esta decisión.
No tener la titularidad no afecta a comportarse como propietario
El tribunal superior aclaró que el conocimiento de la falta de titularidad no afecta el propósito de comportarse como propietario, es decir, el animus domini. Además, considere que la publicación del acto notarial de incorporación a la propiedad de la comuna no interrumpiría la posesión continua de SIAM.
Este fallo, que permite a SIAM reclamar los terrenos tras más de 30 años de uso, destaca que, a pesar de la formalización legal por parte del municipio, la posesión ininterrumpida de la empresa no se vio afectada. Ahora, el caso será revisado por un nuevo comité de la Corte de Apelaciones de Versalles, para evaluar las demandas a la luz de estos lineamientos.
Los abogados de SIAM argumentaron que la declaración de incorporación en 2016 fue un intento extemporáneo de interrumpir la posesión y que, en realidad, los actos materiales realizados desde 1987 cumplían todos los criterios para ejercer la prescripción adquisitiva. La corte falló que la acción administrativa tardía no puede invalidar retrospectivamente los derechos ganados a través de décadas de uso en buena fe.
Este caso pone de relieve un principio legal que a menudo despierta controversia: la posibilidad de adquirir propiedad mediante el uso prolongado y la posesión evidente, sin intercambio monetario. Críticos del fallo señalan que esto podría abrir la puerta a abusos, mientras que los defensores aseguran que es una forma justa de resolver cuestiones de propiedad donde existe una verdadera intención de uso y desarrollo.
La resolución de este caso no solo tendrá implicaciones directas para SIAM y la comuna involucrada, sino que también podría servir de referencia para futuros casos similares en Francia, donde el entendimiento sobre el uso prolongado de la tierra y los derechos de propiedad sigue siendo una cuestión. legal complejo y en evolución.
Usucapión en España
La única manera de apropiarse de un terreno y convertirse en propietarios de casas abandonadas en España es a través de la prescripción adquisitiva. Para que este procedimiento sea válido, es fundamental guardar las pruebas que acrediten que se está en posesión del bien desde hace tiempo, como facturas de luz o de agua.
Cuando se tengan las pruebas suficientes que demuestren el largo periodo de tiempo en el que se ha estado en posesión del terreno, se deberá iniciar un procedimiento judicial. En dicho procedimiento, necesitaremos aportar las pruebas. No será necesario aportar todas las facturas de cada año, solo las iniciales, ya que se considerará como posesión ininterrumpida salvo prueba contraria.
Finalmente, si las pruebas son aceptadas por el juez, se tendrá posesión de pleno derecho de la propiedad del terreno por usucapión, según ha comentado la empresa financiera PrestaPro.