Los hipotecados tienen hasta fin de año para cambiar gratis su hipoteca variable a fija o mixta y ahorrarse entre 100 y 500 € de media

Los propietarios de vivienda que estén pensando en cambiar su hipoteca variable a otra de tipo de interés fijo o mixto, tanto por subrogación como por cancelación y apertura de nuevo préstamo, tienen que hacerlo cuanto antes si quieren que el cambio les salga gratis. Esta urgencia es debida a que esta medida, incluida en el Código de Buenas Prácticas aprobado por el Gobierno para cambiar de préstamo hipotecario sin pagar comisiones, tiene los días contados, termina el 31 de diciembre de este año.

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El objetivo de esta medida, aprobada a finales de 2022, era que los ciudadanos que quisieran cambiar de hipoteca lo hicieran con el mínimo coste en comisiones después de que las cuotas de sus préstamos hipotecarios a tipo variable se dispararan tras la subida del euríbor provocada por el aumento de tipos de interés iniciado en julio de 2022 por el Banco Central Europeo (BCE).

Ahora, tras la nueva hoja de ruta seguida por el guardián del euro encaminada a bajar los tipos de interés, el euríbor ha caído hasta cerrar octubre en el 2,691%, por lo que pierde fuerza el objetivo por el que se impulsaron las medidas recogidas en el Código de Buenas Prácticas, entre ellas la bajada de comisiones hipotecarias.

El índice de referencia con el que se calculan los intereses que los hipotecados a tipo variable pagan por sus préstamos al banco registró su dato máximo de los últimos años en octubre de 2023, cuando se situó en el 4,160%, pero justo un año después, en octubre de 2024, se redujo hasta el 2,691%, un valor casi un punto y medio por debajo. En este contexto, los hipotecados a tipo variable están viendo reducciones en las cuotas mensuales.

Ante este cambio de tendencia, Simone Colombelli, director de Hipotecas y asesor hipotecario iAhorro, duda de que el Gobierno vaya ampliar esta medida de cero comisiones un año más, ya que “el euríbor está en una clara fase de descenso y no creemos que el Ejecutivo de Pedro Sánchez vaya a alargar más esta medida que ha estado vigente dos años. Es cierto que, en 2023, por estas fechas, tampoco sabíamos si iba a ampliarla o no a 2024 y finalmente así fue, pero la situación de aquel momento era mucho peor que la actual. Por tanto, es probable que no se alargue más”.

Por ello recomienda que “quien esté dudando si cambiar o no su hipoteca variable debe saber que ahora es el mejor momento porque es un proceso que le va a salir prácticamente gratis”.

Los que opten por subrogar su hipoteca variable antes de que vuelvan las comisiones tienen que tener en cuenta que ese trámite supone cambiar de banco y llevar a otro el préstamo hipotecario para cambiarlo a tipo de interés fijo o mixto con el objetivo de mejorar sus condiciones.

Subrogar compensa cuando “llevamos unos años en el mismo banco y vemos que los tipos de interés han bajado y, por tanto, las condiciones de las nuevas hipotecas son mejores que las firmadas al contratar la nuestra”, indica el portavoz de iAhorro. A su juicio, el principal aliciente al subrogar es “el ahorro en la cuota mensual que le puede suponer al hipotecado”.

A partir de 2025, cuando se acabe con la supresión de comisiones al subrogar, los ciudadanos tendrán que pagar la tasación de la vivienda (unos 400 euros) y un 0,05% de la deuda que tengan pendiente, cantidad que ahora no se paga.

Desde iAhorro ponen el ejemplo de una persona que tenga pendiente una deuda con el banco de 200.000 euros de hipoteca. Tendría que abonar a partir del año que viene otros 100 euros a modo de comisión por subrogación para poder hacer el cambio de variable a fija o mixta. Así el coste de subrogar su hipoteca rondaría los 500 euros.

No obstante, “pagar 500 euros por cambiar la hipoteca compensará, y mucho, a los hipotecados, sobre todo en caso de que el euríbor vuelva a subir a corto o medio plazo”, declara Colombelli.

También las comisiones aumentarán el próximo año por cancelación y apertura de una nueva hipoteca. Así, los que opten por amortizarla totalmente para abrir una nueva en otro banco y con ello mejorar las condiciones del préstamo deberán afrontar más costes, además de la tasación de la vivienda, para la apertura del nuevo préstamo y cancelación del anterior, tendrán que abonar los gastos de notaría, gestoría, registro y la comisión de apertura si el nuevo banco se la impone.

Las comisiones por amortización total del préstamo varían en función del tipo de interés que tenga el préstamo contratado inicialmente. ”Si la hipoteca que se va a cancelar es fija, las comisiones por amortización total del préstamo que suelen aplicar las entidades se sitúan en el 2% del capital pendiente durante los diez primeros años del préstamo y, a partir de ahí, se reducen al 1,5%.

En caso de que el préstamo sea a tipo variable estas comisiones se reducen hasta el 0,25% si la cancelación se produce durante los primeros tres años y hasta el 0,15% en caso de que se haga en los primeros cinco años. A partir de ese tiempo, el banco no podrá cobrar comisión alguna por el cambio de una hipoteca variable.

Desde iAhorro ponen el supuesto de un hipotecado a tipo variable y una deuda de 200.000 euros pendiente de pagar al banco. Al realizar el cambio a través de la cancelación tendría que pagar aproximadamente 400 euros de tasación, otros 700 euros de registro, 300 de gestoría y unos 500 de notaría, además, el año que viene tendría que pagar comisión por amortización total de la hipoteca: 500 euros si hace la cancelación durante los primeros tres años de vida de la hipoteca y 300 euros en caso de que sea entre el cuarto y el quinto año, gasto que no tendría si amortiza este año.

Sumando todas estas cifras, el coste total de cambiar la hipoteca de banco se situaría entre los 2.400 y 2.200 euros el año que viene, frente a los 1.900 euros de este. Además, en caso de que hubiera una comisión por apertura del nuevo préstamo habría que sumarla, aunque los bancos ya no suelen aplicarla.