La compra de una vivienda en España implica cumplir con diversas obligaciones tributarias que pueden variar en función de si la transacción es de obra nueva o de segunda mano. La Agencia Tributaria (AEAT) recuerda que los compradores deben abonar varios impuestos, tanto en el momento de la compraventa como en años posteriores, en caso de conservar la propiedad. Es fundamental que los futuros propietarios conozcan cada uno de estos tributos y sus características para evitar sanciones y planificar adecuadamente los gastos.
Cuando se adquiere una propiedad, existen diferencias entre los impuestos aplicables a una vivienda de obra nueva y a una de segunda mano.
- Viviendas de obra nueva: En el caso de una vivienda de obra nueva, el comprador debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), actualmente establecido en un 10% del precio de compra para inmuebles residenciales. Para viviendas de protección oficial (VPO), este porcentaje es del 4%. Además del IVA, el comprador debe pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), el cual grava la formalización de documentos notariales e inscripciones en el Registro de la Propiedad. La tasa del AJD varía según la comunidad autónoma, oscilando entre el 0,5% y el 1,5% del valor del inmueble.
- Viviendas de segunda mano: En lugar del IVA, el impuesto a pagar es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este tributo, también gestionado por las comunidades autónomas, varía entre el 6% y el 10% del valor del inmueble. Algunos compradores pueden beneficiarse de tipos reducidos si cumplen ciertos requisitos, como ser jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): obligatorio para todos los propietarios
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo anual que deben pagar todos los propietarios de inmuebles en España, independientemente de si la vivienda es su residencia habitual o una propiedad secundaria. Este impuesto es gestionado por los ayuntamientos y su cuantía se calcula en función del valor catastral del inmueble, un valor que tiene en cuenta tanto el valor del suelo como el de la construcción. El porcentaje del IBI suele situarse entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral, dependiendo de la ubicación y del tipo de inmueble.
Es importante recordar que el IBI se abona cada año, y el impago puede conllevar sanciones e intereses de demora. Además, este impuesto puede variar anualmente en función de las actualizaciones del valor catastral que realicen los ayuntamientos.
IRPF y plusvalía municipal al vender una vivienda
En el caso de que el propietario decida vender la vivienda, deberá asumir dos impuestos adicionales: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y la plusvalía municipal.
- Ganancias patrimoniales en el IRPF
Cuando se produce una ganancia patrimonial por la venta de un inmueble, el vendedor debe declarar el beneficio en su Declaración de la Renta. La ganancia patrimonial se calcula restando al precio de venta el valor de adquisición y los gastos asociados a la compra, como notaría, registro y ciertos impuestos. En la declaración, esta ganancia se grava con un tipo impositivo progresivo que varía entre el 19% y el 28%, según el importe total obtenido.
Sin embargo, existen excepciones que permiten eximir de este impuesto a algunos vendedores. Mayores de 65 años y personas en situación de dependencia están exentos de declarar esta ganancia en el IRPF. Asimismo, aquellos contribuyentes que reinviertan el importe obtenido en la venta en la compra de otra vivienda habitual (en un plazo de dos años antes o después de la venta) pueden beneficiarse de una exención total o parcial en el IRPF, siempre que cumplan ciertos requisitos.
- Plusvalía municipal: impuesto sobre el incremento del valor del suelo
La plusvalía municipal, o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el incremento del valor del suelo en el que se ubica el inmueble desde la fecha en que el vendedor lo adquirió hasta el momento de la venta. Este impuesto es gestionado por el ayuntamiento correspondiente y se debe abonar en un plazo de 30 días hábiles tras la venta.
Existen dos métodos de cálculo para la plusvalía municipal: uno basado en el valor catastral del terreno y otro basado en la ganancia real obtenida por la venta. Los vendedores pueden elegir el método que les resulte más favorable. Además, en caso de que no haya habido una ganancia real en la venta, es posible solicitar la exención del pago de este impuesto, según lo estableció el Tribunal Constitucional en recientes fallos.
Además de estos impuestos, el comprador también debe considerar otros gastos asociados a la compra de una vivienda. Entre ellos se encuentran los honorarios de la notaría, los gastos del Registro de la Propiedad y los posibles gastos de gestoría si el comprador decide contratar los servicios de un gestor para realizar los trámites.